不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

不動産投資回顧録(川崎徒歩6分、区分9戸バルク買い物件:その6:物件を分析する)

最初に購入させてもらった、川崎駅徒歩6分。区分9戸バルク買い物件の話。
運用期間+売却後の税引後利益は約2500万円とれた優秀な物件でした。


こういった物件をどういうプロセスを経て手に入れたのか?
ご興味があれば参考にしてくださいね。

物件を分析する

さて、きったないながらも、最低限のキャッシュフローがとれるであろうこと、安定度もありそうであること、更にはうまく物件運営すればキャピタルをとるのも絵空事ではないことが見えたので、川崎物件を購入検討することになりました。


当時、僕がやっていた物件分析は以下の大まかな手順でやっていました。(最近はこれに、積算面の評価・実勢価格のバランスを見るようにしています。)


1 そもそもこの物件を購入するならばどのくらいの額が妥当なのか?を算出する

2 その購入額と融資条件パタンでどのくらいのキャッシュフローが残るのか?を算出する。

3 物件の将来性を定性的観点で見定める


上記をふまえ、何となく「感覚的に」いけそうだな、、、という思いから、「ウシ!いったる!」と論理的な確信をもつようにしていきます。
よく、「数字にとらわれる分析中心の投資はダメ」的な論評があります。
確かに「数字だけに」とらわれていたら、その通りです。が、同時にこの手法を軽視していたら、かなりの高い確率で物件購入=>ハイ即死。という憂き目に会う可能性があることも肝に銘じておいてほしいところです。


大事なのは、「定量面」と「定性面」の分析をバランスよく組み合わせていくことが重要だと思います。


※これは株とかFXの「テクニカル投資」と「ファンダメンタルズ投資」の指向の戦いと同じですよね。


さて、上記手順をもう少し具体的に書いてみます。

そもそもこの物件を購入するならばどのくらいの額が妥当なのか?を算出する

この辺の分析に使われる指標というものがあります。
GPI, NOI, FCR, etc...


まず、この指標の意味を理解してください。(理解に必要なネタは、昨日ご紹介した本が一番固く学べます。)

あまりしつこくリンク貼ると「なんだよ。アフィリ狙いかよ。」と思われそうなんでアレ何ですが、一応。

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 改訂版

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 改訂版


すいません、本ブログでは、こういった汎用的な話にかんして、改めて説明するつもりはないです。
既出のよい情報があるならば、そちらにそれを託す。というスタンスです♪
ただ、その本のクダリで「どうにも腹に落ちん」という箇所があらば、遠慮なくコメント等で言っていただければ、可能な限り砕いて説明はできると思います。


上記書籍の、第6章 第二節 「妥当な購入価格はいくらか?」に詳しく書かれています。
まずはここを理解してください。
※但し、同章を理解する前提として、いくつかの指標(GPIとかNOIとかいうアレです)を理解しておく必要があります。


で、GPI( その物件が潜在的に持っている収入の力)から、NOI ( 空室損(想定)と管理費などの経費を差し引いた、「で、結局手元にどんだけのこるのよ?」という収入の値)を割り出して、大体、購入地域の想定される期待利回り(キャップレートとも言うみたいです)で割り戻した価格を「その物件を買うべき価格」としてはじき出します。


※投資の初心者の方は、このキャップレートをどう定義するか?がちょっと難しいですよね。
 なので、この辺の知識に詳しい業者さんに最初のうちは情報をもらうということで経験値を
 つけていくしかないと思います。
 ないしは、例えばですが、一般的な収益物件サイトを見て、同地域で売り出されている物件の価格に対し、
 90%とか80%とかを掛け目として「仮想の実勢相場」を平均値で出してみて、それの利回りを「期待利回り」
 と定義するのも悪くないと個人的には考えます。


では、次回は、以下の内容について書いてみます。

で、その購入額と融資条件パタンでどのくらいのキャッシュフローが残るのか?を算出する。

物件の将来性を定性的観点で見定める