湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ!ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!2021年に念願の湘南ぐらしを実現!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

(その4)新たな物件取得へ!?〜久々の一棟モノ入手への道が開けるか?〜

こんばんは。


このシリーズももはや週報化しております。(汗)


若干この物件の話進展がありました。
といっても、具体的にはまだまだなのですが。


この物件、ご高齢の方の債務整理ということで債権者の金融機関からの業者さんに紹介ありたまたま顔を出してきた僕にそのチャンスが巡ってきたというわけです。


で、先週末に債務者の債務整理の弁護士と金融機関が各種条件の整理にはいっているということでしたが、先々週末は弁護士側の調整がつかず流れたそうです、で、先週末(土日)に改めて弁護士と金融機関の担当さんが調整をすることになっています。


明日には何かしらの状況の進展があるとのことです。
金額面では、すでに弁護士側と金融機関側の調整がついているため、あとは前回書いたように、ご高齢の債権者のかたの今後の生活面とかをどうやって成立させるか、でいろいろやっているとのことでした。


債務者ですが、ご高齢ですから、人生の先輩として最大の敬意を払って対応されているとのこと。私も買い主(予定?)として協力できるところは言って欲しいと業者さんにも伝えています。


しかし、、まぁ、あれですね。
果報は寝て待て、精神でいるわけですが、これだけ条件が良いと「はやくほしー」という気持ちが先走りますなぁ。
まさに生殺し状態。(笑)

契約も何もしていないので、気を抜けないです。
毎週業者さんにも連絡を逐一いれて、買い主候補として忘れられないようにせねば。
#まー、毎週のように「どーなってますー?」とウザいくらいに連絡しているので良いか悪いかは別として印象には間違いなく残っているでしょうけど(笑)


まずは明日、が、一つの運命分岐点といったところでしょうか。


==
さて、


今日は、一昨日品川物件の一部屋が年末に退去するという話があり、業者さんと家賃設定の家賃設定の打ち合わせにも行っておりました。
実に3年ぶりの空室。


「管理会社を頂いて以降、初めての退去・募集なので緊張しますね!」


とはいつもお世話になっている頼れる管理会社の担当さん。


打ち合わせをして決めたのは以下。

  • 賃料:現状相場からみて安すぎ、宅配ボックス(しかも他のなんちゃってじゃなく、ガチの業者レベルのシステムは他の物件にはない訴求点)もあるし、建物もリニューアルしているから、+6000UPスタートで、着地点を+5000円で目指そう


確かに、競合の情報を見ても、うちの家賃設定は安すぎ(笑)。
現状でも都内品川で10%弱の表面利回りなので、素晴らしいパフォーマンスなんですが、更に利回りをあげられる可能性あるわけです。
燃えてきます!!


あと、現在住んでいただいている、他の3部屋も軒並み安すぎの指摘をもらっているため、大体+3000円はUPできそうな感じ。
ただし、来年の4月に退去予定と今日聞いた部屋だけは古い方で、逆に高すぎるためマイナス5000円は見てい置く必要ある(こちらは織り込み済み)。


結果ちょっとだけプラスって感じですかね。


で、驚愕だったのは、帰りしなに駅界隈の大手不動産会社に顔を出して「この界隈で物件さがしているんですが〜」と訪ねた際に、「いやー、この地域はバブってて、全然物件ありませんし、出てきても利回りは5%から6%がせいぜいですよ。今買うのはやめたほうがいいです。」
と。僕の物件の話をしたら、「うわー、それうちで売りませんか??売ったら○○○○万は固いです!」とのこと。
えー、それが現実なら、売却益が+4000万出ちゃいます。(税引前だけど)


「へー。(鼻血がでそうでした)」


この物件は近隣で大規模な再開発が進んでいて、ここ数年で地下が2ステップほど跳ね上がっているそうで。



うーむ。悩む。
売っちゃうと、すげー儲かりそうだけど、、、あ、固定期間のペナルティかかるしなぁ。
あと、手持ち物件が横須賀物件だけになっちゃうし(しかもまだ埋まってないし(泣))。。。


「売りたいけど、コア物件として持っておきます」


てことにしておきました。
資産価値あるんだから、持っておいてキャッシュ稼いでもいいかなって。


だからこそ、今生殺し状態の物件を現実のものにしたいです!!
これもコア物件候補です。直し方次第で倍近くの売却額が出せそうだから。


で、これを入手したら、ハイレバレッジの新築物件(規模大きめ)を2棟ほど、属性枠マックス使って買えば、狙ったCF年間1000万が見えてくる予感。。。


なーんて、取らぬ狸の皮算用をしておりますです。ハイ。


本業が毎日ストレスフル極まりないので、こういうことを考えることで精神のバランスが保てますです。。。


不動産投資、知っててよかった。。。


#どうやら、都内はまだまだのようです。横浜中心に物件を探してまいります。


皆さんも折れず・諦めず、コツコツ業者とのパイプ作ってまいりましょう!!僕も毎週末必ず業者巡りしております。
今日、訪れた財閥系不動産業者で、たまたま営業さんがおらず、所長さんに相手してもらったんですが(うざかったでしょうね(笑))、ここで借地権に関するちょっとした貴重なノウハウを伝授してもらいました。


これは知った人しかわからないかなり価値ある情報でした。。。
僕はこの情報をきっかけに、「一定の条件によっては、借地も購入対象です」としました。


すぐ使える知識ではないですが、探していれば見つかるもんですから頑張って!と励まされました。
まぁ、所長さん自らその物件を自宅用として探されているようですから、間違いないノウハウだと思います。
うまく行った暁には、ここではちょっと公にしたくない情報なので、個別で仲良くなった方に共有したいと思います。


それじゃ、今週はここまでということで。


明日から週末まで!張り切ってまいりましょう!日本の未来のために!!


おやすみなさい。

(その3)新たな物件取得へ!?〜久々の一棟モノ入手への道が開けるか?〜

こんばんは。
本件、シリーズ物として第三弾となりました。


第三弾と言いながら、実質は進展なしでございます(笑)
待ち状態であることは変わりなのです。


一応、存在を忘れられないように、週末に一度連絡を入れるようにしています。
今日も夕刻に電話を入れました。


『どうもです。kanaloaですが、進展はー、ないですよね。えへへ。』


「あー、お世話様です。えー、まだ、進展はないのですが、多少動きはありますよ。」



お、少し進展してんじゃん。
てことで話を聞いていくと、概況は以下のようです。


  • 金曜日に、売り主の弁護士(債務整理担当)の方と金融機関の担当が打ち合わせをする(した?)らしい
  • この結果を受けて、来週あたりにもう少し状況がはっきり見えてくる可能性が高い
  • なので、来週なにか有意義な報告ができるかもしれない。

まぁ、状況は多少進展したとはいえ、まだまだ流動性高いですねぇ。
#かつて、京急線のなかなかの駅から徒歩2分、利回り11%超えのすんばらしい物件を購入しようとして、業者さんの事務所に赴いたところ(はんこ持って)、直前に他業者にかっさわられた経験あるため、現況では、全然確度がひくいじょうたいであるという認識です。(しかし、あのときは、あまりにぶっ飛んだことをされたので鼻水でそうでしたが(笑))



じっくり待つことにします。
ありがたいのは、業者さんが結構まっとうなところで、いわゆる「義」を通すタイプの業者さんである点です。
きっと変なことにはならないと思います。


また、その業者さんが今日、物件を購入した暁には、管理を任せて欲しいという話でした。
管理費は5%。一般的な管理フィー。
購入でいろいろ動いてもらっている点、物件を紹介してくれた義理もあります。
実際に管理の方もしっかりやっている感じがしますので、「もちろん、地元に精通した○○さんにお願いするつもりですよ。ご安心ください♪」と即答しておきました。


実際この駅周辺の客付業者さんはパットしなかったのですが、この業者さんは昔からある老舗ながらいろいろ新しいことに取り組まれている様子もあり、もともと管理もお願いする予定でした。


品川物件の管理会社も同じような地元の雄という感じで、彼らに管理が変わってから、2年ちょいたちますが、今のところ年間稼働率100%です。一度も退去がないのです。たまたまかと思ったのですが、その前のサブリースの業者のイマイチな管理のときには年に1、2回の退去がありました。
新しい業者さんに変わってから、担当さんが滞納気味の若者を会社に呼んで色々人生指導したりとか(僕と嫁さんはこれを「○○さんの愛の説教部屋」と読んでおります)、とにかくいろいろ気が回るところなので、それから滞納率も稼働率も上がったと確信しています。


今回の業者さんもそれと同じような臭がしたので、今のところは上記方針としてます。


管理は絶対任せるから!と言っておくと購入までしっかり動いてくれそうですしね!(笑)


あとは、売主さんとの売却予定が決まって、売主さんの諸々の話を片付ければ(※諸々の話は購入ができたら共有しますね。今はちょっと流動的なので情報公開は控えています)、うまくいくんじゃないかな。


これもまだ言えませんが、今、嫁さんとこの物件の利回り向上の施策についても議論中です。
まぁとにかく、いろいろアイディア次第で売上を伸ばせそうな感じがしてます。


何せ場所がいいですからね。


不動産賃貸業は、立地が良ければ、そう簡単に失敗はしないです(当然利回りは低くなりますけど、利回りが「絵に描いた餅」になりがちな地方の高利回りRCと比較して利回りの「確度」が断然高いのがメリットですね。)。


今回は資産性も確保できますから(むしろこっちが目的です、買った瞬間に空きたんがドカンとできるので)、なんとしても手に入れたい物件です。


来週、、契約までの道筋がたてばいいですね。


#しかし、横須賀ヴィンテージ物件、反応があるけども、なかなか決まらない。。。どうやら駐車場がないってのがかなりのネックっぽいです。。。うーむ。(近所に相手そうな駐車場があるのでその土地だけ譲ってもらおうか計画を立案中)

(その2)新たな物件取得へ!?〜久々の一棟モノ入手への道が開けるか?〜

こんばんは。
今日も横浜エリアの業者さん開拓で午後はウロウロしていました。
今日はちょっと、回り方がよくなくて思ったような成果はでませんでしたが、最後に訪れた業者さんがちょっとおもしろそうなので今後に期待。


3週間、業者めぐりを続けていますが、共通項として見えてきているのは、やはり金融機関の融資姿勢が厳しくなってきていることですね。
無論、資産状況がいい方には引き続き融資はしているみたいなので、ここまで我慢してきた投資家・事業家の方々、そろそろ動いても良い時期かかと(種をまく、という意味で)


ここに、海外でくすぶっている金融危機ネタが現実のものとなったとき、いよいよ暴落?というシナリオも見えています。
ドイツ銀行破綻、中国の経済危機、、、一番健全と見られているアメリカ経済も幾つか怪しい状況が見えて生きているとのこと。


今日も、たまたま入った業者さんで、アパート企画をしているところがあったのですが、言い方はともかくとして、どうも「損切り」っぽい物件を僕に勧めてきました。
駅から12分という微妙な場所で、駅力自体が微妙なところだったので、「あー、いや、それはいいですw」と丁重にお断りしました。


半年前あたりから物件を仕込んでいるところは、なかなか融資が下りないので、そろそろ値下げをせざるを得ない状況になってきているのではないでしょうか。


と、前置き長くなりました。
今、紹介を受けている某私鉄の某駅、10%超えの物件。
その後状況がだいぶ見えてきました。


今日も業者さんに状況確認の問い合わせをしたところ、売主さんは債務整理が背景にあって、そしてご高齢であるとか。。。
債務額+売却手数料+引っ越しにかかるお金


これらが売却額で賄えるかどうかというところの調整を最賢者である地元の金融機関とやっているのだそうです。
ここが確定しないと業者さんと専任契約ができないということです。


つまり、契約ができないってことは、僕らも専任契約ができず、、、という、ある意味生殺し状態。


歯がゆいものがありますが、業者さんは私達を一番手と扱ってくれていることは改めて確認しました。
ここは腰を据えてじっくり待つことにします。


おそらく、年内にはめどはつくと思いますが(債権者である金融機関があまりにおそいと、競売にかけるぞ!とか言い始めそうですし。)


高齢の方が債務整理という話を聞くと、ちょっと心は痛むところですが、
売主さんにも無理のない、価格で購入する意思は伝えているので、あとは決心していただくことを待つしかありませんね。


これ以上は業者さんを突っついても何も出てこないので、また来週末にでも顔を出して存在を忘れられないようにしておきます。


これと並行して、業者さんとの関係づくりに勤しみます。


今週も頑張ってまいりましょう!!

新たな物件取得へ!?〜久々の一棟モノ入手への道が開けるか?〜

こんばんは。
今日もとある私鉄の駅に絞り込んで、物件紹介に向けた絨毯営業爆撃をやっておりました。
ただ時間が限られていたので、4社への営業のみ。
ですが、有力なパスとなりそうな業者さんとのつながりができた感があります。


やはり、足を使った営業は効果ありますし、何より面白いですね!!


さて、何故時間が限られていたという点が、今日のお題につながるわけですが、
まだ、まだ、形になっていませんが、先週より更に具体的に話が進んでいるため、今回よりシリーズ物として書いていきます。


そうです、新たな一棟モノの入手に向けたお話です。


まだ、売買契約を交わしていないので形になっていませんが、ですが、おそらく、かなりの高い確率で一番手をとっていると確信しております。
前回記事で触れた、ふらりと立ち寄った某私鉄の駅近くのこぢんまりとした不動産業者さん。


「あー、そうそう、ちょっと癖があってむしろ業者さんむけですが、興味あります?」


とはその会社の副社長さん。


『これまで癖のない物件一つもなかったので、問題ありません。是非教えてください』


てことで、まだ、ホヤホヤの情報を教えていただきました。


詳細は契約が無事終わりましたら公開しますが、今はすいませんセンシティブな時期なので伏せさせていただきます。
概要だけ。


  • 立地:某私鉄沿線・各駅停車駅
  • 乗降客数:かなり多い(具体数を出すと駅がある程度絞られるため)
  • 駅からの距離:10分前後
  • 土地の広さ:結構広い
  • 道路付け:公道にバッチシ接道!!
  • 建物:木造そして、、、(ここは秘密)かなりのヴィンテージモノ。
  • 表面利回り:10%超え

現時点ではこんなところにさせてください。
結構年代物ですが、家賃はほぼ底辺の値。(このエリアでこの賃料設定の物件はないため、ある意味希少)
一定の需要があると判断。


字型も良好。ちなみに積算は価格を遥かに上回っています。(まぁ、いわゆる土地で、古家付きという感じです)


で、この物件の極めつけは、上記表面利回りがさらに伸びる可能性があるということです。


流石にこの物件は、投資初心者には難しい(といって、やれない物件ではないはずですが)ところですが、これまでにつちかったボロ物件での様々な取り組みのノウハウがあるため、ボロくてもなんの問題もありません。


とにかく、商圏が分厚いエリアなので、負ける理由が見つからない。


今日改めて、物件周辺・物件自体の写真を取りまくり、周りの環境を調べたりして、やはり負ける理由が見当たらないと確信。


その足で、その業者さんに訪問。買い付け証明を書いて行きました。
先週の木曜から嫁さんがしつこいくらいにその業者さんに「商品化される前でかまわないから買い付け受け取ってくれませんか?」『いやー、だから、まだ商品化されるかはわからないし、うちが専任取れるかはっきりしていないし、こちらも責任取れないから〜、受け取れないんですよ〜』という問答をやっていました。


更に今日、僕も参戦して改めて突入。
諦めたのか、「分かりました、コピーをいただきますね。」と。(笑)
日付だけ空欄にして、商品化された時点で即買い付けという流れにしていただきました。
業者さんも社長さんにまで我々の話が行っているらしく、私らが一番手で了承頂いているという話まで聞かせてもらいました。


あとは、融資ですね。


現在、嫁さんは自己資金多めで残金を金融公庫から、僕はそれよりかは少ない自己資金で、メインバンク、対抗(本命にするつもり)の地銀さん、鼻息荒い信金さん、もう一件、信託銀行さんも評価が出れば融資もらえるという話だったので今話を持っていく予定にしています。



新しい金融機関とのパスを作るのが今回の目的としてもありますので、また、現在のメインバンクさんは、根抵当をつけているのでどうも使い勝手が悪く、通常の担保として見てくれる金融機関との取引を優先するつもりです。


まぁとにかく、まだ、売買契約を結んでいないので極論を言えば「取らぬ狸の皮算用」なのですが、
かなり具体的な物件資料も今日頂きましたし、「取れそうな狸の〜」にはなりそうな予感。(笑)


ものになれば、久々のヒット商品となりそうです。
まぁ、横須賀物件同様、ボロ物件なのでいろいろ大変な日々が続きそうですが、あはは。


#そういや、横須賀物件、結構な見学がありますが、決め手に欠きます。購入当初に少し気なっていた部分が現実問題として足かせになっているのが見えてきました。こっちはじっくり腰据えてやっていきます。こちらは利回り18%くらい。うまく行けば20%超え!!なんとか実現したいものです。


それでは、また、進展アレば共有しますね〜。
おやすみなさい。

とにかく手足と頭を使って動く!!〜業者さんとのパイプづくりにはとにかく行動あるのみ〜

こんばんは。3連休、楽しまれましたか?
うちは、息子の学園祭(なぜ、なぜ、連休中の中日にやる??)のお陰で遠出を諦めました。


ちょうどいい機会なので、と、最近業者さんとのパイプづくりをサボっていたなぁ(横須賀ヴィンテージ戸建て対応で)という反省から、この連休中はひたすら業者さんめぐりをしてきましたよ。

初日;5社との面談をこなす


初日の土曜日は相鉄線沿いを攻めました。
横浜から二俣川を投資対象として、あたったのは、5社。
事前に、自己紹介兼、購入希望物件条件書なるA4一枚物を作って訪問しました。


この路線は大手の仲介系はあまりないので、地元の不動産業者さんをめぐるわけですが、なかなか面白いですね。各社色々な特色あり、訪問することで、仲介業者さんの思惑がつかめるようになってきたり、、、


足を使って営業することで今まで見えてこないところが見えてくるものですね。


#一社だけ、(超大手ですが)いかにも「俺はなんでも知っている」的な感じで、うだうだ話を聞かされたのが正直うざかったですが、こういう場合は適当な理由つけてさっさと退散ですね。(ほんと、時間の無駄)

二日目:5社との面談をこなす、脈あり物件情報をゲット!


二日目は東横線の某僕の好きな駅を中心にめぐりました。子供の学園祭との関係もあって時間は限られていたのですが、それでも5社回ってきましたよ。
15分ルール作れば、大体巡れるものです。


うち、2社は電鉄系、財閥系の大手。電鉄系は前回訪問した担当さんのところに「そろそろいい物件でない?」的な感じで。(笑)他の3社は地場系でしたが、うち、2社はイキナリレインズ資料を持ち出してきたので「あ、いや、末端情報は要らないんで」とお伝えして(あまり期待できませんが)物件条件に該当する直接取引物件があった場合連絡するように伝えました。


その中で、1社、そこの社長代理的なおじさんが出てきて、いろいろ話しているうちに「あー、そうそう、そういえば、これはどちらかというと、業者さん向けなんだけど、癖あるけど興味あります??」という意味深な聞き方されてきたので、


『エェ、今まで癖のない物件は一度も扱えたことないっす(笑)ぜひ見せてください』


と伝え、情報をいただきました。
まだ商品化されるかは微妙ですが、頂いた情報の範囲では、ここ4年間で最強の物件となる可能性大です。
何せ東横線ですからね。
ま、ぬか喜びになる可能性もあるため、明日・明後日で商品化できるかが決まるそうですから、またここは続報として共有します。(ものにならなかったらスンマセン)


3日目:5社との面談をこなす


そして今日も、東横線の某駅を絨毯爆撃ってことで、結果的に5社回ることができました。
いやしかし、アレですね、意外と売買ってやっているところって少ないものなんですね。
数をこなしているうちに、だんだん話し方のコツも覚えてきて、こなれてきたせいか、とある業者さんでは、「あのー、投資専門の不動産業者さんじゃないですよね?」と聞かれちゃいました。(笑)


どうやら、投資専門の業者さんって、こんな感じでガンガン仲介業者を回っているらしいです。
なるほどですね。


やはり潮目は変わってきていると確証しました


この3日間、売買業者さんとのパイプは使えそうな範囲では全15社中、7社くらいでしょうか。このパイプを今後もガンガン増やしていきたいと思います。
どうせ今は高くてろくな物件出てこないと思いますし。ただ、出るときは出てきますから油断はしない!


そして、15社との面談をする中で、確証を持てたことが一つ。

ウン、やっぱ、不動産投資の潮目は変わってきている。


です。まだ、一部の属性重視の銀行系はまだまだ熱い(これが邪魔くさいのですが)ために、新築は相変わらずだそうですが、一部では、その新築にさえも簡単に融資を出さなくなってきたと聞きました。
特にこれから始めようとするサラリーマン大家候補の方への融資窓口が締まりつつあるとのこと。


一部業者さんには、そういった融資崩れの物件が結構流れてくるとのことです。(でも、価格が下落するところまでには現時点では至っていないらしいです)


まだ、まだ、かもしれませんが、確実に「潮目は変わってきている」といえると確証を持ちました。


また、やはりここ1,2年で無理して高金利で借りている人がジリ貧に追い込まれているという話も結構なお店出来きました。そろそろ、そろそろですね。。。


あとは、外的なトリガーが必要。です。
そればかりはわからないのですが、、、


ま、上がるにせよ下がるにせよ、今はとにかく、業者さんとのパイプづくり!!
また、来週末も気になる路線の気になる駅を絨毯営業してきます。
僕、エンジニアの端くれなんですが、営業活動、楽しくてしょうがない(やっぱ、こっちが性に合っているのかなぁ。。)


一応、大学時代に、某大手ショッピングモールのカード入会勧誘のアルバイトでその社員を含めた、全体の2番手の契約数を出した実績もあるので、向いているのかも(笑)
人と話すの嫌いじゃないですからね。


さて、今週はおそらく、2日目に頂いた新規案件の流れがどうなるかですね。
あまり期待しすぎず、でも準備は怠らないようにしていきます。


状況に変化があったら共有しますね。ご参考まで。


おやすみなさい。

次の4年間に我々不動産賃貸事業家はどう歩むべきか?〜2017年衆議院選挙に思う〜

こんばんは。
今日は、


「今日はこの戸建てみにいくわよ〜」


という、嫁さんの号令を受け、台風の影響で土砂降りの中、中古戸建の視察へ行っておりました。
お陰でビショビショになりました。
でも、ちゃんと業者さんまで視察結果の報告(もうちょい物件を詳しく見て判断したい旨)をして関係づくりまでしてきました。


中長期ビジョンでのおつきあいをお願いしたい。と伝えておきました。


さて、昨日は、台風の影響も考えて初めての期日前投票に行ってきました。
ものすごい行列で40分くらい並びましたが。。


現在、開票状況が伝えられていますね。自民圧勝?(数字の上では)
希望の党、惨敗?立憲が躍進?ま、言い方一つだと思いますけど。
(この言葉に意図はないです)


僕がここで政治について伝えるのはブログの主旨が違うので差し控えますが、その党が、そして候補者の方が、「次の日本をどう考えて、どのように日本人が変わっていくための土台を作ろうとしているのか?」これにフォーカスを絞って僕の考える将来の日本の姿とマッチする党・候補者に投票をしたつもりです。


結果は出ました。
我々日本国民は、じっくり各政党の公約、日本の将来像の考え方を咀嚼して理解して投票したはずです。
政治家が公約に責任を取るのは当然のことですが、その結果生まれてくる次の日本に対して責任をおっているのは、今回の選挙で貴重な一票を投じた我々国民にあることも肝に銘じておくべきと考えます。


くれぐれも政治家だけに責任を追わせることなきよう。


さて、目線を不動産投資・賃貸事業に向けてみます。
自民圧勝により、日銀運営は今後も大きく変わることはないでしょう。
株式も多分、安心材料できたので、連騰するのかしらというところ。(こっちは素人なので全然わかりませんがw)


不動産投資の市場は、新築供給過多、同じような物件が不必要なエリアに供給されている状況で、そんな物件を高い金利で長い期間で見た目のCFを熱くして安心している危うい投資家の方がいらっしゃる状況。
一方で、ボチボチ融資は一定の属性以上でないと絞られてきているとのこと。


金利も上昇の兆し見えてきてます。
大きな調整の条件は整っていますが、今回の選挙結果により、調整時期はもう少し先送りされるかもしれません。(ただし、その分歪はさらに広がると考えておくのが筋なんでしょう)


現状のこの市況が大きく動くきっかけとなるのは、おそらく、国内のイベントではなく、国外で発生する何らかのマイナスイベントであろうと僕は考えています(って、大体の人はそう考えていますよね。)


個人的には、ヨーロッパの情勢が気になっているので(特にドイツ銀行の経営状況と、スペインの状況とか、あ、そういえばギリシャってどうなった?など)、今後も注視を続けていこうと思います。


アメリカでも新しいサブプライムが膨らんでいるという話もありますからね。
最近続いているダウ市況の状況(上がり方の角度)も気になる。


とにかく、下振れする要素は国外にそこかしこに転がっていると思います。
何処かでこれが「ガラガラ」と崩れ始めたとき、これはかなりのインパクトが世界レベルで出て来ると思います。
日本の経済も無傷ではないはずです。グローバリゼーションの観点からしても当然のことかと。


ではボク個人はどう考えて進もうとしているのか?
こういった状況でも、買える物件がないのかというとそうではないと僕は考えて、頭だけではなく、手足を動かして肌で不動産投資の市況を見つめていこうと思います。


良いコラムがあったので以下、一読ください。


https://www.kenbiya.com/column/sencho/39/

https://www.kenbiya.com/column/sencho/40/



浮ついている、この市況で、地に足の着いた投資家・事業家として頑張っているあなたにとって心の支えとなるはずです。


一物件、一法人、一銀行

フルローンバリバリで買うだけ買ってリタイア

そして、あとはその実績(まぁ、努力は認めますが、それってホント儲かってんの?)を引っさげて情弱者を高額コンサルを巻き上げる悪徳商法


そろそろ、限界じゃないでしょうか。


くれぐれもそちらのダークサイドに流れませぬよう。

「鳴かぬなら、鳴くまで待とう時鳥」(徳川家康


偉人は良い言葉を知っています。


それじゃ、明日は台風で大変ですが、お互い、選挙後の次の四年間、前を向いて頑張りましょう!!
おやすみなさい。

敗北。。。たった30万の差。業者との攻防戦でした。

おはようございます。珍しく朝書いてます。

お題と関係ないですが、、、
明日は選挙です。大切な一票。ちゃんと各政党の理念・特にこれからの日本をちゃんと考えているそんな政党・個人に「確固たる理念を持った一国民として」一票を投じましょう。
僕は今日、期日前投票に言ってきます。


さて、前回の記事で新しい物件購入に向けた交渉に入っていましたが、
残念ながら敗北でした。。。


神奈川の、最近マイブームで横須賀エリアの中古アパート(ファミリー)だったのですが、物件購入価格の10%引きで買い付け入れていました。


戦略としては、、、

  • 僕は個人なので融資特約をつけている(つまり、買い主からは「本当に買えるやつ」の保証がない)
  • なので、特約なしで買い付け入れてくる業者さんと同額で勝負したら絶対に勝てない
  • だけど、業者さんは利益上げなくちゃいけないから相応の指値を入れるはず。(おそらく2割、3割の指値を入れるはず)
  • ならば、僕は1割強の指値で勝負しよう。(もちろん、ビジネス的に採算あう前提で)


でした。
しかし、、、結果を聞いたら、仲介業者の担当さん曰く


「すいません、、、kanaloaさんの買い付け額の30万上の業者が現れて、一騎打ちになりました。御存知の通り、業者さん、特約なし+瑕疵担保責任なしで+30万だったので、売主さんの判断が、業者さんにさせてくれ、、、と。」


とのことでした。


まさかの、業者さん買い上がり、、、
無念でした。


他の業者さんは僕の予想通り、僕の買い付け値よりも100万、200万下で指してきていたようです。
この価格ならおそらく業者さんのビジネスが成り立つと思われるので、予想通りでしたが、、、


ま、こういうものですね。
僕の値付けの感覚がずれていないことを確認できたので良しとしましょう。


どちらかと言うと、ビジネス的に合うのはそうなんですが、実はキャッシュフロー的にはそんなに面白くない物件でした。
ただ、土地が広く、出口が取りやすいのと(要はつぶしが利く)空き担保が自己資金突っ込んだ時点でかなりできるので銀行評価を上げる手段としても有効かなという観点から購入したいと思っていました。


一点気になっていたのは、その地域の経済がちょっとというのと、駅力がいまいちであった点。
10年は大丈夫とかんがえて投資して出口取る分にはいいですが、それ以上は危ないかもしれません。


仲介業者の担当さんは両手仲介になるので頑張ってくれましたが、残念な結果に。
こちらからも力になれず申し訳ないと伝えました。
今後もよろしく。と。


30万、、、たしかに最初は+30万くらいでもいいかなぁと思っていましたが、30万あれば、一部屋リフォームできちゃいますからね。シビアにイカねば。


今はこのくらい慎重でいいと思います。


ここ連日、株価が連騰しているので、(ま、選挙ありますから、GPIFとかがね、、、)これの反動がでるかどうか、、
これに、海外でおきるチョメチョメショックが重なったら、、、


先は読めませんが、
大きな調整がはいる「条件」はほぼ整ったような。。


家康の精神でまいりましょう。


ではでは。