不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

不動産投資回顧録(川崎徒歩6分、区分9戸バルク買い物件:その7:物件を分析する−2)

最初に購入させてもらった、川崎駅徒歩6分。区分9戸バルク買い物件の話。
運用期間+売却後の税引後利益は約2500万円とれた優秀な物件でした。


こういった物件をどういうプロセスを経て手に入れたのか?
ご興味があれば参考にしてくださいね。
今回まで物件の分析(何を理由にこの物件を購入すべき、と判断したのか?)について書きます。

決めた購入額と融資条件パタンでどのくらいのキャッシュフローが残るのか?を算出する

  • 決めた購入額
  • 物件の現時点での各部屋の妥当な賃料 ( GPIっていいます )
  • 年間の空室損
  • 年間の管理費・修繕費等の経費(Opexっていいます)
  • 金融機関からの融資額と金利と融資期間(から算出される年間の総支払額:ADSっていいます)


をあらかじめ整理します。
僕の場合、当時は空室損は5%と設定していました。(これがちょっと今となっては甘かったなと反省しています。この値の設定は実質の収入(NOIっていいます)に影響が出るため、この値を取り違えると求めるパフォーマンスが狂ってしまいますからご用心。



Opexについても、同じ話です。一般的にはRC構造のOpexは、区分マンションの場合は22〜24%となっています。
僕の当時の分析でも22%と定義して算出しています。(一般的な指標では、一番甘い想定です。)



が、実際ふたを開けてみたら実はこれも甘くて、7とちょっとの年間の運用中のOpex平均値は、約32%でした。

内訳は

  • 部屋原状回復比(部材にちょっとお金をかけてしまった。=>もっと汎用品で安く仕上げてもよかったと思う)
  • 給湯器交換
  • エアコン(室外機が、ちょっとテクニカルな場所に設置せざるを得ない構造になっており、交換費用がちょっとかさんでしまった)
  • くたびれた建物の構造レベルの修繕および、意匠面の改良を実施、(組合で借り入れを行ったため)毎年の修繕費用が月1万あがってしまった。

です。



築22年で購入したのですが、その年代もの(比較的新しい年代もの)にも関わらずこのような結果となりました。



特に購入後1年したあたりから、4年目の冒頭までは想定したキャッシュフロー(約130万/年)を大きく下回りました。4年目中盤からようやく修繕等が落ち着いて(つまり、やるべき修繕が一通りおわったのと、入居者の大半が入れ替わったため)きたため、目標のキャッシュフローになりました。)


まぁ、もともと「きったない」物件と言われていましたから、想定よりかはOpexがかさむことは想定していたのですが、それでも一般指標値を超えてしまったのですからね。。。しかも、10%近くも。


仮に、通常の修繕よりもケチって、絞り込んだとしても、しぼれてせいぜい2%でしょう。
それでも8%もオーバーする訳ですから、築古のRC区分のOpex MAX値は今後は+7%(約29%)位を見ておいてもいいのかもしれません。
(難しいです、あまりキツく見すぎると、そもそも買うべき物件をふるいから落としてしまう可能性もありますからね。。。この辺はある程度物件を見る目を養っていかないと行けないところかもしれませんね。)



上記様々な情報から、当時の僕のこの物件に対する分析結果は以下です。
( 購入総額はあえて値を控えさせてください。)

  • 表面利回り:11.08%
  • 総収益率(FCRっていいます):7.68%
  • ローン資産価値比率(LTVっていいます):93.86%
  • 金利(3.2%), ローン期間25年、固定期間3年

−ローン定数(K%っていいます):93.86%



上記指標から、「よし、投資しよう!」と自分自身にGOサインを出しました。
表面利回りも今となってはなかなか出てこないものですね。
ローン条件が当時はそろそろ金融機関がしぼり始めた頃だったのと、最初の投資だったので、銀行側も金利をあげてきたことから、ちょっと高めの金利でしたね。



最後には、2.5%まで下げることができましたが。(もっとさげられらたかなぁとも思いますが)


物件の将来性を定性的観点で見定める

僕は、不動産投資において、まず第一に「その物件、貸せるわけ?」を考えます。
いくら見ための数字がよくても、そもそもその物件を予定通りの稼働率で貸し出せなかった場合、まさに「絵に描いた餅」になる訳ですから。



よく見かける話で、地方で利回り25%!とかありますが、あくまで表面であること、実際の引き直し賃料で出した利回りなのか?年間の実働稼働率(ある時点の稼働率じゃないです。12ヶ月中にどれだけ稼働させられたか?が重要です)でみると、実は平気で10%を切ったりしないのか?とか余計な心配をしてしまいます。



※誤解のないように言っておきますが、
※地方を否定するつもりはまったくない(実際に地方で恐るべき結果を出している投資家さんもたくさんいらっしゃいます)です。



気をつけていただきたいのは、マイソクで業者さんが出している表面利回りは「できるだけ数値をよく見せないといけないバイアス」がかかっています。
ですので、大事なのは、『実際に周辺の競合物件の相場を確認すること」です。そして、周辺物件の空室率を冷静に調べて実質のNOIを算出することです。



投資の大前提であるNOIが狂うとすべての投資計画が破綻してしまいます。
くれぐれも冷静に数字を整理してください。(自戒の念も含んで書いています。汗)




なので, NOIの想定を狂わせないためにもその物件周辺(最寄り駅・物件周辺)の市場性を十分に見極めることが投資家のあなたに求められるもう一つの力になると考えます。




僕は、投資対象の街・駅の力を重要視します。



    投資対象の街力=>対象の街の過去・現在・未来の力を見る・予想する。
    投資対象の駅力=>乗降客数と乗り入れる路線の数・質



こういった感じで定性面の力を評価します。



今回の川崎物件は、川崎市、川崎駅がその対象です。


川崎市という街

川崎駅 - Wikipedia


もはや説明不要の駅ですね。



かつては、公害や、柄の悪い人間が多い街としてあまりいいイメージのない街でしたが、僕が12年前に移住してきた際には、駅前のホームレスを適切な場所へ移動させる対策や、西口の東芝工場跡地の再開発(ラゾーナ川崎が起爆剤でしたね)を機に劇的な変化を遂げます。



冷静に見た場合、

  • 東京都内(品川駅)

東海道線京浜東北線でどちらも10分以内にアクセスでき、いずれも京急線という私鉄も並走している点、南武線の接続もあります。
電車の駅としても申し分ない力を有しています。



現在、川崎市は、北口の再開発を実施中です。併せて駅ビルも大規模な商業施設を新たに建設するとあり今後ますますの発展が見込まれます。



以下サイトがとってもわかりやすいです。
http://ilding-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2013/06/post-97ca.html:JR川崎駅が更に巨大化! 川崎駅北口自由通路等整備事業 大規模なエキナカ商業施設も新設



#再開発といえば、武蔵小杉もその代名詞にあがりますが、僕個人としては、地の利、歴史から見ても川崎駅の方が力はついていくことと確信しています。



また、僕は以下にも注目していました。
それは、羽田空港の国際化です。



当時は、アジア圏のみをその対象としていたようですが、僕は絶対それはあり得ない(アメリカ・ヨーロッパもいずれは圏内に見据えるはず。)と考えていました。
2015年時点では、、、ですよね。(これは市場の論理を考えれば当然の結果と考えます)




歴史的にも交通の要衝として栄えてきた街です。むしろなんで今までダーティなイメージだったのか不思議なくらいですが、川崎駅は今後も大きく発展していくことでしょう。




これだけのポテンシャルの高さの街ですから、当然ながら、賃貸の対象となる、店子さんの

  • 層の厚み(借りてくれる可能性の属性の種類の豊富さとでも言いましょうか)


は多く、厚みを増すはずです。




こういった背景もあり、僕は川崎駅の物件はその物件の紹介の時点で問題なしと判断しました。




さて、こうして物件の買いを表明した僕。この後は、物件の契約と決済です。
このプロセスでは、僕は一点反省しないと行けなかったなぁと認識させられた問題がありました。
いい勉強になりました。




続きは次回に。
今日は長かったですね。おつきあいいただいてありがとうございました。