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不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

2017年:(1)この相場で弱小投資家が取るべき不動産投資戦略(の案)

今日は息子が土曜も学校に行く(休めばいいのに、熱心な学校です)ということで、家でひたすらこの踊り場相場での不動産投資の戦略についてブツブツ考えていました。


1. 現相場のおさらい
2. 現相場でやってはいけない投資の形
3. 現相場での不動産投資戦略をたてるためにはまず、自分を知ること
4. そして、周りを改めて見渡し、戦略を練りに練ること
5. あとは行動すること

上記を3回に分けて書いてみます。
今回は2番まで。


最後の方は私の戦略について(戦略なので、大っぴらにかけませんが雰囲気は伝えたいと思います(笑))、書いてみますのでご参考まで。

#あ、そうそう、この話は、すでに大成功されている諸先輩方は無視してください。
 書きたいのは、弱小大家がこの相場でどうやって生き残りをかけていくか?
 そういったブルーオーシャン的な話をするので。


==

1. 現相場のおさらい


さて、改めて、現状の相場のおさらいをしてみます。
懸命なあなたであればすでにどういった相場かは理解されていると思います(え?空前の融資じゃぶじゃぶの相場ですって?えぇ、まぁ、そうなんですが、だけど、貸してくれるから借りちゃえって言う発想は、、、ケツの毛までむしり取られますってこですよ。)


融資はジャブジャブですが、それが故に、本来投資のステージに立ってはいけない人(※)までも低利の融資を受けられる状況になっており、不当に不動産の価格が上がっているという状況です。
ここ1、2年が個人的にはピークであり、だからこそ私の川崎物件は高値で売却できたのです。(儲かったのです)

※投資のステージに立ってはいけない人とは?:

  • 自己資金(自由に使って、かつ、それが吹っ飛んでも問題ない、まさに自由なお金のこと)に余裕がない人
  • 不動産投資の勉強がちゃんとできていない人(投資指標をみて「え?なにこれ」となってしまう人)
  • 「今が投資のタイミングや〜」とハイテンションになって他人の言葉が耳に入らない人

要するに、相場をわかっている人であれば、「売却に適した時期、投資不適格の物件を損切りできるチャンス」そんな相場なのです。


僕は株式は実践はほぼゼロですが、きっとですが、株式相場でいえば、上昇相場のピークに差し掛かっているのか?踊り場を迎えつつあるのか?
そんな感じなんでしょう。(きっと、感覚的にはずれていないはずです)


例えば、ゴールドマン・サックスなどは、上昇相場の前に「これからはこの地域・国の経済がアゲアゲや〜」と大々的に吹聴して(あながち嘘ではないのがいやらしいのですが)、これに釣られた大衆が作り出した大相場を見計らって一気に売りを仕掛けるのが常套手段なんだそうです。


目線を不動産投資の世界に変えてみると、、某新築得意の業者が「今が、サラリーマン投資家が資産を作るチャンス!新築がフルローンで購入できるのです!しかも自己資金ゼロで!」と言っていたり某ネット系で強みを発揮している業者さんとか、某カリスマ大家さんが某銀行と結託してが『もうすぐ融資の窓が締まりそうです!投資するなら急いで!」と煽っていたりする。。


前者は、とにかく物件をたかーく売りつけて、そのマージンをごっそり持っていき、後者は、地方築戸RC(の需要がほぼ伸びない地域)を地元の業者・金融機関と結託して、更にはキックバックをそのカリスマ大家さんがせしめる構図となって、
右も左もわからない初心者大家さんの虎の子の資産をむしり取ろうという、、、


かなりうがった見方をするとそうい相場なんですよきっと。

2. 現相場でやってはいけない投資の形

こんな相場で、我々弱小投資家がやってはいけない投資の形とは。
大体想像がつくかと思いますが、


  • 地方築古(賃貸需要のない)のRC、フルローン投資(億単位近くの)
  • 首都圏の(賃貸需要のない)駅徒歩圏の新築フルローン投資(億単位近くのアパート)


こんな感じかなと。
地方は私も調べた範囲での情報でしかないのですが、直感的にヤバそうであることはわかります。(首都圏でも築古だと利回り10%目指したいのに、地方築古で10%ギリギリっておい、と思いますもの。)


首都圏、、、実はこれも非常に危険だと考えています。
利回りの話です。大体2017年2月時点での一般的に出回っている新築アパートの利回りは6%中盤〜8%弱。
8%だったら、サラリーマンであれば、某サラリーマン向け融資の得意な某銀行さんであれば、うまくすれば1%台も引っ張れるからそれなりにキャッシュ取れるじゃん。


そう考えたあなたは、危険信号。


この利回りは

  • 「本当に実態相場を反映した利回りですか?」
  • 「水道引き込み料が含まれていない価格に対する利回りになっていませんか?」
  • 「そもそも、かせる場所なんですか?市場とのミスマッチになっていませんか?」
  • 「ちゃんと、近隣の業者(最低3社)のヒアリングをして、需要を満たした間取り、ファシリティとなっていますか?」
  • 「そもそも新築プレミアムがたっぷり乗っかっての8%じゃないですか?」
  • 「出口、見えてます?」


など、まだいくつかありますが、最低でもこの辺の条件をクリアした上での利回りとなっていなければ、今からでも遅くないので一旦冷静になってくださいね。


何度か書いていますが、不動産賃貸業というものは

この地域に「住みたい」と考えていらっしゃる「お客様」にとって「住みたい」と思ってもらえる(価値を決めてもらえる)「商品」をリリースする立場にあるプロ(形はともあれ、少なくともマインドは)

なのですから、その商品をどこの誰ともしれない人に「これはめったにない物件ですよ」とか、「早くしないと誰かに買われてしまいますよ」とかいう煽り言葉につられて何千万、何億という投資を一個人でやるのは本当に危ないということに改めて気づいてほしいのです。


所有欲が湧くのはわかります。僕も未だにその「欲」に押されて幾度となく「本来買わなくていい物件」に手を出しそうになっていますが、そのたびに冷静に数字で判断するツールにかけて、「いやいや、これは買っちゃあかん」とブレーキしています。


不動産投資は見方を変えると事業なのですから、経営視点で物事を捉えない限り成功は見えないと思います。


ここ、1,2年で上記のやってはいけない投資をやってしまって、今はなんとなくギリギリ家賃が入っていたり、なんちゃら保証やらで見かけ上のキャッシュが出ていたりするわけですが、実態としては「瀕死」ではないのかな、、、と他人事ながら本当に心配になる投資スタイルで邁進している方が多くなっている気がします。


ですので、そういった物件を持っている場合には、可能な限り(買う方には申し訳ないけど)その物件を被害の少ない範囲でとっとと損切りしてしまうのが得策かと思います。
その上で、自分の投資に対する計画・実行・検証をしてみて、次回の投資に「アクション」を起こすきっかけとしていただきたいと思います。


ということで、現状の投資相場と、やってはいけない投資について徒然に書いてみました。


次回以降は、暗い話ではなく、僕ら弱小投資家が、これから取っていくべき戦略についてブルーオーシャンな発想(※)で書き綴ってみたいと思います。


※ちなみに、ブルーオーシャン戦略、とは、巷で言う「競合がいない場所でのんびり稼いでいこうぜ」的なものとは全く違うということご存知でしょうか?至って、オーソドックスな、ある意味ビジネス戦略としては王道な戦略であると僕は理解しています。


それじゃ、今日はこのへんで。おやすみなさい。

地方1000坪土地の運用を考える。

最近は、市況を様子見つつ、こういう踊り場では大きなロットの物件に手を出さずに、小ロットの物件(戸数少なめのアパートか、戸建賃貸)を探してます。
ただ、これもまたある程度の市場の歪みを捉えた投資をしないと「唯持っているだけ」「不動産賃貸の勉強をしているだけ」になるため(まぁ、賃貸の勉強になって、かつ資産になるのであればそれもありか。。)、この歪みをついた投資のための活動をしているところです。


無論、新築の市場調査は粛々と実施中ですよ。


さて、今日のお題は、ちょっとびっくりされたかもしれませんね。
実は、これ、義理の母の所有土地(僕は相続しませんが、ゆくゆくは妻が相続するらしい、ってのが最近わかった)なのです。


どうやら、(おそらく、嫁さんがリークしたのだと思いますが)義理の母が僕が不動産投資をやっていることに気づいたらしく、



「ねぇねえ、不動産オーナーやってるの?」


と聞いてきたことからこの話に発展しました。
まぁ、隠すつもりもなかったので、部屋には不動産関係の本やら、税金関連本、企業経営の本やらをさらけ出していたので、知られるのも時間の問題でしたが。


てことで、改めて、僕がこの10年弱で取り組んできた不動産投資話を義理の母にしました。
やはり、娘の婿がんなことやっていると改めて聞かされて(かつ、一時期は億近い投資をやっていたため)少々びっくりしたようでしたが、事細かに説明したら、意外と食いついてきました(笑)


実績あってのものですね。


いろいろ話をしていたところ、お題になった義理の母所有の地方の土地1000坪の運用の話となったわけです。
あ、そうそう、そういえば、義理の父母から特命を受けた、田園都市線各駅停車ファミリー物件については、昨年は100%稼働で、ガッツリ稼いでくれているようです。


無借金ですから、無敵です。
義理の母は、今九州に引っ込んでいるのですが、たまたま、義理の弟に孫娘が生まれたことで、世話役を兼ねてこちらにキています。
ついでにファミリー物件の視察も兼ねているため(というか、こちらを本筋として)これを全額経費化するとのこと。
当然ですね。w



話を戻します。
この1000坪の土地。昔は梨畑として活躍していたそうなのですが、現在はただの荒れ地として放置されているそうです。
所有者は義理の母含めて3兄弟で共同所有。そのうちの2人(義理の母とその弟さんx2)の娘(妻)、娘(弟さんの娘)が相続予定となっております。



、、、複数名で所有。そして、相続。。。
なんか、嫌な予感しますね(笑)



聞くに、相続税は農地という扱いからほぼゼロという話(最近税について、特に相続税はどうなっているのか真面目に見ていないので疎いのですが)ですので、義理の母らが存命の間は特に問題ないようですが、、、


他界したあとがねぇ。という話に。
相続予定者にとって、その1000坪という規模の土地を3分割して、それをどう使うべきか?そもそもきれいに3分割できるのか?


いろいろ、不安要素がつのりますね。


それで、僕が不動産投資をしているという話から、この土地をどう扱えばいいかアイディアない?という話に。


どうやら、ご多分に漏れず、○オパレスがこの土地の上に、3000万の建物(どんだけぼったくってんだって感じですが)を提案してきたそうですが、義理の母、実は結構投資センスが優れた人で、あっさりその営業を追い返したらしい。


彼女は、若い頃は自分の自宅を安く仕入れてある程度住んだあとに、高値相場で売り抜けて1000万弱の利益を得て上記の田園都市線のマンション購入資金にしたり、他金融商品を組み合わせて義理の父の資産を倍増させるなど、とにかく、大した投資情報がない状況下で、固く、確実に資産を築き上げた人なんです。


妻の、倹約かつ、いざ投資となったときの潔さは、彼女の血なのかもしれませんね。


で、賃貸案が没となったためあとはどうすっかな、という話。
流石に僕じゃわからないので、ちょっと、相談先としてアテがあるので、その方に相談してみますよ。
ということに。


地方、かつ、1000坪の農地ですから、完全に「プロの不動産の目線」が必要になると考えました。


僕が考えられる範囲では、


  • さっさと土地を売却して現金化して、これを相続
  • 農地としての土地を法人農家に貸し出して、地代をもらう
  • ただひたすら、固定資産税を払い続ける


くらいしか考え方が浮かびませんでしたから。
土地を売ると言っても、地方ですから、ホントやっすいんですよ。売却すると。せいぜい2000万がいいところじゃないでしょうか。


その気になれば宅地に用途変更できるから、周辺のビルダーが安く買い叩いてくることが容易に想像できますから売却もそれなりの工夫が必要な気がします。


要はテクニカルなお話なので、僕のアテの方に相談することにしました。
義理の母が田舎にもどったら、土地関係の情報をもらい、その上で、自分なりの運営シナリオを用意してその方に相談しに行くことにしています。


所詮僕の考えるアイディアなんて大したもんじゃないけど、それでも頭を使って考え抜いてからの相談の方が意味ありますからね。


てことで、このお話、数回はネタがかけそうです。
いろんな視点・切り口から僕なりの考えとかを整理できそうですし、何より投資家としての幅も広がるかなって。

進展あれば、共有します。


では、おやすみなさい。

これから不動産投資に入る方はこの記事を読んで、今、何をなすべきか、じっくり考えてみてください。

こんばんは。


前回、今回と、ちょっとネガティブ情報を出し続けることとなり、ちょっと耳障り悪いかもしれませんが、昨今の融資事情をいろいろ仕入れていると「こりゃ、あかんなぁ。」と思い、この記事を書いてます。

要注意!!「頭金ゼロでサラリーマン大家さん」のカラクリ


前回の記事でご紹介した、是非(特にこれから不動産投資を始めようとしている比較的高属性のサラリーマンの方や、公務員の方々に)読んでいただきたいブログ、


ameblo.jp


を読み進めていて、その中で引用されていた、「PRESIDENT ONLINE」の記事なのですが、非常にセンセーショナルというか、憤慨に値する内容だったので、また、上記属性の方で、「将来の生活の不安をなくす、もしくは、収入を上げてより家族を幸せに生活冴えてあげたい」などの目的で始めた不動産投資が、いつのまにか「とにかく物件をモチたい!」という形で目的が変わってしまいつつある方には読んでいただきたいものです。


見出しはその記事をそのまま使わせていただきました。
記事は実は2つあって、どちらもかなりえげつない内容となっています。

要注意!!「頭金ゼロでサラリーマン大家さん」のカラクリ
president.jp


「頭金ゼロでサラリーマン大家」を借金漬けにする地方銀行のウラの顔
president.jp


どうです?
これでも、地方の古いRCを融資がでるからといって買いたくなりますか??
僕は恐ろしくて手が出せません。


この話はなにも地方築古RCに限った話じゃないと思います。
首都圏近郊の地域的に魅力のないエリアに狭小の新築をつくって、バンバン売りさばく業者と某地銀の高金利パッケージローンも例外ではないはずです。


首都圏では木造新築でも10戸レベルのものでは億超え物件がありますからね。
これを利回り8%です!!とドヤ顔で売りつけようとする業者のなんと多いことか。。。
家賃設定を見ると、そんな賃料設定1回転したら2割は下がるでしょう。というようなものがほとんど。更には、おとくいの「水道引き込み料は別途」というものがあり、これが100万、200万とかかかりますから利回りもこれで軽く0.数%は下がりますからねぇ。


同じエリアには、他社の(物件的にも大差ないつまらない)新築がバンバン立っています。
数年後の家賃下落戦争に巻き込まれること必至。


まだ8%なら救いようもありますけど、6%台もありますからね。。。そりゃ、目黒エリア、恵比寿エリア、港区エリアでよほど魅力のある地域ならばそれもありかもしれませんが、(ギャップで得られるキャッシュの確度が高いですし、それ以上に物件価格が下落する可能性が低いですし)、これが首都圏の近郊都市であったら、ほぼ、ドボン!じゃないかと。


上記の記事で許せないのは、カリスマ大家的な(実際どんな人物かは知りませんし、知る気もないのですが)人が「今が投資の絶好のタイミング!今なら地方でもまだ間に合う!」とかいって煽り倒しているという点。


ウラでどんだけキックバックもらっているんでしょうかねぇ。
どう考えても儲からない物件を売るための客寄せパンダやって。


そもそも、そういう大家さんって本当に儲かってんのかよ、と言いたくなります。
(本当に儲かっている人は、そもそも表に出てくる必要ないでしょって。)

属性高いサラリーマン・公務員さんならば、冷静にモノを考えれば、答えは出ると思いますよ。冷静に。冷静に。


ただ、一方で、上記で泣きをみたのは、いわゆる高属性のサラリーマンや公務員の方です。
煽られるのはわかる気もしますが、家に帰ってちょっと頭冷やして、数字でものを抑えてみれば、それがいかに危ういものかということがわからないものだろうかと思っちゃいます。


HOMESの家賃相場みれば、大体の相場はわかるもんでしょうに。
昨今の金融情勢を考えれば、どう考えても、銀行マンが、「とにかく融資を出さないと上司に怒られる」とおもって自分の保身のためにあくせくしているという構図が見えてくるもんでしょうに。(これ自体は僕は悪いこととは思いません。彼らもサラリーマンなのですから、実績出してなんぼでしょうからね。)


すでに、実需向けの住宅ローン金利はほとんど利ざや取れないし、だったら、不動産投資やるサラリーマンが、、、となるロジックが持てないものか。


また、そもそも、高属性のサラリーマンの方であれば、商品価値や市場分析の考え方は日頃から口酸っぱく上司から言われていたりしないものなのか。その考え方を持っていたら、自ずとその物件の商品価値の見出し方を模索して、自分なりの見解を持てないものなのか、、、(僕ら、サラリーマンは各業界でしのぎ削っているはずでしょう?なんでこういう切り口の目線を持てないのでしょうか?)


僕も最初の物件は、(銀行の評価については不勉強でしたが)、その物件の持つ価値・将来性(市場性)・金利に対する考え方、物件の価値向上のための中期的な視点、他考えうるリスクはすべてあげて、さらには最悪それ以上のリスクが顕在したときには1000万程度の傷でなんとか切り抜けられるであろう、というシナリオを立てていました。


金利は3.2%という高めのスタートでしたが、エリアの力、物件の価値向上を通じて実績を上げればなんとかなるという自信と一定の根拠はもって、それで実行に移りました。


最低でもこの程度の「市場分析」「リスク分析」「リスク管理」「全体戦略」という全体の「計画」を建てるべきではないでしょうか?


私は商売柄、新しいプロジェクトを立ち上げる場合(僕の業界に限った話じゃないと思います)は、かならず、「製品の開発計画書」というものを作成します。


細かい内容は企業秘密(ノウハウの塊)なので、言えませんが、それはもう、不動産投資の融資依頼書(目論見書)と比較するとその数倍の内容となります。


当然です、人・モノ・金がそれなりの規模で動くことになり、品質・デリバリーに対して顧客にコミットするため、適当な計画では経営層が首をかんたんには縦に振らないのです。
もちろん、ビジネスはいくら計画したところで、究極的にはギャンブルなわけですから、極論を言えば計画書を作ったところで「見切り発車」になるのはしょうがないことです。


それでも、計画を立てておくことで、途中で発生する様々な問題に都度対応をしていくわけです。
そうして、紆余曲折を経て晴れて製品が大切なお客様に提供されるわけです。


いわんや、不動産投資をや、です。


自分の人生を良くするために始める不動産投資です。
この場合は、自分が自分・家族を「大切なお客様」として人生を良くするための「サービス」を提供していくわけです。
そのための収益物件運用のための「開発計画書」を作らずしてどうするのでしょうか?


いっときの「所有欲・熱」に浮かされて、ほぼ商品価値のない新築物件を買ってつかの間の満足を得てどうするのでしょう。


無意味ですよ。それは。
ウラでホクホクなのは、たっかい金利を払ってもらえる金融機関と、暴利を貪る業者、そしてそれと結託している、xxカリスマ大家さん、ではないでしょうか。
初心者大家さんを生かさず、殺さずして、じわじわお金を吸い取っていくそうですよ。怖いですね。


不動産投資は一人で「ウン千万」「ウン億」の金額を動かします。
その結果はダイレクトにあなたに返ってきます。
プラスの結果として返ってくるのであればOKですが、昨今出回っている新築物件の大半はその逆になることが多いのではないでしょうか?


不動産投資の目的は、「購入する」のが目的でなく、「購入して、その上で、儲かることで自分人生をより豊かにする、もしくは次のステージの礎とする」のはず。


上記記事を、じっくり読んで、地に足をつけて判断してください。


それでもやりたいと思う方は、じっくり勉強して、自己資金をきっちりためて、残念ながら上記記事でカモにされている方々がいずれ二束三文で売り出す物件を手に入れるか、小さい物件を探して自己資金を多めに積んで、小さな実績をコツコツ積み上げていくかを戦略としたほうが良さそうな気がします。


身の丈に合う不動産投資をしていきましょうよ。


4月、新年度にかわるころ、金融情勢にちょっとしたインパクトが走りそうですよ。
これに、現在くすぶっている国外にいろんな不安要素(ありますよね、いくつも)が弾けたとき、それが外的インパクトになって大きな相場がやってくる気がします。


かくいう私も、最近「所有欲」に押され気味な状況が数回ありました(まぁ、破綻しちゃうような物件はそもそもアウト・オブ・眼中ですが、そうでない物件でも、そこまでしてほしい物件じゃかなかろう?というものを買いたくなったことが幾度かあります)。


そういうときは、決まって、the・倹約家 の嫁さんに一括されます。


「コラ。私と息子の人生考えて冷静に判断せいや。」


と。そこでハッとして我に返るものです。感謝ですね。


収益物件はこれまでも、これからも必ずお買得物件が購入できるチャンス来ます。
僕はそこまでじっくり腰を据えて市場を見つめておきたいと思います。


無論、新築の研究は続けてますよー。(現在、投資先のターゲットを決めるため、市場調査中であります)


それじゃ、よい週末を。
おやすみなさい。。。

THE BIG SHORT(から見える、不動産投資悲喜こもごも)

年明け2本目です。


私の購買基準が高いのでしょうか、値段交渉が折り合わず、購入に至っておりません。
んー。すでに2017年も1ヶ月終わってしまった。。。
小ぶりの物件に5割くらい自己資金突っ込んで購入という戦略ですが、、、まぁ、売主さんが相変わらず強気で、困っちゃいます。


ま、今は風が逆風ですものね。不動産関係の経済指標を見ればだいたいどういう状況下はわかります。
逆風の中で光る物件を探すってわけですから、大変です。


さて、今日は、今から(ここ1,2年で参入した方々にも、ですが)参入しようとしている不動産投資家予備軍の方々へ、ちょっとだけ警鐘を鳴らす意味で記事を書きます。

映画:THE BIG SHORTは、不動産投資家は必ず見て、頭を冷やすべきです。



The Big Short Official Trailer #1 (2015) - Brad Pitt, Christian Bale Drama Movie HD


最近ハリウッド映画はしょうもないものばかりで見る気が失せますが、この映画は扱っている内容はもとより、役者がいぶし銀系の方ばかりで(僕の大好きなブラピもいますしw)ほんと面白い。


※ただ、邦画名がひどい。。。マネーショートって、おい。違うでしょ。「空売り」を言ってんだから。それにサブタイトルが「華麗なる大逆転」とは、、、全然映画理解していないでしょって。もっと重い話ですよ。。。(配給会社の知識レベルがうかがい知れますね)せっかく内容がいいのに、台無しです。。。


ま、さておき、
同時に、この映画の題材となっている、いわゆる「リーマンショック」を引き起こした金融の大きな勘違い(んー、というか、みんなわかってて「それでも」勘違いしていた、という方が正しいのかしら)、これが、ここ数年の日本の不動産投資市場の状況と似ているような気がしてならんわけです。


規模はリーマンと比べて可愛いものかもしれませんが。
リーマンを引き起こした、サブプライムローンCDS+CDOの規模たるや、膨大で、かつ、全世界を巻き込むレベルものでしたからね。。。


THE BIG SHORT(邦画名:マネー・ショート)では、サブプライムローンの問題が顕在化していくまでの債務者の意識の低さ、債権者(金融機関)のモラルの低さ(映画ではかなりえげつない感じでしたが、あながち嘘ではないような気がします)がリアルに描かれていました。


結局リーマンショックは、ノンリコのサブプライムローンバブルが弾けて、この債権を他の金融商品とのごった煮にした「もう、何がなんやらわからん金融商品」もつられて崩壊。
これを抱える投資家が、手持ち資金確保のために、株などの流動資産を一気に手放したための全世界的株式下落。
という顛末を迎えたわけです。


日本でも、炊き出しの映像がニュースで取り上げられていたことが思い出されます。



これを、現在の不動産投資市況に照らし合わせてみますと、、、どうでしょうか?
こんな感じでしょうか?

銀行:「ホカの金融商品が売れないし、住宅ローンも利幅ないし、マイナス金利だし、、、どうしたらいいかな。。あ、そうだ不動産投資だったら多少なら儲かるかもー♪」

新築業者:「え?融資つくんだ、じゃぁ、この辺の変な土地でもいいから、新築つくっちゃえー。」

仲介業者:「◎◎さん、あなたの資産状況(大したことないのに)ならば、フルローンいけます!」
不動産投資初心者:「え?銀行が俺にも貸してくれんの?え?新築?いいじゃーん。買おう買おう」


ま、性格が違う代物ではありますが、背景にある、各プレイヤーの「思考パタン」「モラル・ハザード」については大差ない気がしませんか?
ここには、そもそも

  • 新築業者が、収益物件を「住むに値する物件として基本仕様設計をやっていない」という事実(全部じゃないですが)
  • 銀行側が金融商品である「収益不動産物件」の商品としての冷静な分析が欠けている点
  • 不動産投資家がこれを「事業」と捉えず、甘い見立てでこの市況に入ってしまっている点


という、致命的な問題がひそんでいるんじゃないかということです。
もちろん全部が全部というわけじゃないですが、例えば、某地方銀行の地方RC物件への融資が、再販する際に同じ銀行で融資がつなかとか、なんの冗談だそれということが起きていたり、


これまで、渋い評価をしていたこれまた某地銀がかなりゆるい条件で収益物件への融資をしていたり、とか、


新築物件の図面を見ると、殆どの物件が、「なんでこのエリアでこの間取り?」「他に競合ひしめくこのエリアでなんの特徴もない物件をなぜ作るの?」「この狭さは尋常じゃないでしょ。」など、それはまぁ、商品価値としてどうなんだろう?というものが溢れています。(少なくとも僕が見ている限りはそう思えるのです)



いわば、本来協業して市場に価値を創り出すべき、作り手・貸し手・借り手が、「商品価値」を全く無視した「目先の利益のみに囚われた投棄行為をやっているようなものじゃないかと。

    え?そこになんの価値・意味があるんです??


と問いたくなっちゃいます。


サブプライムローンが焦げ付いたあと、泣きを見たのは最終的には住宅を購入していたサブプライム層の人たちです。家を失い、車の中でその日暮らしをしたりといった状況がこの映画でも、実際に当時のニュースでも取り上げられていたりしましたっけ。


他人事じゃない気がしませんか?


最近、いろんなところで地方物件を買った人がどうにも利益があがらず売却をしようとしている話や、首都圏での需要のない地域に物件を購入してこれまたうまく回らずどうしようかと悩んでいる方の話を聞きます。


売却するなら、本当に今のうちしかないと思います。
その物件が半額とかにならないうちに。(半額は大げさかもしれませんが、買える層が少なくなったら、、、市場の原理がわかっている人ならばだいたい想像つきますものね。)


残念ながら、不動産投資では(一部REIT除き)空売りなんてことはできません(現物ですからそりゃそうか)
売りから入ることは不可能ですからね。


最近好きで拝読させていただいているブログがあります。

ameblo.jp


今、まさにこれから不動産投資の市場に入ろうとしているあなた。
是非、一度頭を冷やしてみてください。上記ブログにその理由や背景が詰まってます。
決して心地良内容ではないですが、正しいです。冷静に読んでみてください。


ということで、この市況がいつまで続くのか、終わるときはこれが「暴落」という形で現れるのか?それは正直わかりませんが、確率論から素直に考えるならば、「この辺がピークだ」と考えるのが合理的です。


こんな時には、ほしい物件への大幅指値や、自己投資(節税・賃貸経営・業者とのパイプづくり・金融の知識・建築の知識・税金の知識)に時間とお金を投下すべきじゃないでしょうか。


来るべきときに備え、しっかりと膝に力を蓄えておきましょう。


素晴らしいジャンプができるように。


それじゃ、お休みなさい。

今年の抱負

新年あけましておめでとうございます。
といっても、かなり明けてしまったわけですが。。。


年末年始いかがお過ごしになりましたか?
僕は、年明けから長野の方に毎年恒例の家族スキーに行ってきました。
昨年もそうだったのですが、雪が少なく、心配したのですが、なんとか雪のある山を見つけて滑ることができました。


僕は社会人になってからスノーボードを始めて、かれこれ20年近くになります。それなりに腕には自信あるのですが、息子にはイキナリボードをやらせるのは危ないので、スキーをさせてます。
子供の吸収力は凄まじく、2年目にして、山頂から(スーパーボーゲンですが)大人と同じルートで降りれるようになってます。(すげぇ、息子)
一方の僕は、年々足腰の筋力の衰えから、ボードが辛くなりつつあることを実感。。。(ほんと、緩斜面の地獄の「空気椅子」は死ぬほど辛いっす。)


てことで、そろそろボードは手仕舞いしてスキーに戻ろうかなと。(一応、パラレルまでは学生時分にマスターしているので戻れる、、、と思う。たぶむ。。(笑))
充実した年末年始でしたよ。勉強もバッチリ。


長くなりました。てことで、今年の抱負です。
※ちと、長文になります。お暇な時間でゆるくおつきあいください。

<サマリ>
1. 物件最低一棟購入
2. 品川物件のさらなる改善
3. 新築の基本仕様策定
4. 今後の方向性の整理

==

1. 物件最低一棟購入!

毎年たてている目標ですが、今年もこれが最大の目標。
市場はあきらかに、踊り場迎えているようなので、方向性が見えたら一気に昨年までに作った人脈使って購入したいと思います。某SOS銀行経由でサラリーマンという立場を使って無用なフルローン購入された方の物件はもう数年したら、市場にポロポロ(損切り物件、もしくは、任売、競売と言うかたちで)出てくると思いますが、それとは別に良い物件を業者さんの力を借りて購入していきます。


GPIベースで表面9%超えの新築、もしくは、10%超えの中古物件を目指したい。
立地、、というか、市場性を重視して、ターゲティングがあっている物件。(これに合わない新築を買ってもものの数年で首が回らななくなるはず。ここは注意していきます)


ボロ物件からの再生、、、というのも興味あるのですが、いかんせん、僕の時間をそこに費やすだけのマネジメントをできる自信ないため、今はやりません。中古の内装リノベを格安にやるスキームで十分利回りを稼げるはず。


ポートフォリオを考えるならば、8〜10個の新築がほしいところですが、、、評価とのバランスですね。
個人的には上記購入前提条件をクリアしている物件で、かつ、銀行評価(積算ベース)が8割以上でるのであれば、ここに自己資金を突っ込んでおけば、年間の元本返済が建物減価よりも大きい前提ならば次の物件購入の足かせにはならないはずです。

なんとかこの辺のバランスの良い物件を探して購入したいですね。

2. 品川物件のさらなる改善


昨年稼働率100%のこの物件。
3LDKファミリー+1R(狭小)のこの物件。地方物件であれば、「即死」ともなりかねない物件ですが。
この物件は都内でも有数の商店街を両脇に抱え、いずれも数分でたどり着けます。
それぞれの商店街に隣接する駅からも10分圏内。すなわち、立地が無敵なんです。
これを、安く購入したという条件が重なり、上記の少なくとも1Rの賃料は他の物件より安く貸してもCFが取れるのです。
ですので、この高稼働率につながっていると分析しています。

加えて、購入当初少なくとも1,2年の後に空くであろう、3LDKの部屋が購入から5年たった現在もありがたいことに住んでいただいています。この時点で一番のリスクだったこの部屋の稼働率問題は解消し、安定軌道に乗ったと判断しています。

で、今年想定しておくべき改善点は2つ。


  • 3LDK部屋が空いた際の、付加価値戦略に基づくリノベーション
  • 貯水槽を水道管直結化

前者は、あくまで「空室になったら」ということを想定しての次の一手の戦略です。都内のこのエリアならば、多少「尖った発想に基づく、付加価値戦略」が成立すると考えます。
尖った、とは、デザイン的に周辺には絶対にない「インパクトを与える」デザインであること。付加価値とは、そのインパクトと併せて、住まわれる方に以下に「住むべき価値」を理解してもらえるか、ということ。です。


想定するターゲットが重要になりますが、ここはもう少し静的な情報を分析している最中のため、精度は低くなるものの、都内勤務のDINKSで、あえて賃貸派、かつ、「個性的な部屋じゃないと嫌、他人とは違うライフスタイルをしたい」という若い夫婦、、でしょうか。


詳細については、もう少し掘り下げる必要ありますが、この物件をみて周辺の客付業者さんに「これならバッチリ決めます」と言わせるための強烈な「個性」「インパクト」「かつ、機能性」をもたせたいと考えています。


なにせ、強みは立地(ブランドが違います)。そして、何よりメゾネットタイプのアホな間取り。かつ、専用の屋上がありますから。
初期コストはかかりますが、まぁ、あと10年は使いたいのでその間に回収できて利益だせればOK。この戦略で参ります。


貯水槽は、昨年のうちに費用30万で行けそうだとわかったので、早速工事に取り掛かることにします。これで衛生面・保守面のリスクがかなり軽減されます。


あとは、実質キャッシュを生み出していない、ピロティ部分かなぁ。(バイク専用置き場を考えていますが、さて、どうしようかなと。)

3. 新築の基本仕様策定


これが、もっか僕が研究を続けている新築話です。
昨年も同じこと書いてましたが、年末年始の勉強でこれまでの戦略がかなり「浮ついた」ものであったことがわかり反省しきりでございます。


幸い、本業で経営サイドの視点を持つことを持てるようになったため、ビジネスの目的や意義、そして収益性やその背景になる根拠を整理して、送り出す「商品」を考える素地が持てるようになりました。


重要なのはなにより、「市場性」と「ターゲティング」。これのどちらかの要素が0(無考慮)であれば、すなわちそれは不動産賃貸ビジネスの「失敗」を意味すると考えます。
これらを踏まえて、これから僕が創る(であろう)新築物件の「基本仕様」を整理していきます。

そのための、「要件定義」が前提として必要となりますが、市場性とターゲティングが明確になれば外観・内観・内部設備に求められる要件は必然的に決まりますから、これを「要件定義表」に落とし込みます。
これをベースに「基本仕様書」を作成し、これをベースに設計士に設計を依頼します。


おそらく、スケジュール的には、

  • 要件定義:4月ころまで
  • 基本仕様策定:6月ころまで


といった(粗いですが)感じで考えています。これさえ決まれば、あとはルーチンワークですので、チームを編成しやればいいだけ。(ルーチンワーク部分のノウハウは年末年始の勉強で確立しました)
重要なのはあくまで、上流設計。ここでヘマしたら、いくら下流工程で改善しようとしても後の祭り。
(設計屋の端くれなので、この程度はおさえているつもり)


あとは、スピード感をもった実行あるのみ、ですね。
がんばろ。

4. 今後の方向性の整理


ここでは中期のお話を。箇条書きで。中期とはこの先5年〜10年の期間を想定しています。

  • 品川物件の建て替え、もしくは、大規模リノベーション計画立案
  • 所有物件数を(戸数ベースで)最低100戸を目指す。ざっくりしすぎですが、収入ベースで億超え。
  • 僕でしか発想し得ない「ホカにない」賃貸ビジネスの構築
  • 同じ志の「若い不動産賃貸起業家」との連携、そして、未来のビジネスモデルの創出


えらく、実感のある話(品川物件)から、ふわふわした中期目標もありますが、まずは掲げることが大事。
最後の目標は、いわゆる最近流行りのカリスマ大家さんがやりがちな、ホニャホニャ塾やらで高額なフィーをとるようなものではないです。そんな偉そうな立場じゃないですしね。


そうではなく、若い力を集結して、個々のは個々としてそれぞれの特徴ある賃貸ビジネスを作り上げ、例えば、ロットの大きさでコストメリットを享受できる部分についてアライアンスを組んでいくような関係をつくり、互いのビジネスに対して建設的な議論ができ、そこから新しい賃貸ビジネスを創り上げる(既存の枠組みを壊しながら)、そんな活動をしていきたいと考えています。


零細大家の私が、です。(笑)


本業でもそうですが、ビジネスの潮流を変えることができるのは、やはり、柔らかい発想のできる若い力だと信じて疑っていません。僕らの業界もいよいよ「老害」とよばれる悪しき文化が生まれつつあります、この「老害』を打ち砕くために若い世代が格闘しているのが現状です、いわんや、賃貸ビジネスをや。です。


若い世代がこれまでの発想を壊して、新しい賃貸ビジネスモデルを形成していくことで、「金太郎飴」みたいなしょうもない物件がこの世から駆逐されることを願ってます。


そして僕自身、この世界の「老害」とならないよう。若い力から刺激を得つつ、前にすすで行ければいいな。
そんな活動の布石となる一年が2017年であることを願っています。


ですが、実現できるか否かは僕次第。
まずは足元の「やらねばならぬこと」から。


今年もコツコツ頑張ります。
本ブログをありがたくも読んでいただけるあなたにとって、何かしら良い影響をあたえることのできる情報を発信するぞ!
と心に近い、今年の抱負を終えたいと思います。

「人に接するに春風のごとく、
   己を持するに秋霜のごとし」


小学生時分にお世話になった剣道の師匠からの言葉です。共有させてください。(ビジネスにも相通ずる物ありますので)


それでは、ことしも、頑張りましょ!


本年もよろしくお願い申し上げます。

今年の振り返り。

昨日から年末のお休みに入っています。
年末までは家族で近所をウロウロと、大枚はたいて購入した不動産投資関連教材のDVDでの勉強+英語の勉強をゴリゴリやろうかと思っています。


今回のブログUPで今年は最後になります。
てことで、今年一年の振り返りをまとめておきます。
来年の抱負は、年明け一発目のUPにて。

以下に評価をサマライズします。

[ 凡例 ] ◎:とてもよい ○:よい △:もうすこし ✗:全然ダメ 

1.新しい物件の購入→✗
2.現有物件(品川物件)の運営→◎
3.現有物件(品川物件)の金利見直し→◎
4.不動産賃貸経営者としての力量UP→○
5.本業のマネージャとしての力量UP→△
5.ブログUP頻度→△

==

1.新しい物件の購入:✗

残念ながら一棟も購入できませんでした。昨今の市況の影響でなかなか納得の行く実質利回りと資産性を確保できる物件に巡り会えなかったという背景もありますが、とはいえ、買っている人は買っている(※)のもまた、事実です。


※:ここでいう「買っている」とは、単に融資が出ているから買っている、のではなく、「ちゃんと利益が残る物件として購入できている」人のことを指しています。ここ1,2年は、とにかく融資じゃぶじゃぶですから、僕らサラリーマンはよほどの借金を背負っていない限り、年収が800万超えたあたりから、新築物件であれば、ほぼ間違いなく融資つきますから、(もちろん、この購入スキームでも儲かる物件はあると聞いてますが)これとは別の枠組みで捉えていただけると幸いです。


私なりに、毎週末業者巡りをやってみたのですが、出て来る物件は新築でも銀行評価(積算ベース)との乖離が激しいものばかり(大体、評価半額といったところでしたね)、で、かつ、デザインも杓子定規で面白くないものや、そもそも建物スペック的どうなの?というものがほとんどでした。


12月に某私鉄沿線(各駅停車ですが、隣駅がビッグターミナル駅)に評価とのバランスとリッチが優れた物件があり、かなり揺れ動いたのですが、室内プランが地域需要にマッチしていないと思い、これを見送りました。これが一番ちかかったかな〜。


ま、とにかく、「買う」といったのに「買えなかった」という結果から、✗という評価にしました。


12月に入り、いよいよ、SOS銀行の一角にこれまでの融資姿勢に釘を刺すような動きが金融庁からでてきているという話もチラホラ出てきており、年明けもしくは年度明けあたりから、この辺がより厳しくなるんじゃなかろうか、、というのがネットと業者さんからの情報からの見通しです。


肌感覚としては、ネット上の物件価格も、ものによっては安くなりつつあるようです(中には、まだまだ、勘違い値付け物件がありますがw)。こういった傾向が、来年はより強くなる、、といったところに期待したいですね。
もっと欲を言えば、もう少し外的なインパクトが市況に与えられたとき(要因候補としてはいくつかありますものね)、カクっと市況が下振れするはず。そのときに、一気に購入ラッシュと行きたいところです。

2.現有物件(品川物件)の運営→◎

現在唯一保持しているアパートです。
品川物件。こいつは、今年の年間稼働率は100%を達成(うひょー)。
正確には、入居者で一名、家賃が遅れがちな人がおり、これが未収金扱いになるため、収入ベースでは90数%といったところです。ま、管理会社の方がこの人をきっちりマークしていくれているので問題ないと思います。
※この管理会社との出会いが本当に大きかった。管理費用3%で、ここまできっちり対応してくれる業者さんはあまりないんじゃないかな。。。


あと、この物件には貯水槽がついています。これが衛生面リスク・保守リスクを考えるとちょっとなぁ、だったので、この撤去のための見積もりを着手しました。
当初100万、下手すると200万ではと言われていたのですが、いろいろ原理を調べ、また、品川区が積極的に業者斡旋をされているようで、(業者間の談合がちょっと気になりましたが、どうやらそれはなかった模様)、数社からの見積もりを取った結果、なんと、30万弱(ちょっと安すぎねーか?)で対応してくれる業者さんを見つけました。

来年になったら、早速工事に入ります。

てことで、100%稼働率で、想定CFも20%程度多くなった。ということで、◎としました。
まぁ、でも来年は感覚的には、多少の出入りがあると想定しておくべきですね。
あと、外壁などの中規模修繕をそろそろ本格的に考える時期なんでしょう。

3.現有物件(品川物件)の金利見直し→◎


品川物件の、金利固定期間が今年の夏に終わりました。2.5%、25年での融資条件でした。
これを残存20年、1.05%で見直しが成立。
競合の信金さんはなんとTIBOR金利の0.7%を提示してくれたのは正直チビリました。(笑)
この信金さんは次の物件んで融資をお願いする予定。


ということで、この項目は◎という評価としました。
B/Sにも良い影響をあたえるはずなので、来年は必ず次の物件購入するぞ。と。

4.不動産賃貸経営者としての力量UP→○

上記金利見直しはOKですが、他はいまいちでしたかね。(というか、ほとんど何もやってないので。空室ないし、で。)
評価というべき対象がないといってもいいのかも。
運営能力は、僕の中では業者交渉能力や融資交渉能力、全体的なコミュニケーション能力だったりするのですが、この辺は来年より一層伸ばしていくことが求められそうです。(物件増やすから)

頑張ります。

5.本業のマネージャとしての力量UP→△

本業からも不動産賃貸経営にフィードバックできる要素が多分にあるため、こちらも頑張りました。
4月からはじめての「人に動いてもらう立場」となり、このマネジメントに勤しんだわけですが、これが想像以上に難しいものでした。僕自身も現場作業をしながらのマネジメントなので、いわゆる「プレイングマネージャ」の立場なので、ともするとチームメンバの管理が手薄になって工程が遅延してしまうことを見過ごしてしまったり。


メンバに気持ちよく動いてもらうために、マネージャとして何をすべきか?どう動くべきか?で常に悩んでいたというのが正直なところです。
悩みながらも得た力としては、「質問する力」です。
一冊の本から学んだことなのですが(詳しくはここ見てください)
kanaloa.hatenablog.com
これを使うと、これまでよりかなりメンバが率先して動いてくれるように(なったような気が)します。


その他、損益管理とか、平社員だと学べない幾つもの経営メソッドを学ぶことができ、また、品質管理、工程管理など、大変ですが、これまた例えば新築の運営スキームにいろいろフィードバックできるノウハウを得られたと思っています。


本業が辛くて会社辞めたとかよく聞きます。僕自身そういう場面に年中遭遇しますが、僕は少なくとも、辛いからやめるのではなく、「この会社から学ぶことがもうなくなったからやめる」を目標に今後の会社人生を進めていきたいと思います。

5.ブログUP頻度→△

これがダメダメでしたねー。3日に1回ほどのペースにしようと思っていましたが、月に3,4回になっちゃいました。
改善できる自信がちょっとないので、これからもこのくらいのペースでコツコツ積み上げていきます。
お付き合いください。


総括:

ということで、仕事に、プライベートに、不動産賃貸事業に、結果として充実した一年となりました。
資産状況もより強固になっています。金融機関からの評価は上々。
来年は更に強化していきたいですね。

プライベートでいえば、息子が小学生になり、「将来は社長になる(何の?かはおいておくとして)」と豪語してはばからない点に目を細めています(親ばかです(笑))
彼の思いを無駄にしたくないため、親として、「小さな不動産賃貸事業者として」なにか背中を見せてやれたらと思っています。(結局、子は親の背中みてそだちますからね。)
そして、できるだけ早い時点で親元から離れたところで、できるだけ、世界を見ている連中のなかに放り込んでやりたいとおもいます。これからは世界を見て経営を回していかないと難しい時代になっているとおもいますので。

不動産賃貸事業者としては、とにかく、来年の市況を睨みつつ、最低一棟、市況が激しく下振れしたら、これをチャンスと捉えて、2棟以上を購入したいと考えています。

このブログを読んでいただいているあなたへ:

今年も少ない更新率の本ブログを読んで頂き、誠にありがとうございました。
少ない物件数の零細大家の私ですが、その中で可能な限り汎用的に使える情報を発信してきたつもりですがいかがでしたでしょうか?ブログの中でお知り合いになれたかたとの語らいの機会もあり、やはり情報発信は良いものだと改めて考えおります。是非来年も引き続きブログを通じて小さくも、つながりの深い関係を構築できれば嬉しいです。

来年は新築をなんとか具体的に実行していきたいと思っています。また、例の簡易宿所ビジネスも可能性を秘めているためチャンレンジ出来ればやっていきたいと。
とにかく、浮ついた発想でなく、地に足をつけた不動産賃貸経営をすすめていきます。


来年もどうぞ宜しくお願いします。
そして、来年が皆様にとって、よりよき一年となりますよう。


ではでは。

どうやら、現実味を帯びてきているようですね。地に足をつけて、前に進みましょう。

とは言え、まだ「ガツン!」という様相ではないようですが、少なくとも地方物件はかなり厳しい状況になってきていると買いないとか。


私の住む神奈川エリアの物件も場所によっては、感覚的申し訳ないですが、0.5%程度の利回りアップ(価格ダウン)という感じでしょうか?
ですが、現状川崎エリアではまだまだ取引が活発である、、、と、業者さんからは情報入ってきていますが、なにせ向こうは「売ることが仕事」ですので、多少フカしていると考えたほうがいいのかな。



実態を抑えないとですね。



あなたの住むエリアはどうでしょうか?



過去の記事でも再三述べていますが、くれぐれも、くれぐれも「融資が出るからと言って、立地条件、建物仕様がスーパービハインドな物件を利回り6%とかで買っちゃあきまへんよ」。


これをお忘れなきよう。
この状況で未だ新築(しかも、竣工が2017年4月とか、なんの冗談だよという)を6%で平気で売りつけようとしている業者が散見されます。



渋谷区・恵比寿の駅徒歩5分の新築なら吟味の上、喜んで買いますけど。(んなもん、ないって。(笑))



僕も前回の記事から、いくつも物件紹介を受けていますが、もう一歩の条件がクリアできないため見送り・見送りの日々です。主に新築系。(築古は、ほしいのですが、現状のポートフォリオを考えた場合、合理的には新築の方が良いのです。僕にとっては)


最近大枚はたいて購入した新築系のための情報、ファシリティを合理的に安く仕入れるための情報をゴリゴリ・ゴリゴリ勉強した成果もあり、一般に出回っている新築が(当然、業者さんが作り込んでいるという面を考えたとしても)どんだけ利益をとっているんだ。と見えてきているため、余計買うのに慎重になってしまいますね。



「あー、俺ならこうするんだけどなー」
「えー、なんでこの間取りなんだろう」
「この周辺の市場に合ってないんじゃないか?」



とかね。(ま、実際作ったことないから、いわゆる、おじさんのプロ野球評論と近いのですが(笑))



新築を売っている業者さんは、必ずと行っていいほど




「なかなか出回らない希少な物件ですよ」

とか

「この物件なら、融資、100%つきますよ(んなもん、僕なら自分でも付けられますってば)」

とか

金利低い今の条件で買わないと損」

とか、まぁ、あの手この手で、売買契約とろうと必死です。
それを悪いとはちっとも思いません。これが彼らの「仕事」だからです。悪意はないんです(多分)


でも、冷静に分析すると、賃料設定がおかしかったり、水道引き込み費入れると平気で0.2%とか利回り落ちるのに、8%ピッタシです(どや!)的な顔で物件紹介されてもなぁ。と。


とにかくです。


今、不動産投資の市況は、僕の直感ではほぼ、間違いなく「踊り場」です。しかも次のトレンドはかなりの確率で「サゲ」だと考えています。


そんな踊り場で、間違っても、上記のような業者さんに「踊らされないよう」気をつけてください。
踊らされるだけならまだしも、気づいたら、誰も見向きもしない壇上で、ひとり素っ裸で踊っているような状況になりませんよう。(虚しいだけならいいですけど、外は冷えてきてますから、下手すると死にますよ。)


今やるべきは、間違いなく自己投資(※)


※ここでいう自己投資とは?

  • 改めて不動産投資とは何かを立ち止まって考えてみる(買うのが目的じゃないでしょう?買って、儲かるのが目的でしょう?)
  • 不動産投資の知識上げるために、意味のあるレベルの高いセミナーに参加する。(無料は、何かしらのリターンを求められるはず。ときには良い無料セミナーもありますが、私の経験上、本物の価値あるセミナーは有料であったことがほとんどです。)
  • この際、新築物件の紹介をすべて片っ端から見学前提で情報をもらって、未来の自分オリジナルの新築を建てるために情報をパクりまくる。(図面見るだけでも相当勉強になります)
  • この際、新築を建てるためのスキームを自分で作り上げる(実は今、僕、それをやっている最中です。すっげぇ難しそうだってのが見えてきていますが、、、でも、頑張ってやってみるであります)
  • サラリーマンであれば本業を頑張る。(えー、という感じでしょうが、本業から得られる、不動産投資へのノウハウって実は意外と多いと思いますよ。例えば僕は開発業なので、開発スケジュールをマネジメントするってのを突き詰めると、それは、デベロッパーのしごとですから。様々な業種でちゃんと真面目に仕事すれば、来る買い相場のときにそのノウハウが遺憾なく発揮できるはずです)
  • 不動産の領域に近い資格を取って見るとか(宅建士はもとより、FPやら、とにかく不動産の領域に近い資格ってやつです)、または、簿記を取ってみるとか。(仕分けの感覚覚えるだけでも全然違いますよ。やよいつけるとき)


ナドナド、いろいろありますが、とにかく、来る買い相場に備えて、


  • 爪をとぐ



  • 実弾を準備しておけ

ってことです。



繰り返します。現状間違いなく不動産投資は「踊り場」です。


くれぐれも、「冬の空の下、裸のダンサーとならぬよう」ご留意を。


目指すは、

   ビッグウェイブを華麗に乗りこなす、素敵なサーファー


たらんことを。


そんじゃ、年末までもう少し(僕はあとめんどくさいイベントが2,3ありまして、それを持って年内は終了!!)。
頑張りましょ。


おやすみなさい。