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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

不動産投資回顧録(川崎徒歩6分、区分9戸バルク買い物件:その3:物件さがし開始。)

今日、とある業者さんより、横浜某私鉄、駅から徒歩3分(実際に歩きました)。
表面利回り10%越えで、平成築木造アパートの紹介を受けました。
物になるか微妙なラインですが、この回顧録のシリーズ中に、息抜きとしてどこかで書いてみます。
お楽しみに。

さて、本題です。

僕の不動産投資家人生に華々しい実績を作ってくれた、川崎の区分バルク物件の購入(入り口)から売却(出口)までの話をこれから数回にわたってつづります。

1.物件探し、開始。

信頼できそうな業者さん(不動産投資に特化した某業者さんです。)に物件探しを依頼しました。
当時は、まだ右も左もわからない状態(もちろん、知識は詰め込むだけ詰め込んでいますが、しょせん知識ですので、実際に何か行動をしないと何の意味もないですから)でしたので、


「最初の物件は、できるだけ駅力の強いエリアで、そこまで儲からなくてもいいから、とにかく固くはじめて投資家としての実績を得る」


これに意識をしていました。
上記コンセプト(方針)をより具体的に書くならば、、、


  • できるだけ駅力の強いエリア:都内・川崎・横浜の主要ターミナル駅から徒歩10分圏内を堅持。
  • そこまで儲からなくてもいい:表面で都内ならば、9%後半越え、それ以外は10%越えを基準に。
  • 固く始める:1Rか1Kの物件。(それ以上の規模の部屋は運用のロジックを具体的に持っていなかったので)


でした。
私が、行動を始めた、2006年ごろは、上記の条件は、じっくり待てばちゃんと見つかる時代でした。
それ以前に始めている諸先輩方は、もっと条件が良かったんじゃないでしょうか。


昨日、信頼できる業者さんに聞いた情報では、「ちゃんと運用できる条件をクリアできる(運用に値しない物件はいくらでもありますから、その辺気を付けて数字を見てくださいね)」物件の都内利回りは、表面で8%いけばすごい時代(平均で7%後半(中古で、ですよ))らしいです。


如何に当時の相場が(買主にとって)良かったかがうかがえますね。


そんな感じで、物件探しを依頼した記憶があります。


僕の住まいは横浜(というか、かなり都内よりのエリアに住んでいますが)なので、基本的には都内も神奈川東部エリアも車でだいたい30分圏内です。
この点は私は投資家の条件として恵まれていたと思います。
土地の感覚を持てるってのはかなりのアドバンテージですものね。


特に当時は、不動産投資に全くの経験がない人でしたから、僕にはわざわざ地方の物件を(高利回りを狙った)探す理由はありませんでした。
なので、上記エリアにこだわる、、、とういうよりも当然の結果としてそうなったということでしょうか。


※誤解の内容に追記しますが、私は、地方の不動産投資がNGだとは考えていません。

  • きちんとした市場があること
  • ファイナンスアレンジが(自己責任で)できること
  • 地方の業者さんと適切なコミュニケーションをとる術を持っていること
  • きちんと出口を取れる事(きちんとした市場とかぶりますが)

この条件がクリアできれば、地方不動産だって成功できると思っています。実際やったことないので何とも言えませんが、地方で成功されている投資家さんも必ずいます。彼らは努力して地方での不動産投資を成功させているんだと思います。


そんなこんなで、私の物件探しが始まりました。
当時は1つの業者さんに絞って探すスタンスとしていました。(どうせ私のレベルが低いから、一社の信頼できる業者さんとタッグを組んで固い1物件を手に入れることを優先しました。)


基本的には「物件情報待ち」という状態で、あとは、自分が気になっている、駅を週末のたびに、電車で訪れてはそれを記録している(結構、楽しいです。ネットで入手した駅の情報と、実際に訪れてみて五感で感じる駅の本質的な力はやはり違いますから。投資初心者の方で、私と同じ首都圏エリアにご在住のかたは、このフィールドワークをやってみてください。後々何かしら不動産投資に良い影響を与えると思いますよ。最初のうちはそんなに物件の紹介ないですし。)


物件探しを依頼してから、1か月ほどしてからでしたか、、最初の物件紹介を受けたのは。


次回に続けますね。
読んで頂いて、ありがとうございました。