湘南Kanaさん5.0 と。行こーぜ!ゆるく楽しい賃貸経営の海原へ♫

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは同時期始めた成功大家さんたちと比べると、ゆっくり、の~んびりペースですが、嫁さんと息子と楽しく前向きに取り組んでおります♪2020年11月法人設立!!2021年に念願の湘南ぐらしを実現!!ゆるく楽しく不動産賃貸経営を楽しみたいあなた。是非このブログを暇つぶしに読んで下さいませ♪

面白いリーダーシップ論の動画(是非この動画見てください)

こんばんは。


今回は、不動産投資とは直結しませんが、不動産投資は不動産賃貸事業であり、その経営者である私やあなた(もしくはこれからなろうとしているあなた)は、規模の大小にかかわらず、経営者としてあらゆる場面でリーダーシップを発揮せねばならない場面に遭遇します。


「え?だって、個人事業主だから関係ないじゃん」


と言っているあなた、んなことはないですよね。
だって、賃貸事業を営む以上、管理会社を始め、リフォーム業者、清掃会社、税理士の先生、物件を持ってきてくれる仲介業者ナドナド、これらを一つの「チーム」と見立てて、引っ張っていく必要があります。(あ、引っ張っていく、、、とは若干語弊があるかもです。その理由は以下で紹介する動画に関係します)


僕も現在マネジメントの立場からプロジェクトを牽引する立場にあります。
研修の場でも様々な教育を経てリーダシップ論を学んで、現在も1ヶ月に1回程度のプロジェクトマネジメントの訓練を受けて、これを現場に活かそうというプロセスを回しています。


いろいろ学んできましたが、今日たまたま、リーダシップに関する面白い動画を見つけました。


経営者として尊敬する星野リゾートの星野佳路さんに関する動画はないかとyoutubeをあさっていたらたまたま見つけたのですが、
彼がMCをつとめて、東京大学大学院・池上さん×衆議院議員小泉進次郎さん×ヒューマン・ライツ・ウォッチ日本代表土井さんをパネラーとして招いたリーダシップに関するセッションが非常におもしろかったので紹介です。



小泉進次郎氏・星野リゾート代表が語る「リーダーシップ育成法」とは?


それぞれの分野でトップを走る経営者・教育者・政治家・NGO代表の考えるリーダシップ論(信念とでもいいましょうか)は聞く価値ありです。


僕自身は政治家はどうにもすきになれない部分があるのですが、小泉進次郎さんは、たまたま通りかかった横須賀の小さな港町で草の根的な演説会に鉢合わせて(当時、まだ頭角を現していなかった頃ですが)、「なんだ、この若造は」とおもってなんとなく聞いてみたのですが、あっという間に引き込まれてしまったのを今でも鮮明に覚えています。


それからずっとファンなのですが、今回の動画でもリーダシップについて面白い論理展開をされていました。


「羊飼い的なリーダシップ」


という、彼の独自のリーダシップ論は非常に共感できました。


他のパネラーも独自の考え方をお持ちで参考になりました。


いやしかし、世の中に影響を与える人の考え方ってものすごくポジティブなんですね。。。
反省でございます。


それじゃ、今日はこのへんで。

品川物件:壁面塗り替えプロジェクト(3)〜業者、決まりました〜&不動産投資市況について徒然に

ちょっと時間が空いてしまいました。
品川物件、壁外壁塗り替えプロエジェクトの業者さんが決定しました。


前回の記事で書いた業者さんとしました。


技術的にもしっかりしてそうですし、細かいところについての配慮が行き届いていそうという点が決定の理由です。
値段も他業者さんの見積価格と比較してそんなに高くも安くもない点を今回は評価しています。


安すぎると、技術的・品質的に心配です。(横須賀戸建てで勉強させられたので w)
高すぎるのは論外。


現在嫁さんと楽しいカラーの選定中。
真っ白だと代り映えしないので、2トンカラーで、うまくヴィンテージ感を出しつつオシャレ感を演出できないか、画策中。
この物件は同世代の鉄骨物件同様、変に重いカラーにすると、「超合金ビル」みたいになってしまうのが懸念でこれだけは避けようとしてます。


今のところ、艶なしのオリーブグリーン(のくすんだ感じ)と、ホワイトの組み合わせ(+木々の茶色とグリーンでうまくバランスを取れないか?)、もしくは、オリーブグリーンと、薄めの茶色の組み合わせで、鉄部をホワイトにして見る、、とか。


せっかく塗装をするのですから、前の色使いよりも垢抜けないと意味ないですものね。
頑張ります。


さて、前回、この塗装について、結構額が行くものですのから、資本的支出と捉えて、減価償却できんものかといろいろ読んでいましたが、どうやら正しかろう答えは、

外壁塗装はよほどの性能向上を見込める素材を使わない限り、単年度の経費で落とすしかなさそう。


ということです。


今回のケースでは、「意匠面」の向上は目指していますが、「耐久性をドラスティックに向上させる素材を使ったものではない」ため、これは上記条件から判断すると「修繕費」と考えるべき、なのでしょう。


参考にするならばこの本がおすすめです。



修繕費・資本的支出(すなわち、減価償却費)の考え方の軸が税理士の先生の目線で端的に記載されているため判断がし易いです。


ちなみに、今回の僕が使う外壁塗装の素材は「シリコン+ラジカル制御」ですから、なんら特殊な耐久性を上げるとものではないのです。
例えば、、、そうですね、昔でていた素材で、「光触媒」(えー、御存知の通り、光触媒では逆に外壁が傷んでしまうというダメ素材です。今じゃどこの塗装屋さんも使っていませんよね。)のような、先進的な扱いの塗装材料や、断熱機能のある塗装剤(塗装屋さん曰く、「あー、まぁ確かに断熱効果はちょびっとありますけど、だったら、断熱材を屋根に入れたほうがいいのではないかと思いますが、、、」だ、そうです。)などの明らかに機能性を高める材料を使ったのであれば、これを資本的支出とみなすことが可能だと思います。


で、この償却期間は、その建物の法定耐用年数だそうですよ。
材料の法定耐用年数ではないとのこと。不思議ですね。



と、まぁ、税金の話はややこしい&玉虫色なところがありますが、これも勉強ですね。


今日はこんなところで。
明日から頑張りましょ!!

==
PS. ここ数ヶ月は、相場とのにらめっこが続いております。巷では、2017年秋頃から年明けにかけて相場が大きく動きそうである(これは金融市場全体のことを言っている場合と、狭義の相場(株・FX・商品・現物・不動産等)を含む)とのことです。
いろんな方がいろんな立場であらゆる数値・指標を見てそのように言っておられるようです。


株の世界では、以下の指標・状況が重要とかなんとか(僕は株、素人なのですが、市況を見る意味でたまに株関連の情報も見ていたりします)


VIXは平たく言うと「投資家のビビリ度数」とでもいいましょうか。現在の相場に対して楽観しているのか悲観(これから悪くなりそうだ)と思っている「思いの度合い」を数値化したものだそうです。
これが極端に大きくなると、株価の暴落につながるのだそうです。


money-campus.net


数値の目安としては10~20が平常。30台でパニック状態、40を超えるとメガ・ボトム(大底)といわれています。


だ、そうです。


以下も是非参考にしてみてください。

www.mag2.com


上記より抜粋。

私の定義する弱気相場は、過去において、アメリカでは、古くからは、1892年、1895年、1902年、1906年、1916年、1929年、1934年、1937年、1946年、1961年、1987年、2000年、2007年と、13回現れた。

これらの弱気相場では、特筆すべき「3つの共通項」があった。

まず第1に、これら「13回の弱気相場」は、どの弱気相場でも、20%下落する直前まで12ヶ月間継続して株価が上昇していて、バリエーションがとても高い状態にあった。

次に、これら「13回の弱気相場」では、どの弱気相場でも、その直前の12ヶ月間では、企業業績も2ケタ台の伸びを記録するなど、とても良好だった。

最後に、これら「13回の弱気相場」では、どの弱気相場でも、その直前の12ヶ月間では、ボラティリティ(株価の乱高下)が異常に低い状態だった。


上記はあくまで株式に対する考え方ですが、どうでしょう。翻って不動産市況になぞらえたときに、なんの違和感も感じないのは僕だけでしょうか?
他の金融市場と不動産市況は連動しますし、ボラティリティについても、果たして今は高いのかどうか??(売りたい人はいても、価格が高止まりしていて購入したくでもできない、、ということは、不動産投資の市況も、、という気がしませんか?)


今回の暴落が発生した場合、ブラックマンデー同様の下落幅になるかどうかは正直誰にもわからないと思います。一説には、世界中で経済不安を抱えた状況で、問題の先延ばしが各国で起きています(日本も例外じゃないはず)。


こういう状況で発生した暴落の度合いは、グローバル化が進み、インターネットで金融がボーダレスになり、AIや、ハイスピードのコンピューティングが進んだ結果、これまでに人類が経験したことのないレベルのものとなる、、、という話があります。


ここ3,4年の間に、大して賃貸需要のないエリアで、たっかい新築(中古)をたっかい金利(4.5%とか)で長い期間借りしている方は、できるだけ早いうちに(売れる時期に)さっさと手仕舞いしてしまったほうが身のためかと考えます。
暴落市況では、残債だけが残って、売るに売れず、返済が追いつかなくなり、、、考えたくもないですが、「自己破産」「競売」ということにもなりかねません。
よーく考えて行動してみてください。


#まぁ、上記に該当する物件を買ってくれる人は、結局同じ憂き目にあるということになるのですが、、、


とにかく、現状、市況は客観的に見て、「非常に危ない状況」だそうですよ。
VIXは要監視、ですね。


PS.と言いながら長く書いてしまった。失礼しました。今度こそ、おやすみなさい。

品川物件:壁面塗り替えプロジェクト(2)〜業者、決まりそうな勢い〜

こんばんは。珍しく短い周期での記事投稿(笑)
品川物件の外壁塗装のプロジェクト進行状況です。


今回の外壁塗装工事では以下を要件として上げています。

[要件:前回記事の再掲]

  • 現在の建物の意匠面を格上げしたい
  • 10〜15年は持ってほしい
  • やられ気味の鉄部塗装もついでにやってほしい

これを自分たちが導き出した積算ロジックで算出した見積もり希望額に近い業者で、かつ、技術的に信頼できる(そう思える)ところにお願いしようと考えています。
これまでの自分の事前調査で、

  • 仮設工事
  • 諸経費(運搬費とか交通費とか)


これらを含めて、総額200万弱に収まり、かつ、こちらの技術的な質問(といっても、知らないことをちゃんと論理建てて教えてくれることを期待しているだけですけども)に答えてくれる業者さんだったら契約しようとしています。


で、早速頂いた業者さんからの見積もり回答ですが、非常に良好な回答をもらっています。
見積もり回答も非常に細かく項目が分かれており、塗装に関しても、こちらから提示した図面と現地調査から正確に導き出した施工面積を記載しており、かつ、鉄部塗装と明確に面積を分けて記載してくれているため、単価の算出が明朗なのです。


で、肝心の単価も一般的な価格よりも安い。(と、思う。これまでネットの情報やらいくつかの本から仕入れた塗装に関する各種作業の単価は整理しているのです。この情報からそう考えています)


ネット情報であれば、普通にグーグル先生に「外壁塗装 シリコン ラジカル 費用」とかで教えて、って言えば、「ほらよ」って答えてくれますのであえてここでURLとかは記載しません。いろいろ調べてみてください。楽しいですよ。


で、これといわゆる書籍として使っているのは以下。


積算資料ポケット版 リフォーム編 2015 必携住宅のリフォーム工事費よくわかる見積りの算出例

積算資料ポケット版 リフォーム編 2015 必携住宅のリフォーム工事費よくわかる見積りの算出例


一つのベンチマークとして考える際には使える資料だと考えます。また、この本には、見積もりの算出例も記載されているため、例えば今回のような外壁塗装の場合の見積もり内訳が表で例示されていたりします。
業者さん側の見積もりもこういったものを「共通項」として出してくるはずですから、施主である僕の方で考えておくべき「作業項目」の軸を持つことが可能になります。
すなわち、見積もり打ち合わせの際にある程度知識ベースで業者と対等に渡り合えることが可能になるということです。


で、今回見積もりを出してくれた業者さんは、この辺のベンチマーク事項をきっちり明記してくれており、一つ一つの説明が明確、かつ、施主の意向をヒアリングして「こういうところはこういう形にしてはいかがか?」といった「提案型」の業者さんでした。


ちなみに、使用する塗料は、


  • ラジカル制御形 ハイブリッド高耐候性塗料(シリコン)


です。ウレタンでもいいかなぁと考えたのですが、単価的に大して変わらないのと、シリコン系は現在塗料メーカーの中でも一番売れ筋の素材であることから、技術的にも枯れている(すなわち、信頼性が高い)と考え、シリコンにしました。
で、「ラジカル」という言葉は、シリコンとかアクリルと同じ部類で捉えていましたが、どうやら勉強をすすめるに連れ、そうではないとわかりました。


「ラジカル」とは、端的にいうと、塗料の耐久性を損なう原因の一つであり、塗料に「ラジカル制御」と表記されているのは、この悪玉が暴れないようにして、塗料の耐久性を結果的に上げるという「付加機能」であるということです。


ということで、コストパフォーマンス的に悪くないという判断(品川物件はとことん建物を使い切ろうと思っています、今のところは)から、ラジカル制御系シリコン塗装を選択しました。


話をもとに戻します。


で、その他の見積もり事項をつぶさに拝見していましたが、
一般的な塗装系のサイト情報と上記の積算本と見比べても、大半が安い相場で見積もってくれています。


また、担当の方もベテランの担当さんで現場上がりの方、現在は自社の作業担当さんを従えて、現場監督的な立場で対応してくれるそうです。
※私はこういった構成を重要視してます。(値段よりも)要は、現場を知らないで端に現場監督だけをしている人も少なからずいますが、こういった場合は、現場で発生する様々なリスクに対して対応力が低くなると考えています。(ま、一応、エンジニアの端くれなので、現場を知らないマネージャーが上についたプロジェクトの悲惨な顛末は何回か見てきておりますです。。が、故に、です。)


知識も十分、経験も十分。
加えて良いのは、施主の意向を捉えて最善の提案をしてくれるところですね。
※流石に、税務とかの質問ぶつけたら「あー、それは無理(笑)」って言われました。でも、会社の中に実際に税理士がいることと、税務に詳しい方がいるということでいろいろアドバイスできるよう言ってみますよと言ってくれたり、まぁ、いろいろ考えてくれる方です。


コストパフォーマンスも問題なし。
会社組織も問題なし(不要な間接費が含まれない構図が確認できました。細かい情報ありますが、この業者さんの設けの仕組みなので個々での公表は避けますね)


ということで、なんとなくですが、「ほぼ決まりかな」と考えています。


課題は、この経費が単年度でドカンと落とすしかないところ。今年度は、年初に貯水槽撤去(水道管直結工事)もやっているので、どう考えても経費がCFで賄えない。。。うーむ。
まぁ、物件の価値向上なので、この施策がどれだけ資産価値を上げるか、(バリューアッドな投資として)、は、川崎物件で実績証明済みなので良しとしますかねぇ。
メインバンクにはそのように説明しておきますかねぇ。


本当は、資本的支出と捉えて、減価償却したいところですが、、、
巷では、資産価値向上のリフォームであれば、減価償却が使えるという話ですが(税務署てきにもそのほうが喜ばれる??)、
どうやら、調べるに連れ、それは無理であろうということが見えてきました。
意外と、巷ではあやふやな判断がまかり通っているってのが見えたので、正しかろう情報も出しておくべきかなと(法的凡例含めて)


まー、零細大家ですから、んな細かいこと考えても気もしますが、
イヤイヤ、ぼかぁこの程度の規模で終わるつもりはサラサラないんで(笑)


詳しくは、次回に書きます。
ご興味アレばどうぞ。


てことで、ほぼこの業者さんかなぁってことで、話を勧めていこうと考えています。


おやすみなさい。

品川物件:壁面塗り替えプロエジェクト(業者さんとの会話から)

こんばんは。
前回の記事で横須賀ヴィンテージ物件のリノベをご紹介しましたが、
如何でしたか?
実は土曜もまだ残りの作業があって(小さい網戸張り替え、キッチンのコーキング直し、意匠面の向上ナド)一日こもっていました。
社長の嫁さん曰く、「ウラぁ!ラストスパートで細かい作業をやるんじゃー」と

#僕的にはさっさと業者さんの募集開始をのはっぱをかけるべきかと。(苦笑)
 ま、いいや、とことんお付き合いしましょう!
 更に、二階の和室の証明も大正ロマン風に、いい感じの物に変えましたよ。(次回軽くご紹介しますね)


さて、今日は僕が中心に担当している品川物件の話。
購入から6年が経ち、そろそろ壁面のリニューアルが必要な時期に。


金利も1%前半で、年間キャッシュフローも理想に近いレベルになってきております(今年も現状稼働率100%!)。
先日は、宅配ボックスを高次元で入居者・および周辺住人に提供しました。
#現在、クロネコヤマト、佐川急便の2社でしたが、なんとこれに、DHLも加わります。品川の下町にこのレベルまでいるのでしょうか((汗))


これに加えて、壁面とそうもやってしまおうと。(さらなるテナントリテンションへ!)


壁面塗替えは「安かろう・悪かろう」では致命的です。
「適正価格でキッチリと」
を目標に業者選定に入っています。


今日は相見積もりのウチの1社の担当さんと現地で面談してきました。
一応、素人丸出しで行くとその段階でなめられてしまうので、できるだけの知識武装をしていきました。
また、こちらからの要件・質問としては、


  • 10〜15年塗り替え不要
  • シリコンタイプの呼吸できるタイプの塗料がいい
  • 鉄部塗装もついでにお願い
  • 価格構成はどうなっているの?
  • 仕事は外注に出していないよね?


ナドナド。
この業者さんは、とある投資家さんが結構しっかり仕事をしてくれるということで何処かのサイトで紹介されていたところでした。
実際聞いてみると、知識・経験・仕事に対する姿勢がしっかりしており、お金をかけるべきところもメリハリがあって良かったです。


まぁ、見積もりはどうなるかは蓋開けてみないとわかりませんけど。w


あと数社に見積り依頼出して、総合的に判断していきたいと思います。


ところで、
この業者さんと話しているときに、彼が、「最近kanaloaさんより若い30代のお客さんから修繕の依頼を受けるのですが、その方たちは個々数年で一気に物件を2,3件買ってしまったはいいが、高かった上に、想定以上の修繕費用がかさんで困っているという話を多く聞くんですよね。」


と言っていました。


やっぱりかぁ。。。
どうやら、これから数年はこういった人たちが苦しんで、その挙句に安く市場に出して損切りという浮身目に遭うというケースが出てくるかもしれませんね。。。



損切りならまだしも。(売れるからいいですよね。)
売ることができなればどうなるか、、、(すなわち残債が売却価格でカバーできるかどうか?です)
→任意売却か、最悪は、競売。



自己破産という悲しい現実も出てくるかもしれません。。。



まぁ、これを自己責任と言われればそれまでですが、、、
「うらんかな」「かさんかな」と
業者間で結託して、大した市場性もないこういった物件を高値づかみさせてしまう現状の不動産投資市場にも問題があろうかと。


そして、それを煽る、自称コンサル系大家さんも、、、


自己防衛としては、


  • まずは不動産投資の基本を本やDVDを買って徹底的に自分なりに考えて理解する。
  • 無料・有料の不動産投資セミナーに参加してその知識を試してみる。
  • 金融機関セットのセミナーは注意して参加すること(全部が全部悪いとは言いませんが、「かさんかな」と考えている金融機関が後ろに控えているという「認識」を持って参加すれば、それなりに得られるものもあろうかと)
  • 今はとにかく「慎重に」「慎重に」
  • やるとしても、小さい物件からコツコツと。(頑張れば数年でブレイク・スルーするタイミングがかならずあるはず)焦らないこと。

ですね。これにつきます。


僕も相変わらず業者巡りとザルに引っかかった物件に鬼指して全然買える状況じゃないですが、それでいいと思っています。
だって、今の相場で普通に買ったら絶対に儲からないもの。。。


また、自己所有物件だってやれることはいくつかありますから。


持っていない人であれば、自己研鑽に務めるべきです。


社会情勢も混沌を極めていますから、、
ある費突然市場の風が変わる可能性が高くなってきていると個人的には考えています。


底にフォーカスをあてて、「今、何をやるべきか」
考えていくべきなんでしょう。


==
品川物件の壁塗替えは、ツートンカラーで、深いブルーとアイボリー、そして、鉄部はダークブラウンでデザインしようと思っています。
きっとイメージガラリと変わると思うんだけども。。。


楽しみです♪


それじゃ、今週も頑張りましょうね。
お休みなさい。

95%完成!!:横須賀ヴィンテージ戸建再生進捗状況。(ビフォー&アフター)

どうも、こんばんは。
ご無沙汰しております。

出来れば数日おきに一回更新したいところですが、僕の怠慢でどうしても間があいてしまいます。


ようやく、ようやくですが、横須賀ヴィンテージ戸建の再生が終わりを迎えつつあるので、こちらを共有させて頂きます。


5月の終わりから、気づけば9月の中を過ぎています。
まぁー、今回は色々勉強させてもらっています。大家力がこの4か月で各段に上がった気がします。
何せ、今回の業者さんには振り回されましたので(笑)。


8月の中に終わる話だったのですが、あれが遅れたこれが遅れたで結局1か月以上の遅延。
まぁ、それでもいろいろ設備を無料でつけてもらったりして帳尻つけたのでよしとしましょう。
(次はこの業者さんは頼まないつもりです)


今日はお部屋のビフォー&アフターをご紹介。
意識して写真を撮っていなかったので写真のアングルが合いませんが、ご愛嬌ということで。

1. ビフォー:もともとの部屋の塩梅

改めて、購入時点の手を入れる前の部屋写真をいくつか。


< 1. 1階の居間 >
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古風な和風建築ですが、さすがに年季が入っていますね。


< 2. 2階の洋間 >
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フェルト生地の埃っぽい部屋でした。掘りごたつがあったりして、こいつを生かしたリノベーション工事を考えた時期もありましたが、結局は利便性・機能性を考えた際に邪魔になるのでこれは埋めることにしました。
リノベーション工事は、「和の雰囲気は残しつつ、シンプルに、清潔感のあるリビングに」
としました。


< 3. 二階の居間とトイレ >

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昭和30年代に増築された部屋で、昭和感バリバリです。好きな人は好きですが、僕は昭和の味はあまり好きでないので、リノベーション工事ではこれを刷新します。

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併せて、トイレも。

2. アフター:目指したのは「大正ロマン・海に向かって風の抜ける部屋。」


この物件は、1階が昭和ひとけた台(9年とのことですが、ぶっちゃけ不詳(笑))なので、非常に味があるたたずまいです。ですが、さすがに古さは否めないため、この「味」を生かしつつ、「限られた予算の中で」、「レトロとモダンのミスマッチ」を目指すことにしました。


目指したのは「大正ロマン」。


立地的に山と海の間を結ぶ、谷合の集落ですので非常に良い風が流れます。
とにかく、窓が多い建物なので、窓を開け放つとそれはもうとても気持ちの良い風が吹き抜けていきます。
2階から見る谷合の景色はほんの少し前は横須賀港を望めたのでしょう。


足元を京急線が走り、山では小鳥たちのさえずり。夏はヒグラシの夕暮れ。そして心地よい夜風。
でも、京急線から徒歩数分、横須賀線、某駅から徒歩10分チョイ。


足を延ばせば数分で海沿いの素敵な公園に、そして大きなショッピングモールにも徒歩圏内。
ちょっとした価値だと思っています。若い夫婦&小さなお子さんを育てるにはうってつけかと。(自画自賛


さて、肝心のアフターの写真ですね。
行ってみましょうか。<1. 玄関 >
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天井をちょっとだけいじってみました。
質感が画面から伝わりませんが、かなりいい感じだと思っています。
夢二」デザインの壁紙を採用しました。



<2. 1階:居間>
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この部屋は、大正ロマンをモチーフに、思い切り遊んでみようという事で、襖をこれまた「夢二」デザインのものに変えて大きなアクセントとしました。
また、壁は砂壁でしたので、職人さんに頼んで、塗りですっきり明るめに仕上げました。


そして気づかれましたか?
もう一つ遊んでみたのは、照明。
大正ロマンテイストのシャンデリアを採用してみました。

あえて夜に撮影したのですが、雰囲気が伝わりますかね?(じっさいはもう少しいい感じなんですが、私のカメラ技術のせいか、うまく伝わらんのが悔しいですね)



<3. 1階:居間と親切の洗面台>
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居間からもう一つの居間だったところを大改造しました。洗濯機ゾーンがあったので、だったら洗面台ないのは何でよ?
ということで新設したのです。
ちと残念なのは、ボウルが想定よりも小さかったこと。もう一回り大きくしてほしかったが後の祭り。
まぁ、とりあえず入居者さんの反応を見て、次のタイミングで大きくするかもです。
天井も、明るめにするためにシンプルなLEDデザイン照明。(リモコン制御可能にしてあります。)

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こちらは洗面所から今を見た絵です。どうでしょうか。


<4. 1階:リビング >
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こちらは、和のテイストを残しつつ、でも、他の部屋で遊んでいるため、ここは「生活重視」で「機能性を重んじる」部屋として真面目に作りこんでいます。
コスト感覚も忘れないように、床はクッションフロアです。が、意匠面、耐久性を考え、「業務用でしようするクッションフロア」を採用しています。要はキズ・汚れにつよいということです。ですが、フロアタイルよりかは安く仕上がります。
この部屋にはエアコンを新設しています。(パワフルなものにしているので部屋続きの居間の方も冷やす・温めるが可能)
背面には、キッチンとお風呂があります。徹底的に洗浄して、下手な業者よりかはきれいに仕上げたつもり。



<4. 2階:居間とトイレ、そして見下ろす景色♪ >
2階は少しだけいじっています。
古臭い壁には、一旦捨て貼り(ベニヤ板で後で化粧を施すための下地)をして、その上にシンプルな和風の壁紙を採用してます。
そしてこれまた、ワンポイントで大正ロマンの象徴「夢二」モデルの襖をアクセントで加えています。
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明るい部屋なので、シンプルかつ、大正の味を。ということで。
いかがでしょうか?

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トイレは古いものを撤去して新設。そして壁紙を和風モダンテイストの質感あるものに交換。
(このトイレは、僕もお気に入りでございます)

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二階から一望する横須賀の谷のすがすがしさ。
二階なのですが、谷を見下ろす形になっており、実質的に5,6階からの眺望に匹敵します。
これは他の物件にはない「価値」です。廊下が天然木ですので、ここでテーブルと椅子を置いて、コーヒーを飲みながら本でも読んだら最高でしょう。(じっさい僕もなんども気持ちよい風に吹かれながら昼寝しました(笑))

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〆は、夜の2階の廊下の絵です。結構お気に入りのデザインです。
階段部分に赤を基調とした和風モダンの壁紙をチョイス。ワンアクセントを加えて、大正時代にあったであろう、和風モダン旅館をイメージしてデザインしてみましした。


残りの5%何をやるか?


いかがでしょうか?
一応、妻と私(と息子)と、デザイナーさんの知恵を借りつつ、業者さんとのタッグ(マッチ?)を経て上記が仕上がりました。
今回は、部屋の中だけでなく、外溝回りも結構直しました。(防蟻処理とか、想定外のガラクタ処理とか、ね。)

残りの5%は、DIYで対応できるレベルの作業です。

1) 網戸交換
2) キッチンの便利グッズ配置。
3) 電気配線工事(古いプレート交換含む)あ、これは業者さんが入りますね。


今日は1)に奮闘しておりました。全13パネル分を対応しますので、正直「死にました」。
1枚単位では楽勝なんですが、10枚を超えると、腕力をそれなりに使う作業なので体が疲れます。


あともう少しで完成です。


ま、とにかく、コンセプトは外さないようにして、かつ、機能性は今どきの戸建仕様に引けを取らないように、そして肝心のコスト感覚を損なわずにやりきる事が課題でしたので、これは何とかうまくいきそうです。


さて、あとは値付けと目指す利回りです。


この辺は次回記載しますね。


既に、客付け業者さんは見学に来られて、実物を見て結構興味持ってくれたみたいですよ。
「こりゃ面白いなぁ!」
と。リップサービスでもうれしいものです。


ではでは。

むむむ、工事進捗が伸びないぞ、だけど、そろそろ管理会社選び。(横須賀ヴィンテージ戸建てその後)

ここ数日ですっかり秋めいてきましたね。
今日の午後は気持ちよく晴れて、こんな日は、湘南の海辺カフェでのんびりコーヒーでも飲みながら本でも読んでみたいところです、、、



横須賀ヴィンテージ戸建ての改築工事が難航しております。。。


もともとは8月の中旬には完了する工事が、いまだに続いております。。
というかここ数週間は大した進捗がなく、、、ちょっと社長の妻が怒り心頭でございます。(コワー)


ここ数日、業者のちょっとクセのある社長と嫁さんがメールと電話でバトルを繰り返しておりました。
ボク個人としては、まぁ、腕はそんなに悪くないし、現金買いだし、今無理に工程を急かすよりもヤンワリ物事進めて、「工事品質」を確保したほうが後々苦労しないと思うのですが、、、


まぁ、工程が伸びる→ビジネスの機会を失う。
と考えると、嫁さんのバトルも必要な気もしますしね。


まぁ、暖かく見守って、変な方向に向かわないようにたまにフォローしようと思います。


工事自体は8割近く来ているので、
今日は朝から、横須賀中央駅周辺の管理会社めぐりを幾つかしてきました。


不動産賃貸事業は管理会社えらびも手を抜けません。
現有物件の品川物件の管理会社はほぼノータッチですが、ほぼ完璧に入居者の入金管理(少しでも延滞しそうなら、管理会社の担当さんが飛んでいって入居者を”説教部屋”へ連れて行くっていう、、)が回っていて、ほとんど手がかかりません。


この管理会社に変わってから、何故かわかりませんが、この2年ちょい、一度も退去がないのです。
この”説教部屋(あ、語弊があるかもですね。入居者を呼び出して延滞している理由をちゃんとヒアリングして入金できる時期を確認しているらしいです。)”が何かしらの心理的効果を生み出しているのか、、、


この優れた管理会社を探し出すのに、僕は2日かけて最寄り駅のめぼしい管理会社をほとんど周り倒しました。
業者からも「あの業者さんは囲い込みしないし、信頼できるんです」と評価の高いこの業者さん。
品川物件の高稼働率は彼らに支えられると行っても過言じゃないと思います。


だ・か・ら、今度のヴィンテージ横須賀戸建ても管理会社にこだわろうと。


てことで、家族3人で朝から夕方までかけて結局4社回って話を聞いてきました。
もう一社行きたかったのですが、息子がちょっとイラツイていたので断念。(そりゃそうですね。)


現在、2社で悩んでいますが、今回は物件自体がかなりローカル色が強い場所にあるため、地場に根付いている業者さんに頼もうかと考えています。こぢんまりしている会社ですが、人当たりが悪くないし、最低限のITリテラシーもお持ちのようなので、また、大家の立場になって物事を考えてくれている点も評価しています。


#某大手の管理会社からは「すいません、築30年超えたらお預かりできないのです。。。」とやんわり断られました。へぇこんなこともあるんですね。


この地場の業者さんに決める可能性が高いです。
流石に来週末にはあらかた物件もし仕上がると思っていますから、その辺んで物件を見てもらって募集賃料を決めて募集をかけてもらおうかと思っています。


嫁さんは、利回り20%を目論んで鼻息荒げていますが、
僕は、冷静にみて、15%がいいところかと。20%前提賃料だと、同じレベルでRCのいいマンション住めますから。


今回は基礎の手直しと防蟻処理が想定外だったため、予定の2%くらい利回りダウンかなと考えています。


正直どのくらい行けるか、予想がつかないのですけども。
他に競合がなく、参考になる戸建賃貸ものがないのです。あっても、かなり山の上やら(おー、そんな厳しい条件で8万取ろうなんて、、、とか思っちゃいますが(笑))同じ横須賀でもかなり値が言うエリアでしか競合を見かけないので、相場がさっぱりです。


「あ?だからこそ、独自の相場を作り出せんだろーが(- -#)、業者ヒアリングちゃんせんかい!」


と、強気の嫁さんです。。。
数年年前の、石橋を叩いて壊してしまう「超・超・慎重派」の彼女はどこに行ってしまったのでしょうか?(笑)


まぁ、前向きに頑張る姿は見ていて気持ちいいものです。


9月末には募集開始できるかな。(時期的にはよくないですけどね。ただ、横須賀周辺は、ファミリー物件に関しては、ほとんど季節によるメリハリはないそうです。通年でコンスタントに借りてが現れるそうです。)


頑張ります。(一棟モノ探しも)


PS.最近不動産投資系のブログやコラムネタでも金融機関の融資姿勢の下振れの兆候、そして、数年前に無理して購入した初心者大家さんが物件を持ちきれなくなって手放す、もしくは競売にかけられるケースを取り上げ始めていますね。
来年の春くらいにはもう少しこの兆候がけんしょに現れるのかもしれません。
(ん?そんな話を1年前に僕がしていたような。はい。結局市況なんて、誰にもわからんものですから。。。)


これから不動産投資を考えようとしているあなた、鼻息が荒いあなた。
以下の本を一読して、不動産投資の現実を知った上で、ちゃんと勉強して、参入したほうが身のためです。

首都圏で資産を築く! 王道の不動産投資

首都圏で資産を築く! 王道の不動産投資


※昨年書店でたまたま見つけて読んで、内容をすっかり忘れていましたが、今、改めて読んだところ、すごくまなびのある内容がてんこ盛りです。結構サラリーマン大家にはきつい内容にも取られますが、でも、ちゃんと不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資であるから学んでとりくもうよ、的な話が書いてあります。個人的におすすめです。ご参考まで。


おやすみなさい。

崩れそうで崩れない不動産投資の相場。ですが、足元では、、、

こんばんは。
サラリーマン不動産賃貸事業家は、日曜のこの時間あたりから明日の仕事で頭がいっぱいになり始めてちょっとした鬱状態になっている人が多いのではないでしょうか?
私もその一人です(笑)。


ま、いずれは不動産賃貸事業で食っていけるように下地作りをしているわけですが。それまでは、今の苦労もなにかの役に立つ(実際、役に立つ場面ありますから)と信じ日々を戦っております。


さて、前回にたような話になりますが、たまたま一昨日昔からつながりがあって、全然物件購入に至っていない物上げ業者さんから久しぶりに面白そうな物件が入ってきました。
残念ながら、購入には至らないような感じですが(まだ諦めていません。都内超一等地のアパートなので)、担当さんとお話している中でやはり不動産投資市場に変化が出てきているなぁと感じることができました。


紹介を受けた物件は、


  • 中央線
  • 人気ターミナル駅
  • 徒歩10分圏内
  • 1K物件

水面下物件で、面白いのは売主さんが物件の相場観ゼロである点(故に、こちらで価格設定ができる)。
自己資金2割を入れて、積算価格を割り込む状態にできるような価格設定で交渉をお願いしているところ。


ほぼ、ダメ元なんですが、そもそも、この業者さん、ここ1年ほど梨の礫だったところで、上記のような上物の物件を僕に回そうとしている時点で、何かしら空気が変わってきている、いわゆる「匂い」を感じたのです。


物件は無理に買う必要はないのですが、気になったのでこういう質問をぶつけてみました。


「ぶっちゃけ、なんでこのタイミングで僕に紹介してくれたの?」


と。
素直に聞いてみたところ、彼も素直に答えてくれました。


『えぇ、最近は銀行融資がかなり絞られてきており、1年前のような投資初心者の方でもバンバンかせていたような状況は終わりつつあるようなんです。で、ウチとしては、資産状況がキレイで、かつ、投資経験値もある程度ある投資家の方に紹介していこうということなりまして、、、エヘヘ。』


、、、まぁ、素直でよろしい(笑)。


「とは言え、この価格では、僕は買わない。銀行担保評価ラインまで自己資金を投下して購入時点から少し空き担保でる一歩手前まで持っていきたいんですよ。実勢相場であれば、この金額であれば、その時点で利益出ますし。」


と伝えたところ。


『えぇ、その設定でkanaloaさんは提示してくると思ってました。相場観もそんなもんだと思います。売主さんは相場観ゼロなので、 タイミング見てこの価格提示してみますが、一点、まだハードルがありまして。某ノンバンク(○リックス)が無借金サラリーマンに融資つけているようなんで、そういった人が出てきたらそちらの方で購入される可能性があるんで、そこはご理解ください』


と。んー。まだここがあったか。。。(しぶとい)
まぁ、仲介手数料無料が高く取れたほうがいいから、その辺は理解できますが、こういう属性オンリーで融資を出す金融機関の考え方はいただけませんなぁ。。。
今の利回りで買ったら、かなり厳しい運用を迫られるはずなんだけど。。。


とまぁ、こういった事情で、僕は微妙な位置づけにいるらしいですが、おそらくは、僕は保険として控え扱いなんでしょう。そこはビジネスなんで全然構いませんが、、、


この一年、こういった扱いすらなかったので、やはり足元では何か、ジワジワと変化が始まっているのかもしれませんね。


★ご参考:業者よりのブログのこの方の記事からも同じ空気が伺えます。一読ください★


siokaraiookami.blog.fc2.com


ここ数ヶ月は、本当に身近な不動産投資の環境の変化(具体的には、業者さんとの会話から見えるほんの些細な言葉の変化、態度の変化、金融機関の担当さんの会話から見える情勢)、これをミクロな情報として捉え、さらには、経済情勢(日銀から発表される情報、金融庁の動向、世界の金融情勢、マニアックな投資家のブログから得られる情報ナド、、、)をマクロ情報として荒づかみしておくべきかと。


あと、サラリーマンである方々は日々の仕事から見える世の中の動きも無視しないほうがいいかもしれませんね。(ITバブル崩壊や、リーマンショック時も、今振り返れば、自分の職場でも変化はあったなぁと思いません???)


アンテナを高くはって、感度をビンビンにあげておく必要がありそうです。


今、横須賀ヴィンテージ物件の最終段階(しかし、盆明けからの業者の動きが遅い、、、)で、もう1,2週間で完成になると思います。そこまではこの作業に毎週、社長の嫁さんに駆り出されておるわけですが、


客付け依頼が終わったら、今度は、毎週末業者巡りをやるつもり。
新規に回る業者さん、過去に顔を出して放置プレイの業者さん、とにかく、絶対的な行動量を増やすつもりです。


いくら知識をつけて、計画をねっても、結局は行動ないところに結果は生まれませんからね。


足元では確実に何かが変わろうとしています。


これから、始めようとしているあなた。とにかく、しつこいですが、今、新築6%とかにては出さないように!!(十中八九儲からないから)やるんだったら、小さく、小さく、区分だってかまわないので、実力をつけるために小さく、それでいてある程度流動性のある物件で力を磨いていってください。


そのほうが、来るタイミングで、「あ、この人は自分で考えて、購入して準備ちゃんと出来てるじゃん!」と金融機関が判断してくれると思いますよ。この差は大きいと思います。



僕と同様に、「んんんー、なかなか買い場が来ない〜!!!」と地団駄踏んでいるあなた。
きっともう少し?かもしれません。踏ん張りましょうよ!


僕は、上記業者さんに、今度彼らが懇意にしている某金融機関(NOT NONBANK)を紹介してもらう予定。
いろいろ、金融機関のパスを増やしていきます。



「Kanaloaさん、そろそろ、買いません?」



とメインバンクの担当さんからもいろいろ急かされていますが、今回はできれば新しい金融機関で取り組みたいですので、この辺の行動も忘れずにやっていこうかと思います。


年内、なんとか一棟とするか、崩壊相場まで待って、一気呵成に転じるか。。。
まぁ、選択肢はいくつでもあります。


冷静にまいりましょう。


おやすみなさい。