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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

不動産投資回顧録(川崎徒歩6分、区分9戸バルク買い物件:その5:物件を見に行く)

最初に購入させてもらった、川崎駅徒歩6分。区分9戸バルク買い物件の話。
運用期間+売却後の税引後利益は約2500万円とれた優秀な物件でした。


こういった物件をどういうプロセスを経て手に入れたのか?
ご興味があれば参考にしてくださいね。

実際に物件を見に行った時の話。

さて、物件を紹介されたので、実際にどんな物件か見に行くことにしました。
お昼に物件紹介を受けたのですが、その日のうちに見て、購入意思を伝えようと思っていたので、
仕事が終わったその足で現場に向かいました。


#不動産投資では、こういった迅速なる行動と的確かつ合理的な判断ができることが良い物件購入のコツであると、今更ながら感じる次第です。

「 汚い物件ですよ。」=>ウワ、マジで汚い!

現地に向かいました。
場所は事前に聞いていた通り抜群。
川崎駅から実際に歩いて徒歩6分の立地。


何の問題もないです。


ただ、一点(まあ、利回りが11%越えの物件である時点である程度は覚悟していましたが)気になる話がありました。


業者の担当君曰く

    「結構、きったないですよ。」

とのこと。


その汚さ具合がどれくらいか?という点です。
で、到着して僕が開口一番に言ったのは。


    「ウワ!マジで汚い!!」


笑。


築22年。RC物件なのでそれなりの汚さかとおもったら、その上を行く状態。
一階部分のエントランスは薄暗いし。
ゴミ捨て場も散らかってて汚い。


本当に掃除しているのか?と感じるほどゴミや残置物が散乱。。。


想像以上。
担当君曰く、

 
    「あと、物件の入居者の属性も低いと思いますよ。。。」


とのこと。
実際に、各フロア(僕が購入する対象以外のフロアも見て回りました。)の雰囲気を見てきましたが、
明らかにアンダーな香りプンプン。


いやはや、こりゃすごい物件だなー。


と、この先に起こりうる様々な困難を想像していましたが、同時にブルーにはなっていない自分がいました。


     「まあ、なんとかなるんじゃねーの。」


という程度にリスクに対する感覚があったと同時に、物件を所有できる喜び、運営できる楽しみが上回っていたこと思い出します。
※この辺、不動産投資を経験された方ならば共感いただけますよね?



僕はこの物件の9戸をバルク買いしましたが、
1フロアを丸ごと一筆で登記している物件でした。なのでフロア買いとでも言いましょうか。
最近業者さんにこの物件の話をする機会が多いのですが、毎回と言っていいほど


    『へー、そんな物件あるんですねー。珍しいですよ。それ。」


というリアクションがかえってきます。
多分、珍しいんでしょうね。実際。(笑)。


何より、グロス利回りが高い(当時としても利回りとしては高い部類に入ったと思います。あの立地で見た場合は)ので、逆の見方をすれば、


  • 汚いところは掃除してきれいにすればよい。
  • 悪いやつは段階的に入れ替えてだんだん属性をいい人に入ってもらえばよい。
  • 管理組合で協力して物件自体をキチンとしていけばよい。


上記をきっちりすることで、次の投資家の参入障壁を低くしておけば、自ずと利回りは下がっていく(すなわち、価格は上がっていく)のではないかと考えました。


ただ、当時は(というか、今も、ですけど)キャピタル狙いで購入することは僕は基本的にはないです。ベースは、インカムがキチンととれること。です。


そこまでたくさんのキャッシュは生み出せませんが、目論見のキャッシュと、実際のキャッシュ(実際に運営した結果の)の乖離率が低い物件と踏みました。


※地方物件では、表面利回りが高くて、「ウヒョー、安いぜ!」と飛びつくこともあろうかと思いますが、実際にどのくらいのキャッシュが残るか、は、すなわち、理想と現実の手取りキャッシュの乖離率は地方の方が大きくなる可能性が高いです。
(あくまで一般論です。そうでないエリアもあろうかと思う。という点は補足させていただきます)


実際に物件を見て、その後、近所のカフェに入って、数字をはじいてみて、


    「うし、決めた。買おう!」


と腹を決め、即担当君に電話。


    「買うのでよろしく!」


と意思を伝えました。


てことで、次回は、この物件の力を分析する物件分析のお話をしたいと思います。
基本的には、以下の本。

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 改訂版

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 改訂版

の分析プロセスを使っています。


ある意味公式なので、こういった「信頼できる物差し」を持つことはとても重要です。
物差しは嘘つきませんから。


数字が語る本質をとらえて、自分の判断を常に合理的にしていくことが、大金を動かして(動かすために不動産業者や、金融機関、はては奥さんなどの「強力」な「協力」を得ている)勝負をする不動産投資では本当に大事なことです。
まだ、これから不動産投資の勉強をする方は、上記の本をじっくり読み込んでみることをお勧めします。
とにかく、そのときの感情に左右されないことです。(投資の鉄則です)


それでは、続きは次回に。


#目下、都内・神奈川県東部主要エリアを中心に新たな物件取得に動いている最中ですが、いやー、ほんと物件が高止まりしてて困っちゃいますね。。。お互い、くれぐれも高値づかみしないように気をつけましょうね。


       「待つも相場」


です。じっくり探しましょ。