自宅だって賃貸経営戦略の戦術の一つです。我が家の場合。

あれ、すこーしだけ、涼しくなりました？
こんばんは。kanaloaです。

昨日の５Gネタ、一人ぶっ飛んだこと書いていました。でも、ほんと気にしておいてください。
kanaloa.hatenablog.com

あ、そうそう、５Gネタに加えて、「ブロックチェーン」というテクノロジーもおさえておいてくださいね。

こっちが前半で

【経済】5G時代の最終兵器「ブロックチェーン」〜前編〜 人類の未来を変える大発明！

で、こっちが後半

【経済】5G時代の最終兵器「ブロックチェーン」〜後編〜 GAFAを倒す革命的な技術

少々難しいですが、中田さんがすんごおく、平たく説明されているのでよーく耳かっぽじいて聞いておいてくださいね。
僕もブロックチェーンは次の世界のキーテクノロジーだと考えています。

常に今の現状に疑問をもって生きていくこと、常識にとらわれずに生きてくことも大事です。
※無論、王道をおさえたうえでのはなしですからねー。

さて、お題に。

あなたは、自宅についてどういう価値観・考え方をお持ちでしょう。

自宅は資産だ！！

は？何を言うか？自宅は負債だ！！

持ち家か？借家か？

上記が「自宅」をどう「定義するか？」で必ず上がってくるキーワードですよね。
いろいろ考え方あっていいと思います。自宅は人それぞれ。
目指すゴール、持っている価値観次第でそれが宝物だったり、ただの箱にしか見えなかったり。そんなものです。
議論は大いに結構ですが、他人の価値観を否定するのは間違い、、というか、寂しいだけです。やめましょうね。

大事なのは、自分にとって「自宅とは何なんだ？」を明確に定義して、「自分の人生にとってプラスになるように」活用することです。

プラスとは、単に資産とかそういう話ではなく、人生にとって有益かどうか？という観点です。

で、僕の場合。自宅は明確に、「賃貸経営戦略上の戦術の一つ」と定義しています。
プラス、嫁さん・息子の将来のため、とも定義しています。

半々の割合かな。
自宅購入を考えていた頃は、不動産投資なんて考えもしていませんでしたが、とにかく
自分がわかるエリアで、将来性があり、何かあっても現金化しやすく、かつ、身の丈にあった物件。
を、若き日の嫁さんと探しまくったものです。

当時は、ネットなんて物ありませんでしたから、駅によくおいてあったフリーペーパーの中古マンションの一覧を入手して、ぼんやりと書かれた住所から、ある程度場所を特定し、当たりをつけてから現地にいって物件を見つけ外観を確認するといったことを長々とやっていました。

今思えばホントすげーことやってたなと。グーグルストリートビューなんて便利な物ありませんでしたから。
なんとなくの場所を見て、「おー、あれじゃね？」とかして見つけたり、近所のおばちゃん集団を見つけて、『この建物って知ってます？」とか聞いて回ったり。

それで、だいたい見つけてましたから。

そんなこんなで、見つけたのが今の我が家。
新築で購入。１０数年経過しましたが、物件価格はこれまで一度も下がることなく、むしろ今のほうが高いという。
いつでも現金化可能です。

ま、当時は不動産投資は考えもしていませんでしたが、基本となる考え方が不動産投資に通ずるものであったということは、懸命なる読者のあなたならおわかりのことかと。（ドヤ顔で書いてます。^^)

それから、息子が生まれ、いま小学生です。

ぼちぼち、中学を見据える時期になりました。
うちは学校は「起業家精神をもつであろう、将来を考えている人が集まる学校」を選んで送り出してやろうと考えています。
公立・私立は問いません。要はその要件を抑えているところを目指させます。

この手のマーケならば、嫁さんの右に出るものはおらんので任せっきりでしたが、
先ごろ、数カ所の学校をピックアップしました。

ターゲットは中高一貫校です。

神奈川東部・東京都内から彼女のチョイスで上がってきた３校がターゲット。
すでに学校説明会にも顔だしています。

これに合わせて、今住んでいるマンションは、貸し出しか、売却して現金化の予定。
ちなみに、我がマンションは、残債なし。（嫁さん・僕の当時の貯金＋親との金消契約を結んで、購入。金消契約分は、３年前に完済）

まだ、住宅ローン使っていないので、貸し出し、売却に関わらず、使って、次の物件を購入予定です。

息子が目指す学校のエリアは、賃貸経営の市場としても価値があります。
＃不思議と、価値あるエリアには、行かせる価値がアリそうな学校があるものです。

ですので、これに合わせて、我が家も学校にアクセサブルなエリアに購入をしようと考えています。

決めるべきは、マンションなのか、賃貸併用なのか？です。そのくらいかな。
賃貸併用ならば、出口を見据えて協議の戦略も取る必要がありますね。

息子の進学も大事ですが、同時に、住み替えるエリアにもつ新居の資産性も重要視してます。

と、言う意味では、我が家にとって、自宅とは「資産（とせねばならない）」以外の何物でもありません。

まだ個人事業主で事業やっていますから、バランスシートは（あ、法人でもしょうが）重視してますんで。

ということで、我が家の場合は、自宅だって賃貸経営戦略上の戦術の一つであります。

というと、なんかなぁ、と思われるかもしれませんが、、、
最終的には、好きなエリアに好きな自宅を立てて（できれば借地がいいや）、余生を過ごす。
そんな人生の締めくくり方も考えてみたりしてるんですよ。

今はそんな時期じゃないのでということです。

不動産投資家ならば、自宅はある程度、投資戦略上の戦術として使うべきだと思います。
お金がお金として意味を持っている期間はあとどのくらいかわかりませんしね。

と、まぁ、我が家の自宅の活用方法・考え方でしたが、
同志であるあなたはいかがお考えでしょう？？

たまには、少し違った視点から不動産投資家・経営を考えてみてみるのも面白いかもしれませんね。

今日はそんなところです。

５Gが切り開く新しい世界～さて、不動産賃貸業の我々はこれをどう捉え、先を見据えていくのか？～

こんばんは。
なんかもう、すっごい蒸し暑いですねぇ。

今日は、おつむの悪い僕が、今、一生懸命食らいつこうとしているテクノロジーの話です。
＃一応、IT業界に身を置いておるのですが、この業界のテクノロジーの進化のスピードに全くついていけておりません。 °д°)ムハー

ですが、世の中は待ってくれませんよ。
テクノロジーの進化には我々不動産賃貸賃貸経営者（、、、といいますか、もう少し広義にとらえて「不動産業界？」ん？もとい、「サービス業」に携わる業界人として）も食らいつく必要があると思います。

もしくは、あえて、テクノロジーの進化とは完全に距離を置くという、戦略もアリかもしれませんが。
となると、勝負どころは圧倒的な「ホスピタリティ」を磨く。こと、これに尽きると思います。
テクノロジーは必要最低限のものを取り入れて、あとは経営者としてのあなたの描く「世界観」を打ち出し、これに賛同してくれるフォロアーとコミュニティを形成し、ここに「価値」を見出していく、、かな。。

でも、それでもある程度のテクノロジーへの知識は必要だと思います。

さて、今回は「５G」。
これがもたらす世の中への変化と、我々、不動産、、、もとい、サービス業に携わらる僕らがそれをどう理解し、活用して、先を見据えていくのか？

５G（Five Generation)ってなに？それ、ウマいの？というあなた。
とても分かりやすい動画があるので、まずはこの2本をじっくり見てみて。

こっちが１本目で

【経済】5Gで世界は変わる！インターネットが普及した時以上の変革が起きる〜前編〜

でこっちが２本目

【経済】5Gで世界は変わる！〜後編〜 変革する未来を先取り

中田さんのエクストリーム授業は、お世辞抜きでどんな授業よりも面白く、本質を抑えるのがうまいなぁと。
是非ともチャンネル登録しておいてください。

どうでしょう？ワクワクしました？
動画の中でも語られていますが、５Gの３つのポイントは、

1. 高速大容量通信：最大20Gbps（LTEの20倍）

1. 超信頼・低遅延：100万デバイス / 平方キロメートル（LTEの10倍）

1. 多数同時接続：1ms（LTEの10分の1）

だそうです。
大容量通信がもたらす未来ってのは何となくあなたもイメージできるかと思いますが、僕は５Gがすげーなー（ほんとかよ）と思ったのは、「低遅延」の実現です。

僕自身、まだ、どういうメカニズムで低遅延（約１msec)が実現できるのか？それが常時担保されるのか？が腹落ちしていませんが、
これがもたらす未来ってのがワクワクしてます。

例えばの例でいえば、こんな感じ。（あ、不動産投資とかには全然関係ねーです）
iot.kddi.com

と、まぁ、５G自体は上記の特筆すべきテクノロジーに支えらえているわけですが、大事なのは、我々経営の立場の人間が、来る５Gの世界で一体何をやるのか？これが一番重要かと考えます。

サービス業、、、んー、ここでは不動産賃貸業にフォーカスを絞ってみますと、、、気になるキーワードは、大容量通信（最大20Gbps)ですね。ありきたりですが、これにVR(ヴァーチャルリアリティ）をプラスしてみると、、、

家に居ながらにして、これから借りたい物件・買いたい物件を現地さながらに体験することができる、、とか。
ご存知の通り、いまでも３６０°回転型のマルチ画像は普及していますが、やはりリアル感に乏しい。
これが臨場感を伴い、かつ、現地にいる担当と会話しながら現地にいるような感じで物件の見学ができる、、とか。。。

でもまぁ、そんなとこくらいしか僕のおつむでは考えつかない。。
多分僕らが貸し出す、購入する対象が「不動産」だからではないかと。

ここで視点を変えてみましょうか。
仮に、これが「動く不動産だったらどうなるか？」。

んんん？不動産なのに、動くってあるんかい？と思ったあなた。ちっちっち、でございます。

例えば船。これは立派な不動産でございます（船舶の中でも20㌧以上ですが）
また、航空機も不動産なのでございます。
※書きながら、FP勉強中に学んだ知識を思い出した（笑）

不動産って、「食う」「寝る」「遊ぶ」「働く」「保存する」「風呂入る」「トイレ行く」ための基本機能が備わってて、その機能にどれだけ特化するかによってそれが「家（貸家）」なのか、「工場」なのか、「倉庫」なのか「商業施設」なのか、はたまた「ホテル・旅館」なのか、が決まりますよね？（船舶、飛行機にはこれに「移動する(Mobility)」が加わった感じですかね。）

なんで、今主に不動産賃貸の経営に特化している僕らは、どうしても「家（貸家）」に頭が凝り固まるかと思うのですよ。
なんで上記みたいな浅い発想しか出てこない。

そ・こ・で。不動産の「家（貸家）」がもつ機能「以外」に着目してみると、、、

面白いアイディアが出てきませんかね？
＃アイディアを出すだけならタダです。ま、大事なのはさっさと形にすることですけど。

実は先日、大学時代の研究室の先輩と、恵比寿の裏路地のイタリアンバルで語り明かした（と言えば、オサレ系大家と思ってもらえると思ってドヤ顔で書いてます（笑））のですが、

すげー面白いアイディアが浮かんでます。
完全に、不動産賃貸経営とはかけ離れていますが、広義の「不動産サービス業」ととらえることができるかもしれません。
５G時代にマッチした、という意味で。

すんません、具体的な内容はここでは書けんのですが、かなり面白いです。
ただし条件があって、これにはとある業界のとある技術が成熟しないと実現が困難です。現時点では。
あと、法規的に日本で実現できるのか？（ほら、日本って、規制にがんじがらめになるじゃないですか。これをどう突破するかが課題）

ヒントは、XaaS。（わかる人はわかると思います）
これの不動産版。Real Esteteの頭文字もらって、RaaSとでも言っておきましょうかね。、、、とおもったら、すでにこの言葉の定義があったな。。チ。まぁ、名前は何でもいいや。

技術的な課題のクリアにはあと１０年くらいかかりそうってのが一般論だそうです。
規制面のクリアは、とりあえずやっちまって、あとから法律ついてこいや。という考えかたもあるかもしれん。
あとは資金の問題。

不動産賃貸経営とはかけ離れていると書きましたが、不動産賃貸経営を頑張っている人ならば、理解はできるし、きっとチャレンジできるビジネスだと思います。
ただ、テクノロジー音痴では、きっと無理。

てことで、しばらく、このネタで一人ほくそえんでおける時間ができました。（笑）
ただ、議論した先輩（あ、この方、僕がいた研究室の大学院で研究してました）とはかなり真剣に議論して、ビジネス領域の広さと利益についてもかなり面白いところまで、（あくまで酔っぱらっていた席では）盛り上がってます。

んま、ビジネスなんて極論は「ギャンブル」ですからやってみないとわからない。
※きっと確実にもうかるビジネスなんて、先人が引いてくれたレールでやっているからだと思います。（今はいいけど、いずれは先細るのが自明ですよね。。。）

というのが、僕が考える５G+不動産としてのサービス事業で、今語れること。です。

経営者は、

・今、見ている経営課題をクリアしていくこと

と

・これから来るであろう未来に対して夢を見つつ、必要な投資をしていく

人であると考えます。
夢見ない経営者なんて、つまらないです。（本田の創業者である、本田宗一郎さんも「夢」ということば推しです。）

さて、あなたは、５Gからみえる、未来。どう考えますかね？
宴会で盛り上がるのもまた一興ですが、たまにはパートナーや仲間同士で不動産とテクノロジーの掛け算について語り合ってみてはいかがでしょう？

長文、失礼しました♬

ではでは、°д°)ムハー

某大手不動産業者から（まだ柔らかい案件だけども）某JR徒歩圏内物件の提案アリ！！

お盆休み。今日で最後。いかがお過ごしでしょう？

2019夏

僕は、三浦の穴場ビーチで息子とシュノーケリングを楽しみました。
なかなかの夏休みでした♫

＃本文と関係ないですが、結構海の事故が相次いでいますね。。。亡くなった方もあったようで残念です。特に親御さんは海をなめすぎないよう、最新の注意をお願いします。僕も上記穴場ビーチに行った際は、波が高かったです。僕はウィンドサーフィンをやっていたので、波の怖さは身にしみてわかっています。

なので、完全に安全なゾーンで細心の注意を払ってシュノーケリングを楽しんでましたが、一部、まったくもってな海をなめたファミリーがいて、６名ほどの４，５歳の子どもたちを波が打ち付ける岩場で遊ばせるという暴挙に出ていました。
一発大波食らったら、下手すると死人が出るかもしれんと思い、息子を監視しつつ、その子らを見ていたところ（注意しようにも声が届かんので）案の定でかい波にさらわれて現場は騒然。

仕方無しに、急遽レスキューに向かい４名を救出。（１名の男子は膝を強打して「助けてー」と叫び、２名の小さな女の子は「怖いー」震えていました。ライジャケは来ていたようなのでとりあえず首根っこを捕まえて仰向けにして「おっちゃんいるからダイジョブだ」と励まし、岸へ誘導。事なきを得ました。）その後、顔を青くして飛んできた母親・父親を「コラ！！海をなめ過ぎです！！必ず救助できる範囲で遊びな！」と叱っちゃいました。
ま、とにかく、自然と遊ぶ前に、自然に畏れることを忘れずに。（でないと、マジ、死にますから）
短い夏です。良い思いでにしましょうね。

さて、本題。
リゾートはしつつも、メインは不動産。
物件探しは続けておりました。（あなたも御存知の通り、現在あらゆるマーケットがリセッション間近ですが、僕は価値ある物件はどんな相場でも買えるときに買う。で参ります。でもって、下落相場で全力で買いまくる！！これで参りますよ）

そんな折、昨年からチョクチョク紹介を受けていて、でも、今ひとつの条件で購入を見送っていた某大手不動産業者さんから、結構いい感じの物件を紹介受けました。

今日も現地へGO!!!
息子・嫁さんをプールへ送り、その足で現地へ（たまたま近かったので）。
物件紹介は実は２件。

どちらも、JR某人気ターミナル駅＠神奈川東部の徒歩圏です。
片方は、ファミリー向け（駐車場あり）で、規模もデカし。

もう片方は、まだ全容がつかめていません。というのも、まだ売り主から販売依頼を正式にとっていないから。
なんで、流れる可能性もあるってことです。

前者はちょっと駅から離れますが、エリア的には閑静な住宅街で、周辺の競合も満室。
で、レントロールを見たところ、どうやら「地域最安値」でかせている物件のようです。敷金もばっちし１ヶ月取れる。
問題は価格。僕が目指す利回りには１．５％ほど足りません。

また、自治体特有の条例の対応リスクも織り込まないといけませんので、なかなかテクニカル。
ですが、それが故に業者が手を出しづらい物件ということで、価格交渉はできるかもしれませんね。
であれば、面白い物件になりそうです。

後者は、同じ某JRターミナル駅からより近いエリアとのこと。
『まだ、正式に販売依頼もらっていないので、現地は教えられんのですが、地図だと大体このエリアです。』
と、すごーくアバウトな情報をもらいました。（笑）
こればかりはしょうがないですね。

まぁ、それでもそのエリアを車でくるくる回ってみましたが、「全然アリだわ」と嫁さんと僕でニヤリ。
あとは価格ですな。

僕はこのターミナル駅の物件はぜひともほしいと常々考えていたので、いっそのこと２棟とも買ったろうかと画策中です。

ま、まだ『取らぬ狸の皮算用』の領域を超えていませんので、ご参考程度に。
でも、買う気満々であります。

そういや、そろそろもう一個の紹介物件も状況確認せんとですな。

総計３棟。

２棟はものにしたい！！！

頑張りまーす。

某地銀さんとの金利交渉完了。〜再掲：金利交渉のコツ〜

こんばんは。お盆に台風。九州の方、何事もなきよう。。。

さて、僕は、某地銀さん、ピ子との金利交渉がおわりました。

現在　　：固定３年、１．１％
見直し後：固定３年、０．９５％（０．１５％の削減に成功）

んー、個人的には０．９％に持って行きたかったのですが、、、
まぁ、ピ子も頑張ってくれたようなので、気持ちよく判子を押しました。

今回の年間支払い総額（ADS)についての差分は、年間で３万円強。。。

まー、ほとんど変わりませんが、それでも３年間固定で１０万弱かわれば御の字です。
CFの厚みを狙うとしても手持ちの自己資金で早期返済としたところで、レバが効かせられなくなります。
今後物件数を増やす事を考えた場合、自己資金は残しておいて、新たな物件への投資に使うべきと考えます。

この物件の残存期間は、あと１７年。減価償却期間との兼ね合いも考えつつ、今後のファイナンス戦略を毎年見直していくことにします。

はんこを押したあと、現在の融資事情をピ子にそれとなく聞いてみました。
彼女はまだ、収益物件への融資実績がないらしいのですが、その前に、マンション投資＋実需マンションの融資の滞納対応を担当していたらしいです。
で、ココ数年で若い世代のマンション投資（特に新築）の焦げ付きが非常に多くなっているとか。

んー、あれだけ新築マンション投資はやめとけっていう情報が出回っているのに、未だにあるんですねぇ。。。
少しそろばん弾けば、どう考えても儲からんとわかるでしょうに。。。

でも、こういった事実があり、この地銀さんは、独身への融資は完全にストップしているのだそうです。
最近では、婚姻要因でのマンション融資についても、嘘ついて、ホントは結婚しないのに、融資だけつけてもらってマンションを購入するふとどきもんがいるらしく、これもエビデンスを提出するようになっているんだそうです。

＃ね、だから、まっとうにやらんとあかんといったでしょ。不動産賃貸経営に近道は（多分）ないのですよ。

どのみちこの地銀さんは、収益物件への融資は完全なるパッケージのみの商品に絞ったらしく、金利も３．５％とガチガチになっているので、しばらくは使わないつもりです。代わりに信金さんと仲良くやろっと。

ピ子との金利見直しの話が完了した後、「あのー、kanaloaさん、口座に結構現金お持ちなんで、よろしければ、これの運用について提案させてもらえませんか？」といってきたので、暇つぶしで聞いてあげました。

担当が代わり、どうやら、同行の参加の証券会社への窓口担当のおねーちゃんが出てきました。
僕が株の勉強やらしてたり、IPOでそれなりに稼いでいたりする話を聞いてたらしく、僕はいつの間にか、「ある程度リスクをしょってガツガツとうしをするオジサン＝（鴨）」と勘違いしていたようです。アハハ。

紹介されたのが、ブラジル・レアル建ゼロクーポン債、インド・ルピー建ゼロクーポン債、期限前償還条項ノックイン条項付（日経平均・S&P500）連動円建社債でした。

なんかもう、説明聞いてても、さっぱりわからん。（あれこれやりすぎてて、何が得で何がリスクなのか理解できん。僕頭悪いので）

『へ？だったら自分でFX運用したほうがいいんじゃねーの？（償還またんでいーし）、しかも他の通貨のほうがおもしれーし』

とおねーちゃんに伝えました。（言い方はもう少し丁寧にしましたよ）

『要はね、僕は、なんか難しい投資商品とかデリバティブには手を出したくないの。理由は「わからんから」。』

と丁重にお断りしました。
安全資産ならば、金とか銀の小口の現物投資で資産の「置き換え」をしておけばいいわけで。

やるとしても、FXのスワップ稼ぎ＋中長期スイング、今勉強中の株取引、＋IPO。
そんなところです。それ以上はリスクがリスクを呼ぶような気がして、意味がわからんので。

「何に投資すればよいかと絶えず質問を受ける。それに対する答えは、誰の言うことも信じてはいけない。あなた自身がよく知っているものだけに投資するのが、成功への道である」　（by ウォーレン・バフェット翁）

こういう、わけのわからん商品を紹介されるたびに上記を思い出して、自分の投資スタンスを正すようにしてます。

１０年前のリーマンショックも、元はと言えば、サブプライムローンを別のAAA債権とかにひっくるめてCDO化して、わからないようにしてしまったことが発端ですからね。。。

あ、そうそう、このリーマンショックをとってもわかりやすく解説しているサイト見つけました。

マネーショートを楽しむ為にCDO・CDS・MBSを徹底解説【リーマンショック】 | | ２０代サラリーマンの全方位投資

これを読んで、かの名作、「マネー・ショート」を見てもらえると学ぶところ多いかと思います。

『マネー・ショート　華麗なる大逆転』予告編

今回の商品はそういう性格のものではないにしても、やっぱり理解できないので、もちろん買いません。（笑）

ということで、CF的には極端な効果は得られませんでしたが、目標の１％切を達成できたということでOKとしましょう。
また、３年、キチンと経営しながら、コツコツと返済していきます。

ということで、金利見直しの際には、このシリーズをご参考にしてくださいませ。

おやすみなさい。

他の投資手法もじっくり勉強中。（株・金など）

お盆休み、いかがお過ごしでしょう？
僕は、夜熱中症になって、死ぬかと思いました。吹き出す汗・吐き気・頭痛に襲われて辛かったです。
こまめな水分補給、あ、水分だけだとだめだそうです、電解質（ポカリとか、OS-1とか）を適度に取ることが大事だそうで、これを忘れずに。
今は元気いっぱいです！！

さて、お盆休み中も夏枯れ気味ですが、物件検索は継続してます。
あと、金利交渉の材料として、某地銀さんの対抗である、信金さんに、正直借り換えはないけども、金利交渉を有利に持っていくために、仮に借り換えるとしたらどのくらいの数値出せます？って聞いたりしてます。

『kanaloaさんご本人の属性であれば、１％切る値は出せますよ。』

と聞いてぐらつきますが、であれば、某地銀さんと値は変わらんので、借り換えはしないつもりです。
その代わり信金さんには次の物件を持っていくからと伝えて終わりました。

そんな程度です。
お盆休み中は、息子がスノボデビューするので、その付きそいくらい。（昨日初日でしたが、父親に似て？なかなか良いセンスだしてましたよ。このまま年内中は屋内教室でターンまで覚えさせて、年末の家族スキー・スノボ旅行で息子を連れて、スノボロングランと行きたいところです。

で、こういった教室って親は非常に「暇」なので(笑)、片手間に今後身につけたいスキルとしての「他の投資手法」を学ぶ時間に割り当ててます。
今興味があるのは、株と金。

株は前々から、「しっかり勉強して、少しずつ、小さく、相場に参加する」としてましたが、今年に入ってあまり活動してませんでした。。。
先日ふと、机の上にあった（そういえば、買ったよな）以下の本を手にとって読んだところ、

なんだこれ、おもしれーじゃん。 ( ﾟДﾟ)

となり、「あ、そーいや、株式投資の勉強するんだった。」を思い出し、今週から分厚い本を読んでいるところです。

あ、これです。

投資苑 ? 心理・戦略・資金管理

僕が愛読している、PT（パーペチュアルトラベラー）あー、この言い方は古いのか、えっとイマドキの言い方するならば、「ノマドワーカー」？まぁいいや、とにかく各種のトレードを個人でやっていらっしゃる方です。この方がお勧めてしていた本です。

www.toretora.com

いいですよね。こういう生き方。かくあろう！！

さて、僕たち不動産投資・賃貸経営者は、株・FX・商品・そのたデリバティブには無縁とおもったら大間違いです。
賃貸物件も味方を変えれば、「金融商品」の一部。（多分あっているとおもう）
上記書籍を読みながら思うのですが、市場の動きを捉えるための分析観点については、株取引となんらかわらんなぁと。

ファンダメンタルズとテクニカル（テクニカルトレーダーは、ファンダメンタルズすらもテクニカル指標に取り込まれているといいます）の組み合わせで大局判断と、売買の戦略を決めて、「実行する」。

そのために使う指標が違うだけかな。。という気がします。
＃無論、実取引の手段は違う・税制が違うってのは、ココの読者さんのレベルなら伝える必要、ないっすよね。（笑）

そういう意味では、他の投資手法を学んで「小さく実行してみる」ってのは「不動産賃貸経営の視点を広げる」という意味でもとても意味のあることかなとおもいます。

今日ボクはこれから、テクニカルチャートのみかたを勉強してみます。
その上で、ヴァーチャルトレードしてみっかなと。

それじゃ、今日はこの辺で。

某地銀さんの担当「ピ子」と金利交渉中。〜再掲：金利交渉のコツ〜

こんばんは。夏休みエンジョイしてますか？（死語）

僕は明日より息子のスノボデビューに備え、室内練習場に3日通い詰めです。
※海行きゃいーのに、まったく。

ま、スノボなら、おやじとして、メンツを持てるくらいの技術は持っております（ハーフパイプに入って、ターンかまさずに出ることができます。（笑）、ま、一応、オフピステを責めるくらいの技術は持っておりますです）。かっこつけよーっと。

と、んなはなしよりも、金利交渉の話でしたね。
週末の金曜日に、担当のピ子から連絡あって、

ピ子：『あ、kanaloaさーん。すいませーん、そういえば、固定か変動の話聞いてませんでしたぁ。改めて確認しようと思って』
ka：「あー、そうだったね。（あまりにアホな電話のノリだったので忘れてた）変動・固定３，５年で出してもらえる？」
ピ子：『わかりましたー、で、なぜかわかんないのですが、今は、変動よりも、固定の方がkanaloaさんによい答え（即ち、１％切る金利を提示できること）が出せることが見てきたんですぅ。』
ka：「へ？そうなの？確かTIBORの１年物って0.1%とかそんなもんじゃなかった？スプレッド盛りまくってる？」
ピ子：『あ、えーと、よくわかってなくてぇ。上席に聞いてみますぅ。』

、、、てことで、ピ子の金融知識のほどが分かりました。。。しかし、TIBORしらんとは、、、マジか。

ま、それはともかく、変動よりも、固定のほうが良い結果が出せそうってのが印象的でした。

世界的に見ても、日本の金融情勢を見ても、「基本的は、下げる要素が多すぎる」ので、上記に反映されているのかもしれませんが、、
実際のところはわかりません。

さぁ、どうなることか。

おそらくは、固定３年で０．９％あたりかなぁと。

一応、ピ子には、３年前の金利交渉時に、競合の信金さんが変動0.7%で借り換え提案してもらっていて、今回も鼻息荒げていたのでよろしくね。と伝えておきました。

いけね。信金さんにも伝えないと。月曜だな。

ちゅうことで、中間報告まで。うまくいくといいですね。

某地銀さんから品川アパートの固定期間終了と金利見直しの電話アリ。〜再掲：金利交渉のコツ〜

毎年この時期思いますが。「日本、暑すぎ。(- -#)」あちー。
今日も事務所でフラフラしながら頑張ってまいりました。

と、突然僕のケータイがなり、

『あ、kanaloa様、お世話になっております。○○銀行のキャピキャピっ子ですぅ。』

え？誰？君？( ﾟДﾟ)

いつもの銀行の担当とは違う、キャピキャピした、いかにも２０代のチンチクリン系の女の子からの電話だったので、新手の詐欺電話かと勘違いしちゃいました。なので、この子をキャピキャピっ子と名付けます。（以降”ピ子”と略します）

ピ子：『お電話差し上げたのは、そろそろお借りいただいているアパートローンの固定期間が終了するので、金利についてご希望等があるかと思いましてぇ』

kanaloa：「あー、そうでしたか。（テメー、担当変わったらまず挨拶すんのが筋だろうがよ。）あれ、担当変わったの？」

ピ子：『そうなんですう。よろしくおねがいしますぅ。』

kanaloa：「あ、そう、（だめだ、こいつ）、、ま、いいや、で金利だけど、ちょっと整理させて、明日こっちから電話するから。」

ピ子：『はぁい、では明日よろしくおねがいしますぅ』

ふぅ。
てことで、担当が変わったことすら教えずにフェイドアウトしやがった、前任者、また、挨拶もせずに本題を切り出しやがる、ある意味着物座ったピ子。
たく、最近の若い奴らは。。。（と言い出している自分はもうオッサンなんすねぇ）

てことで、すっかり忘れていた金利交渉、家に帰って、ササッと計算しましたよ。

以下、自分が数年前にいろいろな書籍から参考にして導き出しているメモがあったので、こちらを参考にして。

kanaloa.hatenablog.com

上記で改めて算出してみました。

現在、あ、この物件は品川のアパートです。土地３３坪、S造３階建ての物件。（所有物件ではブッチギリの超優秀物件です。）
購入金額は当時６２００万で利回りは１０％弱。（いまじゃ、考えられん数字です。。。）

残債と、上記地銀に入れている口座預金（ごめん、ココは流石に公開できへんです）から、算出すると、今回の勝負金利エリアは、

０．７％なり　( ﾟДﾟ)ムハー。

現在、全銀協TIBOR レートは、

www.jbatibor.or.jp

１年物で、８月６日現在約、０．１４％。仮に、仮に、僕が念願のTIBOR + スプレッド融資の枠にハマるとして、スプレッド（これは銀行側の利ざやなので仮設定しかできんと思う）を０．５％すれば、０．６４％が可能かもしれないってことです。つまり、０．７％は決して無理筋な数値ではないということがロジックとして通せると思います。

ただし、あくまで、これは変動金利です。

んが！！！

仮に、これが５倍に跳ね上がったとしても、０．７％✕５＝３．５％であり、んまー、それでも十分耐えられる金利でございます。（ちゃんと計算してもいいけどめんどくさいので感覚で失礼）

変動ならば０．７％、固定３年でもう一度巻き直すとしたら、おそらく１％を切るか切らないかが勝負どころでしょうね。

８月の１５日（お盆休み）に交渉することにします。先に軽く、

１．今の金利情勢と僕の残債と口座入金状況から変動で０．７％はイケルと思う。３年、５年固定ならどのくらいになる？
２．実は同じタイミングで今付き合いのある信金さんからも打診あって、数値まちなんだよねぇ。
３．うちは、駆け引きなしで、ワンコールで出していただいた金利をみて、現状・今後を考えて判断させて。

とジャブを打っておくことにします。
実際この地銀さんは正直使いづらく、（ATMが近くにねーぞー！！って嫁はんがぼやいている）、最近信金さんの使い勝手の良さ、小回りの良さも身にしみてわかっているので、借り換えも悪くないかな。。。と考えてみたりします。

ただ、この地銀はこの融資は、根抵当で限度額から現在かなりの空き枠ができているんで、今後あるであろう、品川アパートのファミリー部屋リノベーションのローンに使えそうな気もするし、、、（手数料安く上がるから）

なので、正直悩みどころです。

ま、どちらを選ぶにせよ、金利はきっちり下げる！！！
これを最優先に対応してまいります。

＃しっかし、今日も派手に株価下げてましたねぇ。僕はもう一弾も二弾もあると思ってます。（まだ、トリガーは惹かれていないと思う。単に、AI相場かなって。今年の５月くらいの動きとすんげー似てるし。ってことは、プログラム的にロジカルに動くと考えるのが筋ですもんね。）AIでなく、投機筋のでかい売りが入ったとき（チャートで「意味不明」な動きがでたとき）、これが大幅下落のトリガーとなると思ってます。そうなると、いよいよ、不動産の大バーゲン？？なるといいな。