情熱と現実のあいだ。～プロジェクトの輪が広がりつつある。。けど、融資キビシー。～

こんばんは。

新築プロジェクトネタです。

まだあきらめておりませんが、まだ、活路を見いだせていない状況。(´;ω;｀)
たった一つの課題。それが融資！！！

建築費と再調達価格（積算）との乖離がどうしても小さくできず、悶絶を続けております。

一方、プロジェクトについては、設計士の先生を通じて、なんか、どんどん輪が広がりつつあり、ありがたいお話なんですが、ものすごくプレシャーを感じておる次第です。

僕が目をつけている湘南のなかのとあるエリア（具現化したら公表します）というのは、湘南エリアでも特有の文化・歴史をもつところであり、このエリアに住むことをステイタスとする人が一定数いらっしゃいます。

もともと僕と嫁さんが想定していた想定顧客にプラスして、今は、このエリアで小さく商い（俗に小商いというようで）をやりたいという層に対して新築プロジェクトを進めてみてはどうか？という話が出てきています。

具体的な顧客層として考えもしなかったのですが、やはり地元の方といろいろお話すると見えてくるものですね。
いろんな小商いの形があるそうです。小さなアクセサリーのワークショップをやりたいとか、プチヨガ教室とか、パン屋さんとか（んまぁ、これはちょっと無理かもですが）、、、ほかにもいろいろ。

このエリアで最初は小さく始めて、うまくいったら改めてお店を構えてこの地に住まう、、という一定の層がいるらしいです。こういったところもターゲットにすると多少の賃料アップは目指せるということです。面白いですね。

この土地は、とある有名な通りの脇道に入ったところで、駅からと海岸からの距離が程よい（このエリアに限っては、駅に近すぎることが逆に不利に働くこともあるのです。海に近いほどステータスが高くなるという本当に特殊な市場形成となっています）ため、こういった小商いに向いているのかもしれません。

いやしかし、形にしたい。。。

設計士の先生とこういった話をしていたら、先生も「これは面白いのでなんとか形にしてあげたいです。」と前のめり気味。
で、先週末は、その先生と二代目地主（良い土地をお持ちで、勉強する大家はある意味最強）の方で実現したとあるプロジェクトを見に行かないかということでお言葉に甘えました。

ツイッターにも軽く触れましたが、このプロジェクトは、
京急線の風光明媚な江戸時代の避暑地にほど近い駅からほど近いエリアに広がる住宅街に現れた、「小商いの街」を再現するものです。

私もこのプロジェクトについてもっとしてもらいたいので共有します。

hakkei-ichiba.com

当日は、上記URLにある、フードコーディネーターの方（二代目大家さんですが、ものすごく現状の不動産賃貸経営の問題認識と課題定義が非常に明確で共感できることろ多々あります）と設計士、嫁さんと敷地内にあるキッチン付きオープンスペースで、彼のこのプロジェクトに対する思いを伺いました。
※彼の考えは上記URLの情報から読み取り、感じ取っていただけると嬉しいです。

最も心に響いた言葉が以下。世襲じゃない我々、独立系賃貸経営者である我々はこれを聞いてどう感じるでしょうか。

よく、引き継いだ土地を売り払って、市場性のある土地に物件を作ればという話があるが、それは一つの考え方です。僕は引き継ぐ予定のこの土地の歴史・文化を知っています。だからこそその価値をもう一度認識して、この土地を引き継ぐものとしての責任としてこのエリアの再活性化をこのプロジェクトを通じて実現したいのです。

ご本人のこの言葉に対する強い思い、ぶれない・底知れない理念を感じ、僕はしばらく目をつぶって考え込んでしまいました。

この物件は長屋タイプのおうちで、特徴的なのは、間口が中庭に面しており、入り口部分は小商いができるような設計がされており、かつ、隣との垣根がないところです。
これにより、「緩やかな共同体の形成」を目指しているところが、他の賃貸物件とは一線を画す点です。

実際この物件には、建築家の方、外国人の語学教師、そしてYOUTUBERといったかたが入居しており、その方々と時にはBBQをやったりと、目指す「緩やかな共同体の形成」が少しずつ現実化している様子がうかがえました。

これは僕の主観なんですが、この様子を見ていて、

「あー、現代版の商人街なんだー」

と思いました。

こういった形で、素晴らしいプロジェクトを実現されたこの方も、最初の生みの苦しみはあったそうです。先代との価値観の違いからくる衝突（このプロジェクトに対し最初は先代はこんなの成功しないと反対されまくったそうです）や、このプロジェクトを実現化するための融資の問題等、いくつもの課題を乗り越えて今日を迎えたとか。

細かいことは言えませんが、融資はほんと大変だったそうです。

これを聞いて、「ウーム、持たざる俺だが、果たして考えている企画を具現化できるんだろうか、、、」とネガティブになっておりました。

で、僕の企画も彼に話してみました。僕が認識している現在の賃貸市場の問題と課題、そしてこれに対する施策など、思いのたけをぶちまけました。
「甘いよそれー」
と突っ込まれるかと思いましたが、意外にもこの方にも共感頂き、「是非具体化する際には力にならせてください。このエリアであれば、広くつながりがあるので何かしら協力できることがあるかも。」と言って頂けました。

ありがたい話です。
何とか、何とか前に進めねば。。。
設計士の先生、上記二代目大家さんにも共感頂いて、、、あとは具現化するところなんですが、、、とにかく最大の壁。

『融資』

これを突破せねばなりません。
これは単に「融資がでるからやる」という短絡的な発想ではなく、「このエリアでこそやる意義のあるプロジェクト」だからこう考えているのです。（理由はこれまで書いたとおり）

現在、信金さんからご紹介頂いた税理士の先生と、今持てる資産のすべてを整理して、うまくファイナンスアレンジできないか、持てるおつむ全て使って戦略を構築中です。

また、設計士の先生には、一定の報酬を出し、ラフプランではなく、ある程度ガチの提案をしてもらうようにしています。（模型プランも。）＃えー、僕の小遣い数か月分吹っ飛びました。(´;ω;｀)

時間は当然かかりますし、その間に土地を他の方に持っていかれるかもしれない。

でも、融資がつくかつかないかわかんないから何も行動しないんじゃこの先何も前に進まないはず。下手なキラキラセミナーとかにでて、ウン十万の塾費用払うくらいなら、自分で納得いくまでやってみたい方向に先行投資しようと考えました。

とにかくやってみる。結果は甘んじて受け入れる。それは必ず明日の自分の血肉になる。これがいずれ他との明確な違いを創り上げられるはず。

そう信じて、嫁さんにも話し、意気投合！！しばらく遊び抜きでこれに没頭しよう！！！ってことに。
嫁ちゃん：「父ちゃんの小遣いｘか月無しね！！頑張って！！」
＃コラ。(- -#)。まー、ある意味趣味みたいなもんだし。頑張ろ。

その旨、設計士の先生に伝えまずはやってみましょう！と依頼しました。

設計士の先生は

「やってみましょう。あ、そうだ、今度知り合いの設計士がプランした東京のｘｘｘっていうプロジェクト見に行くんですけど、ご一緒しません？」

って話に。

「行くに決まっております！え？場所はｘｘ？おー、、、行きます！！」

てことで、今はとにかくインプットを増やすフェーズとして前に突き進むだけであります！！

こんな感じで、僕と嫁さんの理想のプロジェクトの輪は広がりつつあります。
現実の部分はちょっとついてきていないけど、まぁ、どんなでかい企業の社長さんも最初はそうだったはずです。そこから不屈の信念で成功してきたはず。

情熱の現実のあいだ。

そのハザマで揺れながら、現実の仲間を増やしながら、少しでも前に進んでいきたいと思います。きっとその先に良い景色があることを固く信じて。

ではまた、進展あれば共有しますねー。

新築状況。利回り、そして融資。なかなか難しいです。でも光はあります、必ず。

お久しぶりです。
最近ツイッターで情報共有する方がリアルタイム性が良く、ブログ更新がおざなりになりがちですね。

ですが、ブログはブログで自分の行動まとめを残しておく目的ではよいと思いますので、徒然に続けていきます。たまに除いてやってください。
一応、ツイッターでも更新情報は流します。

さて、湘南エリア某駅から海側の土地にたいして、新築プランですが、最終的には

• ３５㎡、３４㎡のプチ１LDKｘ６戸＋２４㎡の１Kx３

のプランがボリュームとしては入ることがわかりました。
利回りはなかなか厳しく７．５％（無論、他の物件との差別化を徹底追及なのでコストは多少目をつぶっています。）

諸費用（設計費とか水道引き込み料とかもろもろ）を加えて１億０６００万の総額。

これについて、地元の不動産業者が（ある意味、戦略なしに）地元信金に突っ込んでいったところ全滅。
そりゃそうでしょう。リーマンでこれだけの物件を買いたいといったらこのご時世、入り口ではねられるのは、ある意味自明。
僕と、金融機関さんをつないでくれればよかったのに（そういったつもりだったんですが、いつもの一般レジの融資の感覚で投げちゃったのでしょう。。）。いきなり入り口で躓きました。

これで地元の金融機関さんとの道が断たれたわけですが、簡単にあきらめるのもなんですし、せっかくなので自分でしっかりと「不動産事業社を過去の中古物件の運営実績を背景に、０期の法人を立ち上げる事業計画」を練ったうえで、

・湘南エリアに営業エリアをもつ
・僕の住所付近に支店がある

信金として以下、３つの信金さんにプレゼンをさせてくれと電話を入れアポを入れました。
いずれもむげには扱わず、ちゃんと話を聴いてくれるとのこと。

・神奈川信金
・城南信金
・湘南信金

※横浜信金は「うちはよほどの資産家・事業規模じゃない限りやりません」ときっぱり。ま、潔しで腹も立ちませんでしたが、さて、それって信金さんの本懐なんでしょうか？という素朴な疑問を持ったのは事実です。ですが、もしかしたら昨今の不動産業界で起きたゴタゴタを受けてのことかもしれないので、ある意味しょうがないのかもしれませんね。。。少し、残念です。

話を３つの信金さんに戻します。

それぞれの支店にアポを入れ担当さんに、以下流れで話を進めました。

1. まずはアイスブレイク（コロナネタとか、小ネタで場を和ます）
2. コロナ融資対応で大忙しの中、我が社（まだ法人登記してないけど）に時間を割いて頂いて心からの感謝を。
3. わが社のメンバ（嫁さん・僕）の自己紹介。（簡単に、詳細は別資料にまとめた事細かな経歴・実績（リーマン＆不動産賃貸経営の）を見てという感じで）
4. これまでの物件運営実績の簡易説明（詳細は別途物件ごとの詳細資料見て、と）
5. こういった実績を踏まえて、今回湘南エリアでこんな物件を新築からやろうとしている。融資のご相談は可能か？と本題へ。
6. この新築にはこれ前の経験踏まえて、ちゃんとした「不動産事業社」として「新たなプロジェクトを考えている」旨を説明。
7. パワポ資料１０枚くらいで、この事業社の説明とブランド説明（できるだけ小難しい言葉でなく、支店長さんとかが読んでも腹落ちできるような言葉に落とし込んで）
8.今後の話。

実はこの前に、今のメインバンクになりつつある川崎信用金庫さんに説明した際、実績云々を説明する前に、新規プロジェクト・ブランドの説明に入ったためうまく話が繋げられなかったので、上記の構成に組み替えての取り組みでした。

結果は、新しい法人立ち上げの論拠（なぜ僕らならばそれができるのか？）が伝わって、担当さんも親身に相談に乗ってくれた。そんな感じです。
少なくとも「不審者（怪しいやつ）」から一歩階段を上った感じ。

１３年の実績についても丁寧に説明（あまり長く時間をかけず）したもの功を奏した模様。
結果各信金さんの反応は以下の通り。

1. 神奈川信金さん：
実績を踏まえた事業展開は非常に説得力がある。あとは物件。ただ、正直金額が大きいかもしれない。少し時間を頂きたい。現状サラリーマン融資は３割自己資金が前提であり実質融資しない前提。kanaloaは、事業性融資として個別に取り組める可能性あり。

ただ、収支シミュレーションのすとれすがあまりにきつすぎないか？この家賃下落率だと１５年後くらいに家賃半額となる計算。これだとさすがに審査部門と戦えない。もちろん、あまりにお花畑（という言い方はしてませんが）な収入計画もおかしいので、賃料下落ペースをもう少し現実ベース（kanaloaの物件企画、考え方なら一般よりも下落幅は小さくてもいいのでは？）で見直してみてはどうだろうか？

→指摘を受けて、見直し。確かにちときつすぎたと反省。あれ。意外といい見通し。んー。自分でよい方向にバイアスかけてねーかなとチト悩む。（新築って賃料設定がすんごい難しい）

2. 城南信金さん：
実績を踏まえた事業展開は非常に説得力がある。当信金の金利はkanaloaさんの場合は（もちろん資料等を読み込んで様々な条件を踏まえてだが）大体2%台と思ってください。ただ、その分期間を延ばすことができるのでそれで収支が合いそうならいけるかも。物件の融資については少し時間を頂きたい。現状サラリーマン融資は３割自己資金が前提であり実質融資しない前提。kanaloaは、事業性融資として個別に取り組める可能性あり。

→うちの強みは、信金として、各事業者さんとのマッチチングの機会を提供すること。これによる各事業者さんの成長性を高めて、結果として融資が伸びていくこと。これが信金としての本来の在り方だと考えている。kanaloaは０期の法人立ち上げとのこと、税理士の先生の予定は？（今探している、とkanaloa)ならば、当信金と関係のある大森の税理士を紹介したい。早速予定を聞かせてほしい。そのほか様々なビジネスチャンスにつながる機会を設けている。何でも相談してほしい。とのこと。

3. 湘南信金さん：
実績を踏まえた事業展開は非常に説得力がある。あとは物件。ただ、正直金額が大きいかもしれない。少し時間を頂きたい。現状サラリーマン融資は３割自己資金が前提であり実質融資しない前提。kanaloaは、事業性融資として個別に取り組める可能性あり。

→ただ、金額的には正直難しそうな印象。（なんか、コロナ対応が精いっぱいという空気感もありました ^^;)

==ここまで。

上記見て頂いてもわかるように、信金さんは、概ね「事業を志すものにたいして、耳をかしてくれる」このスタンスを明確にされています。（例外もありましたが、ここでは触れません）

そこから、「事業者側のその事業に対する思い、そしてその計画の具体性、抽象レベルあるところを見抜き、的確に指摘し、不足部分があるならばそれを補足してほしい」旨を、事業者側からの資料プレゼンから短時間でまとめ切る、そんなすごさがあるなと感じました。

僕と嫁さんは、それぞれパートを分割して担当。嫁さん（自己紹介・これまでの実績・得てきたノウハウ・知識の説明）、僕（嫁さんの説明を踏まえて、昨今の賃貸業界の問題提起、問題を解決するための課題定義と施策の説明。新規事業社の存在意義（ブランドアイデンティティの定義含め）と、事業プランの説明を担当。

正直、現本業でもここまで熱いプレゼンをした記憶はありません（笑）。
柄にもなく、ここまでできるもんだなぁ、、と我ながら頑張ったとほめてあげました。はは。

このアプローチが果たして正解かどうかもわかりません。更に不審者の扱いになったかもしれません。

ただ、少なくとも担当の方からは否定的な言葉は（そういったニュアンスにとれる空気感ってあると思います）全くありませんでした。それだけでもありがたいな。と。

今僕らにやれることは、「今、自分の中にあるものを”出し切る”こと」

できること、できないことを正直に説明して、自分の資産状況を晒して、自分たちのビジョンを示していくこと。死中に活を求める、それしかありません。

それでも、ダメなことは多分あると思います。おそらく１０戦９敗がいいところ。
でも残りの１勝にすべてをかけて挑むのみです。

だって、世の中のガチで戦っている人たちはそんなに甘くない。そう言ってきそうですからね。
１勝という望みがあるののなら、全身全霊をもってその可能性に賭けてみるのも面白いと思っています。

せっかく頂いた　”かけがえのない人生”　なのですから。
無駄に使うのは、失礼ってもんです。

上記を見て頂いてもわかるように、現在僕と相性が悪くなさそうなのは、城南信金さん。
近々、税理士さんにつないでくれるので、会いに行きます。
今の物件がだめでも、僕らの将来性に「協力の手」を差し伸べてくれる方には全力で答えていくことが今僕らができる全てです。

きっと光は見えます。なので頭と手と足は絶対にとめない。

今、僕のようになかなか前が見えない、難しい状況で悔しい思いをしているあなた。
状況は違えど、くやしさ、わかります。
でも、絶対にその手を、その足を、頭を使うことをやめないでください。

ジタバタして、苦しんで、それでも、もがいている人をどこかで見て応援してくれる人はきっといます。海千山千、魑魅魍魎のこの不動産業界と言われますが、その中でもこの業界の現状の在り方に疑問を持ち、よりよくしていこうとしている方、ジタバタ頑張っている人を引き上げようというしている人は少なからずいます。

残念ながらそういう人とつながる機会は本当に少ない。
でも、それでも続けましょう。
あなたがこの不動産賃貸経営に未来を感じて、よりよくしていく”強い思い”があるのなら。

もがき、ねばり、地を這ってでも前に進みつづければ、ある日違う世界にたどり着けているはず。昨日の自分を１ミリでも超えていきましょう。

そだ、最近ハマっている、BiSHの好きな曲”Beautifulさ”より好きなフレーズをあなたに。

どんなとげとげな日でも 息してれば 明日は来るんだし
泣いた後に 咲くその花は so beautiful beautifulさ

どんなとげとげの道も 僕らは乗り越えていくんだし
困難裂いて 過去は忘れ 晴れた明日へと 行こうぜ

BiSH/beautifulさ

なんか、彼女たちの歌に心を揺り動かされるんです。
いいオッちゃんなんですけどね。アハハ。

では、明日からまた頑張りましょ！！

新築って難しい。けど、あきらめず、前に進むのだ。～諦めたら、そこで試合終了～

withコロナ。皆さんどうお過ごしでしょう？
僕は、会社の方針として基本はテレワークを継続。という通達が出ているので、それに従いテレワーク中です。マイペースで仕事を進められる点がいいです。自分を律するのが難しいところもありますけどね。（休憩時間をどうとるの？とかね。）

さて、現在新築の土地仕入れをやっています。
先日湘南のとあるエリアに７０坪弱の土地がでて、そのエリアの中では、比較的坪単価が安かったため、例の設計士さんにボリュームチェックをお願いしました。

いやしかし、なかなか難しいです。
良い物件（、、、ではなく、想定するユーザーの琴線に触れる、、というのが正しいのかな）を造ろうとすると、どうしてもコストが上がる。

かといって、利回りを追求すると、「他との違い」を外構・他の意匠面を含めて表現するのが難しくなる。。。

まさにトレードオフ。産みの苦しみを味わってます。

実は僕、このブログの立ち上げ当初（hatenablogに異動してからの話）は、同様に同じ視点で新築を計画していましたが、同じ理由でそのプロジェクトを見送った経緯があります。

同じ轍を踏むのか、それ以降の５年の経験を徹底的に活用してこれを突破するのか。あ、いやそれができるのか？難しいかじ取りが続きます。

エリア的にはブランド力はあります。
だからと言って、賃料が跳ね上がるのかというと（一般的なレジ的発想ではありますが）そこまでではない。

今検討しているのは、こんな感じ。（ツイッターでは軽くふれました）

＜案①＞コミュニティ重視の個数６戸バージョン。
これは設計士の先生が提案してきたもの。本来３０㎡強の個数１０戸でも入るのだが、あえて戸数を絞って６戸にして、空きエリアをコミュニティスペースとして活用。長期的なファンをつかみ取る戦略。

→試しに試算してみたら、年間で１０万近くのマイナスキャッシュフロー（まー、何となく聞いた時点で想像してましたが）。これは土地持ちの人の戦略なんだなー。ただ、すごく面白そうなプランだったので、ここではない別のエリアで考えることできんかなーと別の知恵を出し始めているところ。

＜案②＞収益重視の１０戸プラン。
要は容積きっちり使おうぜ戦略。もともとこの先生の設計自体はローコスト設計とはいえ、一般的な賃貸レジ系ではハイエンドモデル以上の品質なので、それでも全体の建築（設計、申請費等を含む建設関係費一式）としてはそれなりに。

→賃料を周辺の１LDKプランのプラス５０００円（多分これ以上は難しいと思う。よほどの借り手側の啓もう活動が必要、賃上げには）として資産すると、これでようやく利回りは８％行くかと言ったところ。

ただツイッターでも触れましたが、ここには僕の「建てたい、建てたいバイアス」がかかっている可能性が高く、実際は７％前半くらいになる可能性もある。

でも、その中に、このプロジェクトの味をうまく表現でき、各関係者のご協力を得ながら進められることはできないか、再度設計士の先生と相談しようと思います。

地域のランドマーク的な存在にはできると思っています。
社会的な貢献も今回のプロジェクトにはおおいな意義として組み入れているので。
だからこそ何とか形にしたい。

ツイッターつながりのいろんな方にもアドバイス等いただいて、本当にありがたいです。
やはり皆さん、僕なんかよりはるかに考えて、考えて、行動されて、そしてそれぞれの今があるのですね。すごく参考になります。これからも本当によろしくお願いします。m(_ _)m

嫁さんとも相談（今日は午前中、ちょっと方向性でプチバトルをしてしまいましたが、それはそれだけ真剣に二人で取り組んでいる証拠。必要なプロセスなのだ）しながら、
簡単には諦めず、前に進んでいきます。

と、、ここでこういう言葉を思い出しがちですが、僕はこのサイトの話が好き。

note.com

考え方です。あくまで。

基本は、徹底的に自分で「考え抜く事」これは忘れちゃいけない。

仮に諦めという決断をしても、次につなげることができるはず。

まだまだ、あきらめるには早い。やったるでー。
(ꐦ°д°) ウルァ！！！

デハ、最新情報はまた、ツイッターにてぇ♬

設計士のとの話。新たな土地探し。

こんばんは。

昨日は、設計士の方とのお話に、鎌倉のギャラリーにお邪魔してました。
事前に僕の最新の考え方を簡単にメールにしたためて、伝えておいたこともあってか、
わざわざ時間を創って頂いて、二時間以上もお話を聴いてくれたこと、まずこれに感謝でした。

まだ正式に設計契約を結んでおりませんので（土地選定で今ちょっと見直しが入っているので）名前はご迷惑をおかけする可能性もあるのでここでは触れませんが、

鎌倉のギャラリー自体が、鎌倉駅にほど近い場所にレジデンス＋店舗での設計となっており、かつ、鎌倉の街並みに自然に溶け込む、かつ温かみのある僕と嫁さんの方向性があうデザインで素晴らしいものでした。

ここで１時間チョイ僕らの考え（このために夜なべして事業やブランドのお話を整理したものを作って超寝不足となりましたが（笑））を説明したところ、僕らが書いた一つのフレーズにいたく共感して頂きそこからは、話がえらく盛り上がった記憶があります。

そのノリで、同じ鎌倉エリアの２物件（一つは、ギャラリーと民泊ができる物件、一つは通常のレジ）をわざわざ設計士さんとその息子さん（この方も一級建築士）の説明付きで説明いただきました。

通常のレジは、長谷寺にほど近いところの２階建て物件ですが、間取りの取り方が秀逸で、採光の工夫が至る所にあり、バルコニーからは、長谷寺が遠くに臨めるという素晴らしい物件。
コロナ影響にもかかわらず、新築後すでに申し込みが入り始めているとのこと。

嫁さんが興味津々になっていたのが印象的でした。きっと琴線に触れたのでしょう。（笑）

結局予定を３０分もオーバーして案内頂き、「考え方の共有はできたので、あとは具体的に動いていきましょう！」とその場で散会。

僕らはしばらく、民泊物件のオーナーさんと昨今のコロナ事情や、この物件ないのギャラリーについてのお話を伺い、設計士の先生の人となりを伺いました。
この設計士の先生は、自分のことは先生と呼ばないで、家族と思ってほしい、というくらい和・輪を大事にされるかた。

それでいて、よくよく聞くと、すげー実績を残している人であることがわかり、俺らこんな偉大な方にお願いしちゃってえぇのだろうかと疑問に思うほど。

息子さんも一級建築士ですが、意外とDIYとか好きらしく、（木材を自分でバーナーであぶって、浸透系の塗装剤を使ってオリジナルのバルコニーを創ったりと、結構面白い人）なんか、おやじさんのイズムをいい感じで受け継いでいる感じでした。（絶賛彼女を募集中とか（笑））

今後が楽しみです。

で、今日は、嫁さんは白あり対策に、戸建担当の業者の姉御の元へ。僕は土地探しのパートナー探しへもう一度湘南方面へ。

うへー。疲れた。
財閥系４社、電鉄系１社、地元有力系１社。平均４０分位面談して、今帰宅中。
財閥系１社は所長プラス担当で話を聞いてくれて恐縮。僕の事業に共感頂けたかなぁ。

— kanaloa (@kai_natsumi) 2020年5月31日

上記の通り午後を使って、できるかぎりの業者巡りをしてきました。
コロナ問題もまだ落ち着いたわけじゃないので、最大限のケアを忘れずに。

ツイッターにも書きましたが、期待していた地元有力系の１社はただのレインズ横流しヤーであったことに驚愕。そんなんなら俺でも商売できるわい！とちょっと残念。

財閥系では、１社、所長さんが登場。途中までまさか所長とは思わず、偉そうに自分のやりたいことを話しており、途中で名刺をヨーク目を凝らしてみたところ「所長」の肩書が。。。
途端に緊張しましたが、えぇい、こうななりゃノリでいってまえー！ということで自分の思いのたけを説明しました。

するとその所長さんもいたく感心してくれ「あ、そうだ、あいつ呼んで〇〇を、え？まだ帰ってきてないの？戻ったらすぐこっちにお願い」と、僕の考えに賛同してくれ、かつ、実績ある担当さんをつけてくれました。

※今日は皆さん営業さんが出払っていて、電話に出たのが所長さんだったようで。。恐縮です。。

その後はその担当さんとお話して、今後の取り組みの予定を話して、あとはいろいろ雑談して結構価値眼が近い方であることを認識しその場を終えました。

他にも、電鉄系の不動産業者さんもたまたま見つけて飛び込んだのですが、これまた主任クラスで結構仕事ができそうな方が対応してもらえました。
いきなり専任物件をいくつか見せて頂き、１件面白そうなのでちょっと検討してみようと思います。（ただ、ロットは小さいっす。ボリューム入れたら合わんかもですがね。）

いずれの業者さんにも僕が今後は法人として、真剣にこの事業に取り組むことを伝え、融資のプレゼン等は自分ですべてやるので、組合系の金融機関の担当さんとのマッチングをお願いすることにしました。

このエリアは、信金さん２組＋JAさんとのことですが、JAさんはいずれの業者の方も「んー、やったことないですが、取次は我々にもお手伝いさせてください。うちの名前は大いに使って頂いて結構なので」とありがたい言葉をいただいています。

これで今の僕のメインバンクの信金さんに加えて新たな取引先が増えることを期待します。

あ、横須賀の話ですが、こちらはなかなか売主さんが動こうとしていないので、マークはしつつ、並行して新たな土地探しです。

自分の仕事の経験上３つの仕事なら平行処理できる自信があるので、とにかく今は選択肢と機会をできるだけ増やすための行動をとりたいと思います。

今はとにかく手足と頭、失敗は当たり前の精神で邁進あるのみです！！！

誠心誠意行動していれば、きっと見ている人は見ているはず。
そこに当たらな縁が見えてくるはずと信じて明日以降も頑張ります。

＃ホントは平日も休みとって動きたいけどなー。ちょっと今リーマン業が炎上中なので難しそう。こっちも適度なバランスでやっつけつつ、前に進めますです。

では、今日はこの辺で。おやすみなさい。

横須賀で考えている新築AP状況であります。～難産中～

こんばんは。

今日はシンプルに横須賀の土地からの新築AP状況。です。

現在、土地に関しては、キープ（といっても、僕の買い付け値段よりも高く買いあがる人いたらその人優先してね縛りあり）してもらってます。

いくつかの建築プランをお願いしている状況ですが、いかんせんコロナの影響なのか何だかわかりませんが、人が動けず、ここがちょっと歩みが悪い状況。

今回のプロジェクトは、個人事業主としての嫁さんが、「あたしがやるわよ！！」と言って引かないので、と、僕はこれ以上個人収入が伸びても税金的に面白くないので、という理由で彼女が主体で進めていくことになっています。

ツイッターでブランディングの話とかを一度整理しかけて、順番待ちがえてたことがわかって、それをやり直して、そもそも、僕らがやるこの事業の存在価値を見直すところまで戻ったりしていました。

何をやっていたかというと、

• これまでの物件運営で自分たちが何に価値観を置いて活動してきたか？

• 誰のためにその行動を起こしてきたか？

• 僕らの活動の先に何を見ていくのか？

を議論していたというわけです。
GW中に、大分この辺が整理できてきて、これをちゃんと文章に落とすべく、事業計画、、というか、僕らが提供できる価値を文章化しているところです。

是非とも共有したいところですが、ホワイトボードへの殴り書きを整理している段階なので多分読んでも意味不明なのでもうチョイかかると思います。

まぁ、何せブランディングってのをまじめに考えて活動してきたのがこの１，２か月なので何が正解で何が間違いかちっともわかりませんが、とにかく、手足は動かさんとという意識で、本業でなかなか時間が創れない中、嫁さんと二人三脚で頑張っとる次第です。

＃最近は、テレワークでちょっと時間ができると、ノートにいろいろ書いていたりして、んー、あまりよくないですね。これは。^^; あ、ちゃんと仕事は終わらせてますよ。

ちなみに、ターゲットの土地は、某私鉄駅から徒歩数分、３５坪くらいの土地です。
これに、ベース用の2LDKの部屋を３部屋というプランです。ざっくりいうと。
完全にこの領域に特化した戦略的な物件です。
ですので、このプランニングがダメだと、即失敗というわけです。
ただし、うまくいくと、一人勝ち。それなりのリターンも得られる物件ですし、なにより僕らのブランドの価値観にもぴったり合うものだと確信しています。

リサーチでは、
ベース賃貸と言っても、なかなか奥が深く、これについて触れられている情報って意外と少ないのです。米軍という特殊な市場ですからね。（だからこそ歪みがあるわけですけども）
そもそも、ベース賃貸の全体ボリュームをどう考えるか？また、そのうえで、どういった層に訴えかけるのか？（逆に指名借りしてもらえるのか？）一つ考えるのも、入手すべき情報が少ないのでとにかく現地業者のヒアリングがすべてというわけです。

ここが実はネックでして、コロナのおかげで、各業者とも週末お店を閉じてしまっていたり時短営業していたりでヒアリングが緊急事態宣言以降ぴったりできなくなっておるのです。

さすがに、相手を知らずにこの領域で勝負するのは怖いので、今できる行動をしているというわけです。

また、同時進行で、金融機関の開拓をしています。
これまで、僕は、静岡銀行、川崎信用金庫さんとのおつきあいがありますが、最近静銀さんは融資が芳しくなく、担当の女性も「今、プロパー融資はほぼ壊滅なんですぅ」とのこと。

今後、僕らの賃貸経営をより、「事業」としてとらえ、進めていくためには、一つ一つの事業を評価して、定量・定性面のバランスを考えて融資を検討してくれる組合系にシフトしていくべきだと学びましたので、川信さんへ改めてアプローチしていくとともに、今後は、他信金さん、また、横浜興銀信用組合さんとかJAさんといった、これまで考えてもいなかった領域へのアプロ―とをしていくつもりです。

業者さんつながりで、紹介してもらえるのが最も近道なんですが、これらの新しい領域に近い業者さんが僕の近くにおらず、どうすっかなと、ちと、悩んでおります。

どうにもならんと判断したら、徹底的にたたき上げた上記資料群をベースにうちのCEO（嫁さん）とCOOの僕で情熱をもってアピールしていくしかねーなと腹をくくっておるところでございます。

ま、これまでの経験上、やってみねーとわかんねーしって感じですしね。
いずれ一本立ちする気概でやっているんだから。

ま、そんな感じでいろいろ苦労しながらも楽しみ、夢をもって取り組んでおります。
もちろん、家族との時間も大切にして。
亀ペースですが、自分たちなりには、ウサギさん級にがんばっておりますよぉ。（笑）

では、また、状況に変化あれば共有します。
建設的なご意見をお待ちしております！！！

やったるでー、(ꐦ°д°) ウラァ！！！

賃貸経営者は、５Gをどうとらえていくべきか？僕なりの考え方を。

こんばんは。
今日は朝ツイッターでフン様＋ポールさん＋ニーノさんのZoomセミナー開催をしり、急遽参加させていただきました。
主にwithコロナ、afterコロナについてのそれぞれのお考えを聞くことができ、得られる部分、また、僕ならこう考えるな、、という部分あり有意義であったと思います。
お三方、ありがとうございました。

さて、上記セミナーでも少しだけ話題に上がりましたが、今回の話は、ちょっとだけテクノロジーの話と賃貸経営の話を紐づけて僕なりの考え方を残しておこうと思います。

今後、賃貸経営者は、生き残りをかけてそれぞれの戦略に基づいて生きていくことになると思いますが、戦略立案に際しては、テクノロジーの変化にも敏感になっておくべきかな、そう考えています。
＃無論、現状のテクノロジーで他の要素を強化して戦うという戦略もあると思いますし、それ自体を否定するつもりは全くありません。

今回は、最近巷でざわついている「５G」について、触れてみようかなと。

５Gとは？

まず、５Gってなんぞやですが、wikipediaから抜粋すると、

第5世代移動通信システム（だいごせだいいどうつうしんシステム、英: 5th Generation、5G）は、1G、2G、3G、4Gに続く無線通信システムである。

です。僕らの世界で身近なイメージでは、ケータイの世代が複数あって、その最先端の世代が第五世代、、、といえばピンとくるかもしれませんね。

この辺のことがわかりやすいのは、この動画ですかね。

【解説】現役通信キャリア社員が語る5Gのウソとホント

個人的には、下手な書籍をゴリゴリよむより、このサイトを見るのがすごーく腹落ちするのでお勧めです。
高々２０分でここまでコンパクトにまとまれている情報はないと思いますよ。

上記サイトから抜粋しますと、、、５Gってこんな感じで出てきたものです。

５Gへの変遷の歴史図

技術的な特徴は、以下三つ。

• 超高速（目安：２０Gbps)

• 超大量接続（目安：１平方キロメートルあたり１００万デバイス）

• 超低遅延（目安：通信遅延が1ミリ秒)

基本的にこれを覚えておけばある意味すべてというわけですが、これを実現させるために技術者が様々な努力と情熱をもって取り組んでいる、、という技術ですよ。というもの。

上記動画では、実際の通信キャリアにお勤めの方がリアリティをもって説明されているし、それを技術的な説明を重ねていらっしゃるので、非常に腹落ちしやすいですね。
じっくり見てみてください。関連動画もおすすめです。以下に挙げておきますね。

■通信技術をより掘り下げた動画

【通信キャリア社員が解説】5Gのリアルとポテンシャル

てことで、これをじっくり見て頂ければ、５Gの何たるかはお分かりになれたと思います。

５Gを賃貸経営者はどう生かしていくの？

で、です。ここからが今回のお題についてようやく入っていけるわけですが、、
さて、我々、賃貸経営者は、この「５G」というテクノロジーをどうとらえて、賃貸経営にどう生かしていくのか？ということを考えてみよう！というのが今回の目的。

上記の情報を見て頂ければ、ピンとくる方は多いかと思いますが、上記技術の特徴である、

• 超大容量通信

• 超低遅延

を活かしたetcを考えていくというのが最初のアプローチなんじゃないでしょうか。
んまー、大体の人が考えていることですが、それを言葉に落としてみます。

活かし方の「観点」としては以下。

• 住空間の充実（入居者へのメリット）

• 客付けの効率化（客付け業者、入居者へ、大家へのメリット）

• 客付け業者側の安心・安全（客付け業者、入居者へのメリット）

上記、小分けに。以下、どぞ。

住空間の充実（入居者へのメリット）

まずは、入居者のメリットである、「住空間の充実」です。
これは、いわゆる５Gの大容量通信によってもたらせられる動画環境の向上や、個人の通信環境の向上にダイレクトに伝わるものであって、わかりやすい変化になると思います。

最近では、有線ネットワーク環境がなくてもよい世代（スマホ世代）が増えてきており、そのスマホ世代がネットゲームに興じる際、現在の４Gネットワークでは、どうしても帯域幅（道路にどんだけの車が走ることができるかという上限みたいなもんです）の問題でおきる、俗にいう「プチフリ」が起きてイライラとかが改善されます。

上記動画でも話題に上がっていますが、４K, 8K の高画質の動画をスマホでみれることには僕も価値を感じません。これは別のカテゴリー（医療や、他の高い精度を求められる業界）で真価を発揮するものだと思います。

スマホでこれまでよりサクサクネットライフを送ることができることは、一番わかりやすい、顧客にとってのメリットになると思います。
となると、5G基地局との物理的な位置関係を見て、物件の仕入れをすることが、求められる経営者の技術ということになりますね。

＃一方、有線ネットワークという視点を無視していいのかという話かというとそれはまた別の話。e-sportsなどのガチのネットゲームの協議にかかわる人たちが今後日本でも増加していく可能性が大いにあります。この領域は、無線ネットワークはおそらくご法度なんじゃないかな。（遅延、ノイズによるネットワークの不安定さを最も嫌うゾーンだと思うので）

biz-arts.com

アンテナが高い投資家、事業家の方々はすでにこの領域の可能性に投資を始めているという話。
e-sportsの人たちの生活様式を学んで、ここにフォーカスを当てて勝負していくという戦い方もありますね。
となると、選ぶべき通信キャリア、物件までの回線品質をどう担保するか、物件内のネットワーク環境をセミプロ・プロ並みの人たちがが納得する環境に創り上げられるか？（常にネットワーク層の技術に精通し、これを追いかけていく必要があります。）うまくハマれば、一人勝ちできるかもですね。

客付けの効率化（客付け業者、入居者へ、大家へのメリット）

これはほぼ誰でも思いつく、、ARを使った、仮想空間での情報共有技術を駆使した、新しい、物件のお客様への案内の仕方です。でも、意外と言葉になっていないので、まとめてみます。

大手の客付け業者さんではすでにARを導入したあたらしいアプローチ（どっちかというと、なんとなくARしてみましたという感じですが、それでも新しい）を試みられていますが、次のステップは、客付け業者さんと内見者（お客様）が、実際に現地に行くことなく、駅から物件までの道のり、また、物件内部の案内までを同行するというものになっていくんだと思います。

イメージしやすいのは以下の動画ですかね。
僕の好きな、Youtuberのカズさんが、audiの車をAR世界で、試乗するというもの。

アウディ初の電気自動車「e-tron」！！！

これは画期的ですよね。じゃぁってことで、これを、賃貸の客付けに置き換えてしまったら、、というもの。
何となくですが、ストリートビューがっとリアルに景色が流れるような状態で見ることができるならば（即ち大容量通信が必須）これと、部屋の空間をリアルに見せるだけのAR空間ができればヘッドマウントディスプレイでこの空間を共有して物件の「ほぼリアル内見」が可能になるんだと思います。

って、調べたら始まってました。(;^_^A

VR内見で店舗にいながらバーチャル内見を

これがもう少し進化して、一緒にその世界で内見をしている感じになれば面白いでしょうね。
今はまだヘッドマウントディスプレイの普及がもう少しですが、これがもっと軽量でサングラスみたいな感じになって皆が使うようになったら、それこそお店に行かずして内見が可能になるんだと思います。

で、その場で契約書とかも電子データで電子署名して、家賃交渉したければ、その場に大家（のアバター）も参加して即交渉開始、なんてできるといいですね。（技術的には可能なはず）

もっと言えば、リアルタイムの部屋情報を動画で流しながらその世界に入れる、、、といいのですが、それも可能になるといいなぁ。

ただ、AR,VRではまず実現できない空気感、匂い、時間帯による周辺の雰囲気、、、と言った部分は実際に足を運ぶしかないですけどね。

まだまだ、進化の余地はあると思いますよ。

客付け業者側の安心・安全（客付け業者、入居者へのメリット）

上記AV,VRで完全にネットワークで内見～契約ができるようになれば、やばいお客と直接接することもなくなり、客付け業者さんの安心・安全にも一役買うかもしれません。

※先日、客付け業者さんがお客に襲われるという、許せない事件が起きましたしね。。若い女性の客付け業者さんだとホントこれいいと思います。（やばい！とおもったら、強制オフラインしてしまえばいいですしね）

と、まぁ、簡単に考えた範囲ではこういったことが身近に感じることのできる、不動産業界での５Gの効果なんじゃないかなと考えています。

そのほか、超大量接続で考えるとするならば、複数の安価なセンサが使える前提で、リアルタイムの躯体管理からの建物のアラートシステムなんてのも考えられると思います。（てか、以前どこかの技術展示会で、デバイス屋さんがそういったことを考え始めていましたが、そろそろ現実化するんじゃないかなって）

あのにっくきシロアリの撃退にも一役買うかもです。（床下の束やら根太を監視しておいて、ヤツらと思しき影、ヤツラの通り道ができた、といった細かい変化を見つけて、早期に駆除！なんてのが安価に組み立てられたら最高です。）

普段はケアしづらい、躯体の予防管理システムは個人的には欲しいところです。このため、AIとの連携も大事になってくると思います。

てことで、徒然に僕の今の思いをまとめておきました。
気づいた方はいらっしゃると思いますが、５Gって要は「新しい通信インフラ」であるため、そのうえで「どんなコトをするか？」はあくまで、経営者の想像力によって決まるものです。

そして、その想像力に拍車をかけるのは、５Gだけでなく、そのほかのテクノロジーとの掛け算です。AI , AR, VR, ドローン、センシング、ビッグデータ、ブロックチェーン、、、カタカナばっかで吐き気するかもしれませんが、別に難しいモノと捉えず、包丁やまな板と同じで、「良い道具がでてきたぞ」という感じで受け入れ、活用していくことが肝要かなって考えています。

同じ道を進むあなたはどう考えますか？

ご参考になれば幸いでーす♬

でも、実はこういったテクノロジーを一気に飛躍させる裏の力は「エロ」だと思う。と書いていたら、嫁さんから殴られました。（笑）間違っていないと思うけどなぁ

東横沿線戸建ニコイチの２階女子部屋に白アリ発生！！～この対応で経営者の真価が問われる～

こんばんは。
前回まで、GWのZoom会議で盛り上がってしまったので、今回から現実路線で。

ツイートで、すでにつぶやき済みですが、東横沿線戸建ニコイチの２階女子部屋に白アリが発生してしまいました。

グギャー!
戸建ニコイチの二階でシロアリ発生と思しき入居者からの連絡あり。速攻で業者に連絡ジャー！
昨年同じところに防蟻処理したのにー！！女子が住んでいるのでいつにも増してマッハ対応中であります!

— kanaloa (@kai_natsumi) 2020年5月10日

その後、ここに住む女子は、いったん、友人の家に逃げ込んでしまい。。。
んまー。そりゃ、家に羽根つきのアリがウロウロしていたら気持ち悪いし怖いでしょう。。
かわいそうなことをしてしまいました。

＃野郎でしたら、「気にすんな、強く生きろ！」と一蹴したいところです（笑）
　僕はゴキブリでても「おう！」って放置して生きてましたので。学生の頃。

日曜に連絡が来て早速、姉御（この戸建ニコイチプロジェクトを仕切ってくれた、頼りがいのある工務店の女子社長）から白あり業者さんに連絡とってもらって、今日、ようやく現地を見てくれることに。

僕は、遠地出張（こんな時に、、、）だったので、頼れる嫁さんが現地立合いにレッツゴーしてくれました。

現地の写真は？って聞いたら「あ？(- -#), あほか、こっちは現場の仕切りでそんな心の余裕があるかい！」と怒られました。

窓枠に使われている木材あるんですが、これ、ニコイチプロジェクトの際に、すでに白あり君に、ディナーされたあとでスッカスカだったのですね。
で、これを新しい木材に大工さんに変えてもらって、
そのうえで、１Fの床下に徹底的に防蟻材を噴霧してもらい、「うし！これで盤石なり。」と安心しておったのですが、、、

どうやら、今日の現場検証で、

『どうやら、北側の壁にクラックが入っている場所があって、そこから入り込んで凌辱されているんじゃないか？』

とのこと。（まじかよー。）

ということで、そのクラックから可能な範囲で、防蟻材を追加噴霧してもらい、少なくとも以降はそこから新たにシロアリどもが入ってこれないようにコーキングしてもらいました。

＃ホントは、そこを開けてしっかりやりたいところですが、１Fにも、カップルが住んでおるので、現状ではドラスティックな対応ができないのが非常に難しいところ。

嫁さんは、２階の女子に、

「現時点でやれることはすべてやったんですが、これでも尚、仮に再犯を見つけて、気持ち悪い場合は、本当に心苦しいのだけど、退去もお考えになっても構いません。引っ越し費用等もあるだろうから、費用面で相談にも可能な範囲で相談に乗りますので言ってくださいね。」

と伝えてもらいました。

こればっかしは、住み手に何の落ち度もないので。
貸手の我々にとっても、不可抗力と言えばそれまでなのですが、嫁さんと僕の経営の一番の基軸（大事にしているところ）は、

未来に夢を持つ人に、安心して暮らしていける空間を提供する。

ですので、これに沿っていない場合は、我々の経営に落ち度があるとして、入居者を最大限守っていくことにしています。
当然費用は我々持ちです。（当たり前です。）

現状やれることはすべてやったつもりですが、
やはり、若い女性ですからね。いったん染みついた嫌な印象は払しょくできないでしょうから。。。
申し訳ない気持ちでいっぱい。
退去もやむなしでしょう。

＃嫁さんと、業者さんが作業しているわきで、彼女はテレワークしてました。バリバリのキャリアウーマンのようで、英語で仕事ガンガンしていたそうです。僕らがイメージする１００％の入居者さんなんですよね。。悔やまれます。。

まずは、対処療法ですが、
根本問題は解決してませんから、おそらくは近々外壁引っぺがして根本原因（おそらくどっかに隠れたコロニーがまだあると踏んでます）をやっつける必要があると思います。

つーことで。
いやはや、ボロ戸建は、運用期間も色々問題が絶えませぬなー。
こういうリスク管理も含めて築古物件の経営をしていく必要があるとつくづく感じます。
当然、そのためのキャッシュもちゃんと持っていないとね。

僕らはしばらく築古はやりません。多分。
新築アパートに路線を切り替えます。好きとか嫌いの話ではなく、自分のやりたい路線が変わったからです。
築古には築古なりの面白さがあります。（なんつーのかな、アドベンチャー感あるし、きちゃない部屋が、シャレオツに決まっていく過程も楽しいですしね）

今からしばらくは、新築として新しい価値をゼロから創り上げていくことに面白さを求めていこうと思っています。未開の地ですから。僕にとっては。

＃なかなか、産みの苦しみを味わっています。ブランディングから、事業計画（開発計画ですね）設計士さん選び、新規融資先の開拓（現メインの信金さんに加えて、他組合系にチャレンジ中）と多岐にわたり、中古とはまた違う面白さにハマっております。（ん？嵌まっている？？（笑））

てことで、シロアリ問題の顛末はまた追って共有しまーす。

ではでは。