不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

不動産投資回顧録(川崎徒歩6分、区分9戸バルク買い物件:その7:物件を契約・決済する)

最初に購入させてもらった、川崎駅徒歩6分。区分9戸バルク買い物件の話。
運用期間+売却後の税引後利益は約2500万円とれた優秀な物件でした。


こういった物件をどういうプロセスを経て手に入れたのか?
ご興味があれば参考にしてくださいね。
今回まで物件の契約時・決済時での反省点について書きます。



物件の買いを表明した僕。この後は、物件の契約と決済です。
このプロセスでは、僕は一点反省しないと行けなかったなぁと認識させられた問題がありました。
いい勉強になりました。

売買契約書は、契約日数日前までにたたき台を入手し、不明事項を徹底的に洗い出し、解決しておくこと!


契約自体は、業者さんのオフィスに赴いて、宅地建物取引主任者資格(昨年度から「宅地建物取引士」と改名されていますが)を持った担当さんに淡々と契約書と重要説明事項の説明を受けます。



ここでの反省点としては、今思えばこの担当さんがしっかりしていたからよかったのですが、契約書を事前にまったくよんでいなかったことです。



当日になって契約書や重要説明事項を説明されて、とんでもないことがサラリと書かれていたりした場合、なにも確認せずにはんこを押してしまったが最後、責任は契約者である僕にあるのですから。


反省をふまえて、都内のアパート購入時は、契約行為をする数日前にたたき台と重要説明事項の資料をもらい、これを徹底的に読み込んで不明点あらば納得のいくまで担当者に確認するように改善しました。


結果、都内物件では、敷地境界についてあやふやな記述がされており、サラリと「敷地境界については、買い主のほうでなんとかする」的な記載があったため、これを指摘。売り主責任で明確にしてもらうようにお願いしました。
実際これを測量士とかにお願いするとウン十万円のお金が飛んでいきますから、事前に確認しておいてよかったです。


無事契約がすみました。


で、最後は決済の日です。
ここでも、私は大きなミスをしてしまいました。

契約時の口約束は絶対にだめ!かならず証拠(エビデンス)を残すこと!


それは、売り主さんが仕掛かり中だといっていた、物件のトップコートの作業について、売り主の責任でやるという点について口頭での約束としてしまった点です。


結局、その売り主の業者は、中途半端にしてそのままトン面。


エビデンスをとっていなかったため責任追及も出来ず、泣き寝入りしてしまいました。



今思っても悔しいですが、(まぁ最終的に後の大規模修繕できれいにしてしまったので結果問題なしなんですが)こういった約束事は必ず明文化し、エビデンスとして保管することの大切さを学べたということでよしとしました。



これから物件を契約しようとしているあなた。決済時までに売り主さんとの間で何かしら口約束になってしまいそうな事項があるあなた。



くれぐれも

  • 「事前確認」
  • 「エビデンスを残す(いつ・だれが・なにを・どうする・いつまでに)」


を怠らないようにしましょうね。


これだけでも、利回りはすぐに1%程度はかわってしまいますから。


起きてしまったことを他人のせいにするのは簡単ですが、何の解決にもなりません。
投資は自己責任です。最終的には。


自分でやれるべきことを限界までやって天命を待つ。


ビジネス・投資の鉄則かもしれませんね。


次回は、物件の運用(7年間にやってきたこと)をまとめていきますね。