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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

日経平均2万円を一時突破。さて、不動産投資家はこれをどうとらえ、考え、行動すべきか?

一時的に超えましたね。日経平均2万円。


数年前の株価を考えると、ちょっといきすぎじゃないかと思うほど。
結局は2万円チョイ落ちくらいで終値となったようですが、さて、今後この株価はどうなるこやら。


様々な媒体で様々な経済研究家、ストラテジストがいろいろな角度で今後の株価予測を出していますね。


官製相場だ、2万円で頭打ちで今後は下がっていくだ、いやいやこれからいよいよ日本の経済は復活していくのだから、2万円を軽々超えていくのだ。


だとか。


読み物としては楽しいし、勉強にもなりますね。
是非我々不動産投資家もこういったマクロな経済の流れ・風を感じながら生きていきましょう。


我々不動産投資家が、こういった市況で、これをどうとらえ、考え、行動すべきか?


大事なのは、

時代がどういう方向へ流れていきそうなのか?をメディアの言葉を鵜呑みにするのではなく、自分で様々な視点から過去・現在のデータを読み解き、これから訪れるであろう世の中の動き(これを「未来」と言うんでしょうか?)を自分の考えて見据えて、次のアクションをとっていくこと。


です。


我々不動産投資家、賃貸ビジネスを展開している経営者にとって、大事なことは、この市況がもたらす、自分の事業である不動産賃貸経営にどのような影響があるのか?


これを上記基本的行動指針に基づき、考え、現在の経営にたいするアクションを考え、実際に行動に移すこと。


これが一番大事なのだと思います。

金利について

僕は、不動産投資に関しては、しばらくは金融機関とタッグを組んで取り組んでいきます。不動産投資の正否を決める重要な要素の一つであるこの融資金利の動向については常日頃考えています。


現在保有している(唯一の)物件の融資は、某地銀さんからの借り入れで、金利2.5%の25年、固定期間5年で契約し、現在4年目です。
契約当時に変動か固定かで悩みましたが、当時は市況も悪く、(東日本大震災の直後でしたから、購入タイミングが)、とてもじゃないですが、現在の市況を想像できませんでした。
なので、5年固定の金利を選んだのですが、、、結果としては変動で問題なかったですね。


アベノミクスが始まってから、市場には、あふれんばかりのお金が供給されており(そりゃそうですね、アベノミクスの大命題は、「デフレ克服」なんですものね。)そして、株価を一時的に2万を超えた今日でさえも日銀の国債購入でマネー供給されています。


長期金利も下がって(国債価格はあがって)いますから、現時点では、変動を選んで、市況と相談しながら「お、ヤバそう」と思ったら随時固定に切り替えて行くのがいいのかなと(僕自身は)考えます。


金利上昇リスクに備える考え方も不動産投資家は持っておく必要がありますよ。
昨日ご紹介した猪俣さんの書籍にその辺の話も詳しく載っていますから、じっくり読んで腹に落としてみてください。

不動産価格への影響

改めて言う必要もないでしょうが、十中八九価格は今後もあがっていくんでしょう。
私が取引している某地銀さんのパッケージローン(ある程度の属性で、物件の力もある程度のハードルを越えたら、杓子定規に融資を出してしまうという、、、いつかどこかで聞いたような、ちょっときな臭いパッケージですね)で、何となく不動産投資家になれるハードルが下がってきているようですから、当然一般的に出回っている収益不動産価格はあがっていくんでしょう。


実際、取引現場の話を聞いていますと、実際に売買を担当している業者さんの声として


「いやもう、びっくり価格で売れていっちゃいます。」


を結構聞きますから。

※一方で、上記のようなパッケージローンを出しすぎていると、金融機関自体も自認してきているようで、そろそろその財布のひもをしめようかなあ、、と言う話もローカルに聞いたこともあります。


何度も書きますが、現在の収益不動産の価格は「行き過ぎ」です。


都内、新築7%とか、場合によっては6%後半とかしょっちゅう出回って、しかもそれを購入されている方がいらっしゃるようですが、
よほど好条件の物件で、自己資金を突っ込まない限り、実質利回りと、金利間のイールドギャップでとれるキャッシュフローが少なくなるので、購入の際はよほど慎重にその物件の力と、市場の力と、自分の財力と、を確認してくださいね。
(ちなみに、僕ならこの物件は絶対買いません)


なので、今、もうけているのは、数年前に勇気を持って物件を購入されて、しっかり物件の力を磨いてきた投資家さんです。
おそらくは、インカム+キャピタルをダブルでとってかなり儲かっていると思いますよ。


==

ということで、我々不動産投資家は、メディアから受ける情報は「へー、そうかい」程度に聞いて、そこからは、自分の五感を総動員して、「現在の状況の「本質的な動き」をとらえて自分の投資活動に反映していきましょうね。


僕は、このアベノミクス市況は個人的には歓迎していますが、同時に、冷徹にみておかないといけないなと考えています。
だって、インフレ傾向にあるのに、サラリーマンの実質賃金は今のところ低下傾向ですから。


自分が現在身を置いている会社でも、「え?こんな状況で、ベアするの?」と疑問に思うことしきりです。


とにかく、世の中全体が「こっちじゃー(ドドドド・・・!)」と行き始めたときには、「ん?あっちなんじゃねーの?」と冷静に見る目をもって生きていくべきなんじゃなかろうか。
と考えています。


30年前のバブルは、今の成熟した日本経済にはまず再来することはないのですから。


冷静に。冷静に。そして、大胆に舵を取って参りましょ。