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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

(その2:完結)追加投資案件 大田区某駅徒歩9分RC物件(買えなかったけど、泣)

前回の記事で書いた、大田区某駅徒歩9分のRC物件について続き。今回でこのお話は終わりです。

物件分析

本物件は、


  • 商圏(勝負するエリア)
  • 駅からの距離(都内は15分以内と決めてます)
  • 物件周辺の雰囲気(結局すみたい雰囲気かどうかは重要ですものね)


をすべてクリアする物件です。


東京大田区は、都内でも賃貸で苦労しないエリアだと聞きます(不動産業者さんの複数の担当さんがそういうのですから間違いないのでしょう。)。
実際に駅付近の賃貸業者さんをのぞくと、いつも人がいるって感じです。
市場としては安定しているんでしょうね。


一応、僕も品川区にアパート持っています。
なので、このエリアの賃貸需要のすごさは、肌身でわかっているつもりです。


なので、今回の大田区物件も値段はさておき、商品としてはすばらしいものだと判断しています。


ただ、


大事なのは「あくまでそろばんが合うことであり、そろばんがはじき出す数字は嘘つかないので、これに従って合理的な判断をすべき」というのは私の中の鉄則です。


私の物件分析(数字面)の物件は大まかに以下の手順を踏みます。
*1

  1. レントロールの賃料が妥当かを判断、妥当でなければ引き直し賃料を算出
  2. 引き直し賃料の年間総額から、空室損、運営費を差し引く=>実質の年間賃料をはじく
  3. 実質年間賃料から、借り入れ上限値をはじき出す
  4. 実質年間賃料を期待利回りで割り戻し、購入諸費用を含めたその物件の「買うべき価格」を算出する。
  5. 物件の積算価格を算出する
  6. 積算価格と「買うべき価格」があまり乖離していないようであれば、「買うべき物件として、具体的に物件を見に行く、金融機関への打診、同時に業者さんへ買い付け意思を表明する等の具体的な行動に遷移する。


です。


このサイクルを短時間でやりきって、ウン千万、ウン億円の投資への覚悟を決める。


これ物件分析の粗筋となります。


良い物件は、本当に右から左へと、あっという間に流れていってしまいます。


まずは、粗く分析(粗すぎは、リスクを伴うので、この辺の「分析レベルの”粗さ”をどの程度までにするか、、、は、投資家ご本人の経験則に基づくものです。)することが重要と考えます。

この段階であまりに細かく遣り過ぎると、その間に懸命な投資家さんや業者さんがダイヤの原石である物件を持っていってしまいます。
難しい(面白い)ですね♪


この辺の塩梅をどうとっていくか、は、多少の経験(といっても、そんなに難しいものではないですよ。四則演算できる我々ならば簡単です。)が必要です。がんばって!


論理的な難しさというより、経験値を如何に積むか、ここが最初のハードルかもしれませんね。


僕は、物件妥当購入価格の算出理論は基本的に以下の一冊のみで十分だと考えています。
いい本です。不動産投資家の卵のあなたでしたら、この一冊は必携かと。

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 改訂版

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 改訂版


数年前から不動産投資を実施している人たちはまずこの本の著者である猪俣さんを知らない人はいないほどの有名なかたで、
まあとにかく凄まじい数の不動産投資関連の資格や、金融・建築関連資格を持ちつつ、自身も不動産投資を実施しており、結果もだしている(と書籍等ではおっしゃってます。実際は知りません)方です。
ご本人のブログ
コンサルタント 猪俣淳の「不動産投資にまつわる100の話」
の中でチョクチョクでてくる「さぶい」オヤジギャグは、優しく見守ってあげることとして、毎回とてもためになるお話が書かれています。この方はとある不動産投資専門の業者さんの親分さんではありますが、ブログ内容は至ってフラットな目線で書かれています。
安心して読んでいただいていいと思いますよ。



数字の羅列がありますので、「小難しい理屈は苦手!」という方には抵抗あるかもしれませんが、ここは一つ踏ん張ってグリグリ読んでいってみてください。


読んでみて、この辺がピンとこない、、とかリクエストあれば、このブログで僕なりに噛み砕いてお話してもいいですから。
※すてきな女性投資家の卵のあなたであれば、私が手取り足取り、、って違うか(笑)


僕はこの本の物件購入時の「購入妥当額の判断式」をベースに、エクセルにシートをおこして、これに必要なパラメータを入力して、所謂「粗めの物件購入判断作業」をやっています。


で、この粗めの物件分析に引っかかった物件を最終的にもっと細かい分析用のソフトに仕掛けて、最終的な購入判断をすることにしています。


まじめな分析用ソフトについては、具体的に指定はするつもりはないです。だいたい、世の中で「不動産投資用の分析ソフト」として有名なものであれば、ルック&フィールは違っても、根本部分の考え方は(要件)はかわらない(はず)なので、いろんな方の評判を確認して、購入してもらえればいいと思います。



ちなみに僕が今使っているソフトは既に市場には出回っていないので、紹介のしようがないのです。。。


話を戻しましょう。


結局僕は、この物件については、

  • 売り出し額:2億弱

にたいし、

  • 購入妥当額:1億4千万


だったら買おうと判断しました。
何せ、オーナー専用の部屋が、117平米で建物のほぼ半分(要は、賃貸併用住宅って扱いいして痛んだと思います)で、このリースバックが月60万だったので、このリスクはかなりでかい。なので。


オーナー居住区の水回りが各フロア(全3フロア)ににありますから、各フロアをうまく区切って、1LDK物件(各部屋40平米弱)として、12、3万であれば貸せそうかなという判断なので、どう考えても、グロス賃料が30万ほど下げて実際の物件の力をみていく必要があります。


さらに、その区切りと水回りの改良等の費用を勘案すると、上記の購入額ならば、という判断でした。


この辺のロジックを完結にまとめて、いざ!業者さんと現地合流したのですが、、、


競合の業者さんが2億で購入するとのこと。


ということでした。
ま、業者さん相手ならちょっと現状私はかなわないですね。かといって、同額まで買い上がるのは、個人としてはあまりにギャンブルなのでここは潔く身を引くという考え方を徹底!です。


ま、今回はこんな感じでした。
が、幸いにもこの業者さんはどうやら、その会社でもこういった「ちょい訳あり」物件が集中的に流れてくる流域(?)に身を置いている方らしく、今回の僕のフットワークの軽さをいたく気に入ってもらえたようで、「今後もバンバン紹介させていただきますよ!」とのことでした。


物件は縁ものと言いますが、こういった、人との「縁」を作るのもまた、即、具体的に行動できる人だけに与えられる特典なんだと僕自身は考えます。


※その2日後には、同じ担当さんから「どうです?湘南エリアで面白いのがでそうなんですけど。。。」という物件の紹介が。。。駅から徒歩1分。面白そうです。この話はまた後日。


こういった形で、できるだけ物件購入のためのアンテナを広げていく、というのも、これから物件を探そうとしている方にはお勧めしたい取り組みだと思いますよ。


だって、今、本当に物件の価格がオーバーシュートしてますから。


今は基本的には数年前に勇気を持って物件を買った人たちが、「キャピタルを狙う絶好の相場」なんですから、光る物件を見つけるのは至難の業です。
むしろ今は、こういった「人との縁」を広げていくということに終始するのも、これまた不動産投資と考えて行くべきなんじゃないかな?


そう、僕は考えます。


とはいえ、僕は毎日物件探しに腐心してますけど(笑)


それじゃ、今日はこの辺で♪

*1:別にこれはなんら特別な手段ではなく、今となっては一般的に広く認識されている手法で、 懸命な不動産投資家の方々はツールは違ったとしても、ほぼ同じような手法で物件の購入是非を判断していると思います。