これから不動産投資に入る方はこの記事を読んで、今、何をなすべきか、じっくり考えてみてください。

こんばんは。

前回、今回と、ちょっとネガティブ情報を出し続けることとなり、ちょっと耳障り悪いかもしれませんが、昨今の融資事情をいろいろ仕入れていると「こりゃ、あかんなぁ。」と思い、この記事を書いてます。

要注意！！「頭金ゼロでサラリーマン大家さん」のカラクリ

前回の記事でご紹介した、是非（特にこれから不動産投資を始めようとしている比較的高属性のサラリーマンの方や、公務員の方々に）読んでいただきたいブログ、

ameblo.jp

を読み進めていて、その中で引用されていた、「PRESIDENT ONLINE」の記事なのですが、非常にセンセーショナルというか、憤慨に値する内容だったので、また、上記属性の方で、「将来の生活の不安をなくす、もしくは、収入を上げてより家族を幸せに生活冴えてあげたい」などの目的で始めた不動産投資が、いつのまにか「とにかく物件をモチたい！」という形で目的が変わってしまいつつある方には読んでいただきたいものです。

見出しはその記事をそのまま使わせていただきました。
記事は実は２つあって、どちらもかなりえげつない内容となっています。

要注意！！「頭金ゼロでサラリーマン大家さん」のカラクリ
president.jp

「頭金ゼロでサラリーマン大家」を借金漬けにする地方銀行のウラの顔
president.jp

どうです？
これでも、地方の古いRCを融資がでるからといって買いたくなりますか？？
僕は恐ろしくて手が出せません。

この話はなにも地方築古RCに限った話じゃないと思います。
首都圏近郊の地域的に魅力のないエリアに狭小の新築をつくって、バンバン売りさばく業者と某地銀の高金利パッケージローンも例外ではないはずです。

首都圏では木造新築でも１０戸レベルのものでは億超え物件がありますからね。
これを利回り８％です！！とドヤ顔で売りつけようとする業者のなんと多いことか。。。
家賃設定を見ると、そんな賃料設定１回転したら２割は下がるでしょう。というようなものがほとんど。更には、おとくいの「水道引き込み料は別途」というものがあり、これが１００万、２００万とかかかりますから利回りもこれで軽く０．数％は下がりますからねぇ。

同じエリアには、他社の（物件的にも大差ないつまらない）新築がバンバン立っています。
数年後の家賃下落戦争に巻き込まれること必至。

まだ８％なら救いようもありますけど、６％台もありますからね。。。そりゃ、目黒エリア、恵比寿エリア、港区エリアでよほど魅力のある地域ならばそれもありかもしれませんが、（ギャップで得られるキャッシュの確度が高いですし、それ以上に物件価格が下落する可能性が低いですし）、これが首都圏の近郊都市であったら、ほぼ、ドボン！じゃないかと。

上記の記事で許せないのは、カリスマ大家的な（実際どんな人物かは知りませんし、知る気もないのですが）人が「今が投資の絶好のタイミング！今なら地方でもまだ間に合う！」とかいって煽り倒しているという点。

ウラでどんだけキックバックもらっているんでしょうかねぇ。
どう考えても儲からない物件を売るための客寄せパンダやって。

そもそも、そういう大家さんって本当に儲かってんのかよ、と言いたくなります。
（本当に儲かっている人は、そもそも表に出てくる必要ないでしょって。）

属性高いサラリーマン・公務員さんならば、冷静にモノを考えれば、答えは出ると思いますよ。冷静に。冷静に。

ただ、一方で、上記で泣きをみたのは、いわゆる高属性のサラリーマンや公務員の方です。
煽られるのはわかる気もしますが、家に帰ってちょっと頭冷やして、数字でものを抑えてみれば、それがいかに危ういものかということがわからないものだろうかと思っちゃいます。

HOMESの家賃相場みれば、大体の相場はわかるもんでしょうに。
昨今の金融情勢を考えれば、どう考えても、銀行マンが、「とにかく融資を出さないと上司に怒られる」とおもって自分の保身のためにあくせくしているという構図が見えてくるもんでしょうに。（これ自体は僕は悪いこととは思いません。彼らもサラリーマンなのですから、実績出してなんぼでしょうからね。）

すでに、実需向けの住宅ローン金利はほとんど利ざや取れないし、だったら、不動産投資やるサラリーマンが、、、となるロジックが持てないものか。

また、そもそも、高属性のサラリーマンの方であれば、商品価値や市場分析の考え方は日頃から口酸っぱく上司から言われていたりしないものなのか。その考え方を持っていたら、自ずとその物件の商品価値の見出し方を模索して、自分なりの見解を持てないものなのか、、、（僕ら、サラリーマンは各業界でしのぎ削っているはずでしょう？なんでこういう切り口の目線を持てないのでしょうか？）

僕も最初の物件は、（銀行の評価については不勉強でしたが）、その物件の持つ価値・将来性（市場性）・金利に対する考え方、物件の価値向上のための中期的な視点、他考えうるリスクはすべてあげて、さらには最悪それ以上のリスクが顕在したときには１０００万程度の傷でなんとか切り抜けられるであろう、というシナリオを立てていました。

金利は３．２％という高めのスタートでしたが、エリアの力、物件の価値向上を通じて実績を上げればなんとかなるという自信と一定の根拠はもって、それで実行に移りました。

最低でもこの程度の「市場分析」「リスク分析」「リスク管理」「全体戦略」という全体の「計画」を建てるべきではないでしょうか？

私は商売柄、新しいプロジェクトを立ち上げる場合（僕の業界に限った話じゃないと思います）は、かならず、「製品の開発計画書」というものを作成します。

細かい内容は企業秘密（ノウハウの塊）なので、言えませんが、それはもう、不動産投資の融資依頼書（目論見書）と比較するとその数倍の内容となります。

当然です、人・モノ・金がそれなりの規模で動くことになり、品質・デリバリーに対して顧客にコミットするため、適当な計画では経営層が首をかんたんには縦に振らないのです。
もちろん、ビジネスはいくら計画したところで、究極的にはギャンブルなわけですから、極論を言えば計画書を作ったところで「見切り発車」になるのはしょうがないことです。

それでも、計画を立てておくことで、途中で発生する様々な問題に都度対応をしていくわけです。
そうして、紆余曲折を経て晴れて製品が大切なお客様に提供されるわけです。

いわんや、不動産投資をや、です。

自分の人生を良くするために始める不動産投資です。
この場合は、自分が自分・家族を「大切なお客様」として人生を良くするための「サービス」を提供していくわけです。
そのための収益物件運用のための「開発計画書」を作らずしてどうするのでしょうか？

いっときの「所有欲・熱」に浮かされて、ほぼ商品価値のない新築物件を買ってつかの間の満足を得てどうするのでしょう。

無意味ですよ。それは。
ウラでホクホクなのは、たっかい金利を払ってもらえる金融機関と、暴利を貪る業者、そしてそれと結託している、ｘｘカリスマ大家さん、ではないでしょうか。
初心者大家さんを生かさず、殺さずして、じわじわお金を吸い取っていくそうですよ。怖いですね。

不動産投資は一人で「ウン千万」「ウン億」の金額を動かします。
その結果はダイレクトにあなたに返ってきます。
プラスの結果として返ってくるのであればOKですが、昨今出回っている新築物件の大半はその逆になることが多いのではないでしょうか？

不動産投資の目的は、「購入する」のが目的でなく、「購入して、その上で、儲かることで自分人生をより豊かにする、もしくは次のステージの礎とする」のはず。

上記記事を、じっくり読んで、地に足をつけて判断してください。

それでもやりたいと思う方は、じっくり勉強して、自己資金をきっちりためて、残念ながら上記記事でカモにされている方々がいずれ二束三文で売り出す物件を手に入れるか、小さい物件を探して自己資金を多めに積んで、小さな実績をコツコツ積み上げていくかを戦略としたほうが良さそうな気がします。

身の丈に合う不動産投資をしていきましょうよ。

４月、新年度にかわるころ、金融情勢にちょっとしたインパクトが走りそうですよ。
これに、現在くすぶっている国外にいろんな不安要素（ありますよね、いくつも）が弾けたとき、それが外的インパクトになって大きな相場がやってくる気がします。

かくいう私も、最近「所有欲」に押され気味な状況が数回ありました（まぁ、破綻しちゃうような物件はそもそもアウト・オブ・眼中ですが、そうでない物件でも、そこまでしてほしい物件じゃかなかろう？というものを買いたくなったことが幾度かあります）。

そういうときは、決まって、the・倹約家　の嫁さんに一括されます。

「コラ。私と息子の人生考えて冷静に判断せいや。」

と。そこでハッとして我に返るものです。感謝ですね。

収益物件はこれまでも、これからも必ずお買得物件が購入できるチャンス来ます。
僕はそこまでじっくり腰を据えて市場を見つめておきたいと思います。

無論、新築の研究は続けてますよー。（現在、投資先のターゲットを決めるため、市場調査中であります）

それじゃ、よい週末を。
おやすみなさい。。。

THE BIG SHORT(から見える、不動産投資悲喜こもごも）

年明け２本目です。

私の購買基準が高いのでしょうか、値段交渉が折り合わず、購入に至っておりません。
んー。すでに２０１７年も１ヶ月終わってしまった。。。
小ぶりの物件に５割くらい自己資金突っ込んで購入という戦略ですが、、、まぁ、売主さんが相変わらず強気で、困っちゃいます。

ま、今は風が逆風ですものね。不動産関係の経済指標を見ればだいたいどういう状況下はわかります。
逆風の中で光る物件を探すってわけですから、大変です。

さて、今日は、今から（ここ１，２年で参入した方々にも、ですが）参入しようとしている不動産投資家予備軍の方々へ、ちょっとだけ警鐘を鳴らす意味で記事を書きます。

映画：THE BIG SHORTは、不動産投資家は必ず見て、頭を冷やすべきです。

The Big Short Official Trailer #1 (2015) - Brad Pitt, Christian Bale Drama Movie HD

最近ハリウッド映画はしょうもないものばかりで見る気が失せますが、この映画は扱っている内容はもとより、役者がいぶし銀系の方ばかりで（僕の大好きなブラピもいますしｗ）ほんと面白い。

※ただ、邦画名がひどい。。。マネーショートって、おい。違うでしょ。「空売り」を言ってんだから。それにサブタイトルが「華麗なる大逆転」とは、、、全然映画理解していないでしょって。もっと重い話ですよ。。。（配給会社の知識レベルがうかがい知れますね）せっかく内容がいいのに、台無しです。。。

ま、さておき、
同時に、この映画の題材となっている、いわゆる「リーマンショック」を引き起こした金融の大きな勘違い（んー、というか、みんなわかってて「それでも」勘違いしていた、という方が正しいのかしら）、これが、ここ数年の日本の不動産投資市場の状況と似ているような気がしてならんわけです。

規模はリーマンと比べて可愛いものかもしれませんが。
リーマンを引き起こした、サブプライムローン＋CDS+CDOの規模たるや、膨大で、かつ、全世界を巻き込むレベルものでしたからね。。。

THE BIG SHORT(邦画名：マネー・ショート）では、サブプライムローンの問題が顕在化していくまでの債務者の意識の低さ、債権者（金融機関）のモラルの低さ（映画ではかなりえげつない感じでしたが、あながち嘘ではないような気がします）がリアルに描かれていました。

結局リーマンショックは、ノンリコのサブプライムローンバブルが弾けて、この債権を他の金融商品とのごった煮にした「もう、何がなんやらわからん金融商品」もつられて崩壊。
これを抱える投資家が、手持ち資金確保のために、株などの流動資産を一気に手放したための全世界的株式下落。
という顛末を迎えたわけです。

日本でも、炊き出しの映像がニュースで取り上げられていたことが思い出されます。

これを、現在の不動産投資市況に照らし合わせてみますと、、、どうでしょうか？
こんな感じでしょうか？

銀行：「ホカの金融商品が売れないし、住宅ローンも利幅ないし、マイナス金利だし、、、どうしたらいいかな。。あ、そうだ不動産投資だったら多少なら儲かるかもー♪」

新築業者：「え？融資つくんだ、じゃぁ、この辺の変な土地でもいいから、新築つくっちゃえー。」

仲介業者：「◎◎さん、あなたの資産状況（大したことないのに）ならば、フルローンいけます！」
不動産投資初心者：「え？銀行が俺にも貸してくれんの？え？新築？いいじゃーん。買おう買おう」

ま、性格が違う代物ではありますが、背景にある、各プレイヤーの「思考パタン」「モラル・ハザード」については大差ない気がしませんか？
ここには、そもそも

• 新築業者が、収益物件を「住むに値する物件として基本仕様設計をやっていない」という事実（全部じゃないですが）

• 銀行側が金融商品である「収益不動産物件」の商品としての冷静な分析が欠けている点

• 不動産投資家がこれを「事業」と捉えず、甘い見立てでこの市況に入ってしまっている点

という、致命的な問題がひそんでいるんじゃないかということです。
もちろん全部が全部というわけじゃないですが、例えば、某地方銀行の地方RC物件への融資が、再販する際に同じ銀行で融資がつなかとか、なんの冗談だそれということが起きていたり、

これまで、渋い評価をしていたこれまた某地銀がかなりゆるい条件で収益物件への融資をしていたり、とか、

新築物件の図面を見ると、殆どの物件が、「なんでこのエリアでこの間取り？」「他に競合ひしめくこのエリアでなんの特徴もない物件をなぜ作るの？」「この狭さは尋常じゃないでしょ。」など、それはまぁ、商品価値としてどうなんだろう？というものが溢れています。（少なくとも僕が見ている限りはそう思えるのです）

いわば、本来協業して市場に価値を創り出すべき、作り手・貸し手・借り手が、「商品価値」を全く無視した「目先の利益のみに囚われた投棄行為をやっているようなものじゃないかと。

　　　　え？そこになんの価値・意味があるんです？？

と問いたくなっちゃいます。

サブプライムローンが焦げ付いたあと、泣きを見たのは最終的には住宅を購入していたサブプライム層の人たちです。家を失い、車の中でその日暮らしをしたりといった状況がこの映画でも、実際に当時のニュースでも取り上げられていたりしましたっけ。

他人事じゃない気がしませんか？

最近、いろんなところで地方物件を買った人がどうにも利益があがらず売却をしようとしている話や、首都圏での需要のない地域に物件を購入してこれまたうまく回らずどうしようかと悩んでいる方の話を聞きます。

売却するなら、本当に今のうちしかないと思います。
その物件が半額とかにならないうちに。（半額は大げさかもしれませんが、買える層が少なくなったら、、、市場の原理がわかっている人ならばだいたい想像つきますものね。）

残念ながら、不動産投資では(一部REIT除き）空売りなんてことはできません（現物ですからそりゃそうか）
売りから入ることは不可能ですからね。

最近好きで拝読させていただいているブログがあります。

ameblo.jp

今、まさにこれから不動産投資の市場に入ろうとしているあなた。
是非、一度頭を冷やしてみてください。上記ブログにその理由や背景が詰まってます。
決して心地良内容ではないですが、正しいです。冷静に読んでみてください。

ということで、この市況がいつまで続くのか、終わるときはこれが「暴落」という形で現れるのか？それは正直わかりませんが、確率論から素直に考えるならば、「この辺がピークだ」と考えるのが合理的です。

こんな時には、ほしい物件への大幅指値や、自己投資（節税・賃貸経営・業者とのパイプづくり・金融の知識・建築の知識・税金の知識）に時間とお金を投下すべきじゃないでしょうか。

来るべきときに備え、しっかりと膝に力を蓄えておきましょう。

素晴らしいジャンプができるように。

それじゃ、お休みなさい。

今年の抱負

新年あけましておめでとうございます。
といっても、かなり明けてしまったわけですが。。。

年末年始いかがお過ごしになりましたか？
僕は、年明けから長野の方に毎年恒例の家族スキーに行ってきました。
昨年もそうだったのですが、雪が少なく、心配したのですが、なんとか雪のある山を見つけて滑ることができました。

僕は社会人になってからスノーボードを始めて、かれこれ２０年近くになります。それなりに腕には自信あるのですが、息子にはイキナリボードをやらせるのは危ないので、スキーをさせてます。
子供の吸収力は凄まじく、２年目にして、山頂から（スーパーボーゲンですが）大人と同じルートで降りれるようになってます。（すげぇ、息子）
一方の僕は、年々足腰の筋力の衰えから、ボードが辛くなりつつあることを実感。。。（ほんと、緩斜面の地獄の「空気椅子」は死ぬほど辛いっす。）

てことで、そろそろボードは手仕舞いしてスキーに戻ろうかなと。（一応、パラレルまでは学生時分にマスターしているので戻れる、、、と思う。たぶむ。。（笑））
充実した年末年始でしたよ。勉強もバッチリ。

長くなりました。てことで、今年の抱負です。
※ちと、長文になります。お暇な時間でゆるくおつきあいください。

＜サマリ＞
1. 物件最低一棟購入
2. 品川物件のさらなる改善
3. 新築の基本仕様策定
4. 今後の方向性の整理

＝＝

1. 物件最低一棟購入！

毎年たてている目標ですが、今年もこれが最大の目標。
市場はあきらかに、踊り場迎えているようなので、方向性が見えたら一気に昨年までに作った人脈使って購入したいと思います。某SOS銀行経由でサラリーマンという立場を使って無用なフルローン購入された方の物件はもう数年したら、市場にポロポロ（損切り物件、もしくは、任売、競売と言うかたちで）出てくると思いますが、それとは別に良い物件を業者さんの力を借りて購入していきます。

GPIベースで表面９％超えの新築、もしくは、１０％超えの中古物件を目指したい。
立地、、というか、市場性を重視して、ターゲティングがあっている物件。（これに合わない新築を買ってもものの数年で首が回らななくなるはず。ここは注意していきます）

ボロ物件からの再生、、、というのも興味あるのですが、いかんせん、僕の時間をそこに費やすだけのマネジメントをできる自信ないため、今はやりません。中古の内装リノベを格安にやるスキームで十分利回りを稼げるはず。

ポートフォリオを考えるならば、８〜１０個の新築がほしいところですが、、、評価とのバランスですね。
個人的には上記購入前提条件をクリアしている物件で、かつ、銀行評価（積算ベース）が８割以上でるのであれば、ここに自己資金を突っ込んでおけば、年間の元本返済が建物減価よりも大きい前提ならば次の物件購入の足かせにはならないはずです。

なんとかこの辺のバランスの良い物件を探して購入したいですね。

2. 品川物件のさらなる改善

昨年稼働率１００％のこの物件。
３LDKファミリー＋１R（狭小）のこの物件。地方物件であれば、「即死」ともなりかねない物件ですが。
この物件は都内でも有数の商店街を両脇に抱え、いずれも数分でたどり着けます。
それぞれの商店街に隣接する駅からも１０分圏内。すなわち、立地が無敵なんです。
これを、安く購入したという条件が重なり、上記の少なくとも１Rの賃料は他の物件より安く貸してもCFが取れるのです。
ですので、この高稼働率につながっていると分析しています。

加えて、購入当初少なくとも１，２年の後に空くであろう、３LDKの部屋が購入から５年たった現在もありがたいことに住んでいただいています。この時点で一番のリスクだったこの部屋の稼働率問題は解消し、安定軌道に乗ったと判断しています。

で、今年想定しておくべき改善点は２つ。

• ３LDK部屋が空いた際の、付加価値戦略に基づくリノベーション
• 貯水槽を水道管直結化

前者は、あくまで「空室になったら」ということを想定しての次の一手の戦略です。都内のこのエリアならば、多少「尖った発想に基づく、付加価値戦略」が成立すると考えます。
尖った、とは、デザイン的に周辺には絶対にない「インパクトを与える」デザインであること。付加価値とは、そのインパクトと併せて、住まわれる方に以下に「住むべき価値」を理解してもらえるか、ということ。です。

想定するターゲットが重要になりますが、ここはもう少し静的な情報を分析している最中のため、精度は低くなるものの、都内勤務のDINKSで、あえて賃貸派、かつ、「個性的な部屋じゃないと嫌、他人とは違うライフスタイルをしたい」という若い夫婦、、でしょうか。

詳細については、もう少し掘り下げる必要ありますが、この物件をみて周辺の客付業者さんに「これならバッチリ決めます」と言わせるための強烈な「個性」「インパクト」「かつ、機能性」をもたせたいと考えています。

なにせ、強みは立地（ブランドが違います）。そして、何よりメゾネットタイプのアホな間取り。かつ、専用の屋上がありますから。
初期コストはかかりますが、まぁ、あと１０年は使いたいのでその間に回収できて利益だせればOK。この戦略で参ります。

貯水槽は、昨年のうちに費用３０万で行けそうだとわかったので、早速工事に取り掛かることにします。これで衛生面・保守面のリスクがかなり軽減されます。

あとは、実質キャッシュを生み出していない、ピロティ部分かなぁ。（バイク専用置き場を考えていますが、さて、どうしようかなと。）

3. 新築の基本仕様策定

これが、もっか僕が研究を続けている新築話です。
昨年も同じこと書いてましたが、年末年始の勉強でこれまでの戦略がかなり「浮ついた」ものであったことがわかり反省しきりでございます。

幸い、本業で経営サイドの視点を持つことを持てるようになったため、ビジネスの目的や意義、そして収益性やその背景になる根拠を整理して、送り出す「商品」を考える素地が持てるようになりました。

重要なのはなにより、「市場性」と「ターゲティング」。これのどちらかの要素が０（無考慮）であれば、すなわちそれは不動産賃貸ビジネスの「失敗」を意味すると考えます。
これらを踏まえて、これから僕が創る（であろう）新築物件の「基本仕様」を整理していきます。

そのための、「要件定義」が前提として必要となりますが、市場性とターゲティングが明確になれば外観・内観・内部設備に求められる要件は必然的に決まりますから、これを「要件定義表」に落とし込みます。
これをベースに「基本仕様書」を作成し、これをベースに設計士に設計を依頼します。

おそらく、スケジュール的には、

• 要件定義：４月ころまで

• 基本仕様策定：６月ころまで

といった（粗いですが）感じで考えています。これさえ決まれば、あとはルーチンワークですので、チームを編成しやればいいだけ。（ルーチンワーク部分のノウハウは年末年始の勉強で確立しました）
重要なのはあくまで、上流設計。ここでヘマしたら、いくら下流工程で改善しようとしても後の祭り。
（設計屋の端くれなので、この程度はおさえているつもり）

あとは、スピード感をもった実行あるのみ、ですね。
がんばろ。

4. 今後の方向性の整理

ここでは中期のお話を。箇条書きで。中期とはこの先５年〜１０年の期間を想定しています。

• 品川物件の建て替え、もしくは、大規模リノベーション計画立案

• 所有物件数を（戸数ベースで）最低１００戸を目指す。ざっくりしすぎですが、収入ベースで億超え。

• 僕でしか発想し得ない「ホカにない」賃貸ビジネスの構築

• 同じ志の「若い不動産賃貸起業家」との連携、そして、未来のビジネスモデルの創出

えらく、実感のある話（品川物件）から、ふわふわした中期目標もありますが、まずは掲げることが大事。
最後の目標は、いわゆる最近流行りのカリスマ大家さんがやりがちな、ホニャホニャ塾やらで高額なフィーをとるようなものではないです。そんな偉そうな立場じゃないですしね。

そうではなく、若い力を集結して、個々のは個々としてそれぞれの特徴ある賃貸ビジネスを作り上げ、例えば、ロットの大きさでコストメリットを享受できる部分についてアライアンスを組んでいくような関係をつくり、互いのビジネスに対して建設的な議論ができ、そこから新しい賃貸ビジネスを創り上げる（既存の枠組みを壊しながら）、そんな活動をしていきたいと考えています。

零細大家の私が、です。（笑）

本業でもそうですが、ビジネスの潮流を変えることができるのは、やはり、柔らかい発想のできる若い力だと信じて疑っていません。僕らの業界もいよいよ「老害」とよばれる悪しき文化が生まれつつあります、この「老害』を打ち砕くために若い世代が格闘しているのが現状です、いわんや、賃貸ビジネスをや。です。

若い世代がこれまでの発想を壊して、新しい賃貸ビジネスモデルを形成していくことで、「金太郎飴」みたいなしょうもない物件がこの世から駆逐されることを願ってます。

そして僕自身、この世界の「老害」とならないよう。若い力から刺激を得つつ、前にすすで行ければいいな。
そんな活動の布石となる一年が２０１７年であることを願っています。

ですが、実現できるか否かは僕次第。
まずは足元の「やらねばならぬこと」から。

今年もコツコツ頑張ります。
本ブログをありがたくも読んでいただけるあなたにとって、何かしら良い影響をあたえることのできる情報を発信するぞ！
と心に近い、今年の抱負を終えたいと思います。

「人に接するに春風のごとく、
　　　己を持するに秋霜のごとし」

小学生時分にお世話になった剣道の師匠からの言葉です。共有させてください。（ビジネスにも相通ずる物ありますので）

それでは、ことしも、頑張りましょ！

本年もよろしくお願い申し上げます。

今年の振り返り。

昨日から年末のお休みに入っています。
年末までは家族で近所をウロウロと、大枚はたいて購入した不動産投資関連教材のDVDでの勉強＋英語の勉強をゴリゴリやろうかと思っています。

今回のブログUPで今年は最後になります。
てことで、今年一年の振り返りをまとめておきます。
来年の抱負は、年明け一発目のUPにて。

以下に評価をサマライズします。

[ 凡例 ] ◎：とてもよい　○：よい　△：もうすこし　✗：全然ダメ　

１．新しい物件の購入→✗
２．現有物件（品川物件）の運営→◎
３．現有物件（品川物件）の金利見直し→◎
４．不動産賃貸経営者としての力量UP→○
５．本業のマネージャとしての力量UP→△
５．ブログUP頻度→△

＝＝

１．新しい物件の購入：✗

残念ながら一棟も購入できませんでした。昨今の市況の影響でなかなか納得の行く実質利回りと資産性を確保できる物件に巡り会えなかったという背景もありますが、とはいえ、買っている人は買っている（※）のもまた、事実です。

※：ここでいう「買っている」とは、単に融資が出ているから買っている、のではなく、「ちゃんと利益が残る物件として購入できている」人のことを指しています。ここ１，２年は、とにかく融資じゃぶじゃぶですから、僕らサラリーマンはよほどの借金を背負っていない限り、年収が８００万超えたあたりから、新築物件であれば、ほぼ間違いなく融資つきますから、（もちろん、この購入スキームでも儲かる物件はあると聞いてますが）これとは別の枠組みで捉えていただけると幸いです。

私なりに、毎週末業者巡りをやってみたのですが、出て来る物件は新築でも銀行評価（積算ベース）との乖離が激しいものばかり（大体、評価半額といったところでしたね）、で、かつ、デザインも杓子定規で面白くないものや、そもそも建物スペック的どうなの？というものがほとんどでした。

１２月に某私鉄沿線（各駅停車ですが、隣駅がビッグターミナル駅）に評価とのバランスとリッチが優れた物件があり、かなり揺れ動いたのですが、室内プランが地域需要にマッチしていないと思い、これを見送りました。これが一番ちかかったかな〜。

ま、とにかく、「買う」といったのに「買えなかった」という結果から、✗という評価にしました。

１２月に入り、いよいよ、SOS銀行の一角にこれまでの融資姿勢に釘を刺すような動きが金融庁からでてきているという話もチラホラ出てきており、年明けもしくは年度明けあたりから、この辺がより厳しくなるんじゃなかろうか、、というのがネットと業者さんからの情報からの見通しです。

肌感覚としては、ネット上の物件価格も、ものによっては安くなりつつあるようです（中には、まだまだ、勘違い値付け物件がありますがｗ）。こういった傾向が、来年はより強くなる、、といったところに期待したいですね。
もっと欲を言えば、もう少し外的なインパクトが市況に与えられたとき（要因候補としてはいくつかありますものね）、カクっと市況が下振れするはず。そのときに、一気に購入ラッシュと行きたいところです。

２．現有物件（品川物件）の運営→◎

現在唯一保持しているアパートです。
品川物件。こいつは、今年の年間稼働率は１００％を達成（うひょー）。
正確には、入居者で一名、家賃が遅れがちな人がおり、これが未収金扱いになるため、収入ベースでは９０数％といったところです。ま、管理会社の方がこの人をきっちりマークしていくれているので問題ないと思います。
※この管理会社との出会いが本当に大きかった。管理費用３％で、ここまできっちり対応してくれる業者さんはあまりないんじゃないかな。。。

あと、この物件には貯水槽がついています。これが衛生面リスク・保守リスクを考えるとちょっとなぁ、だったので、この撤去のための見積もりを着手しました。
当初１００万、下手すると２００万ではと言われていたのですが、いろいろ原理を調べ、また、品川区が積極的に業者斡旋をされているようで、（業者間の談合がちょっと気になりましたが、どうやらそれはなかった模様）、数社からの見積もりを取った結果、なんと、３０万弱（ちょっと安すぎねーか？）で対応してくれる業者さんを見つけました。

来年になったら、早速工事に入ります。

てことで、１００％稼働率で、想定CFも２０％程度多くなった。ということで、◎としました。
まぁ、でも来年は感覚的には、多少の出入りがあると想定しておくべきですね。
あと、外壁などの中規模修繕をそろそろ本格的に考える時期なんでしょう。

３．現有物件（品川物件）の金利見直し→◎

品川物件の、金利固定期間が今年の夏に終わりました。２．５％、２５年での融資条件でした。
これを残存２０年、１．０５％で見直しが成立。
競合の信金さんはなんとTIBOR金利の０．７％を提示してくれたのは正直チビリました。（笑）
この信金さんは次の物件んで融資をお願いする予定。

ということで、この項目は◎という評価としました。
B/Sにも良い影響をあたえるはずなので、来年は必ず次の物件購入するぞ。と。

４．不動産賃貸経営者としての力量UP→○

上記金利見直しはOKですが、他はいまいちでしたかね。（というか、ほとんど何もやってないので。空室ないし、で。）
評価というべき対象がないといってもいいのかも。
運営能力は、僕の中では業者交渉能力や融資交渉能力、全体的なコミュニケーション能力だったりするのですが、この辺は来年より一層伸ばしていくことが求められそうです。（物件増やすから）

頑張ります。

５．本業のマネージャとしての力量UP→△

本業からも不動産賃貸経営にフィードバックできる要素が多分にあるため、こちらも頑張りました。
４月からはじめての「人に動いてもらう立場」となり、このマネジメントに勤しんだわけですが、これが想像以上に難しいものでした。僕自身も現場作業をしながらのマネジメントなので、いわゆる「プレイングマネージャ」の立場なので、ともするとチームメンバの管理が手薄になって工程が遅延してしまうことを見過ごしてしまったり。

メンバに気持ちよく動いてもらうために、マネージャとして何をすべきか？どう動くべきか？で常に悩んでいたというのが正直なところです。
悩みながらも得た力としては、「質問する力」です。
一冊の本から学んだことなのですが（詳しくはここ見てください）
kanaloa.hatenablog.com
これを使うと、これまでよりかなりメンバが率先して動いてくれるように（なったような気が）します。

その他、損益管理とか、平社員だと学べない幾つもの経営メソッドを学ぶことができ、また、品質管理、工程管理など、大変ですが、これまた例えば新築の運営スキームにいろいろフィードバックできるノウハウを得られたと思っています。

本業が辛くて会社辞めたとかよく聞きます。僕自身そういう場面に年中遭遇しますが、僕は少なくとも、辛いからやめるのではなく、「この会社から学ぶことがもうなくなったからやめる」を目標に今後の会社人生を進めていきたいと思います。

５．ブログUP頻度→△

これがダメダメでしたねー。３日に１回ほどのペースにしようと思っていましたが、月に３，４回になっちゃいました。
改善できる自信がちょっとないので、これからもこのくらいのペースでコツコツ積み上げていきます。
お付き合いください。

総括：

ということで、仕事に、プライベートに、不動産賃貸事業に、結果として充実した一年となりました。
資産状況もより強固になっています。金融機関からの評価は上々。
来年は更に強化していきたいですね。

プライベートでいえば、息子が小学生になり、「将来は社長になる（何の？かはおいておくとして）」と豪語してはばからない点に目を細めています（親ばかです（笑））
彼の思いを無駄にしたくないため、親として、「小さな不動産賃貸事業者として」なにか背中を見せてやれたらと思っています。（結局、子は親の背中みてそだちますからね。）
そして、できるだけ早い時点で親元から離れたところで、できるだけ、世界を見ている連中のなかに放り込んでやりたいとおもいます。これからは世界を見て経営を回していかないと難しい時代になっているとおもいますので。

不動産賃貸事業者としては、とにかく、来年の市況を睨みつつ、最低一棟、市況が激しく下振れしたら、これをチャンスと捉えて、２棟以上を購入したいと考えています。

このブログを読んでいただいているあなたへ：

今年も少ない更新率の本ブログを読んで頂き、誠にありがとうございました。
少ない物件数の零細大家の私ですが、その中で可能な限り汎用的に使える情報を発信してきたつもりですがいかがでしたでしょうか？ブログの中でお知り合いになれたかたとの語らいの機会もあり、やはり情報発信は良いものだと改めて考えおります。是非来年も引き続きブログを通じて小さくも、つながりの深い関係を構築できれば嬉しいです。

来年は新築をなんとか具体的に実行していきたいと思っています。また、例の簡易宿所ビジネスも可能性を秘めているためチャンレンジ出来ればやっていきたいと。
とにかく、浮ついた発想でなく、地に足をつけた不動産賃貸経営をすすめていきます。

来年もどうぞ宜しくお願いします。
そして、来年が皆様にとって、よりよき一年となりますよう。

ではでは。

どうやら、現実味を帯びてきているようですね。地に足をつけて、前に進みましょう。

とは言え、まだ「ガツン！」という様相ではないようですが、少なくとも地方物件はかなり厳しい状況になってきていると買いないとか。

私の住む神奈川エリアの物件も場所によっては、感覚的申し訳ないですが、0.5%程度の利回りアップ（価格ダウン）という感じでしょうか？
ですが、現状川崎エリアではまだまだ取引が活発である、、、と、業者さんからは情報入ってきていますが、なにせ向こうは「売ることが仕事」ですので、多少フカしていると考えたほうがいいのかな。

実態を抑えないとですね。

あなたの住むエリアはどうでしょうか？

過去の記事でも再三述べていますが、くれぐれも、くれぐれも「融資が出るからと言って、立地条件、建物仕様がスーパービハインドな物件を利回り６％とかで買っちゃあきまへんよ」。

これをお忘れなきよう。
この状況で未だ新築（しかも、竣工が２０１７年４月とか、なんの冗談だよという）を６％で平気で売りつけようとしている業者が散見されます。

渋谷区・恵比寿の駅徒歩５分の新築なら吟味の上、喜んで買いますけど。（んなもん、ないって。（笑））

僕も前回の記事から、いくつも物件紹介を受けていますが、もう一歩の条件がクリアできないため見送り・見送りの日々です。主に新築系。（築古は、ほしいのですが、現状のポートフォリオを考えた場合、合理的には新築の方が良いのです。僕にとっては）

最近大枚はたいて購入した新築系のための情報、ファシリティを合理的に安く仕入れるための情報をゴリゴリ・ゴリゴリ勉強した成果もあり、一般に出回っている新築が（当然、業者さんが作り込んでいるという面を考えたとしても）どんだけ利益をとっているんだ。と見えてきているため、余計買うのに慎重になってしまいますね。

「あー、俺ならこうするんだけどなー」
「えー、なんでこの間取りなんだろう」
「この周辺の市場に合ってないんじゃないか？」

とかね。（ま、実際作ったことないから、いわゆる、おじさんのプロ野球評論と近いのですが（笑））

新築を売っている業者さんは、必ずと行っていいほど

「なかなか出回らない希少な物件ですよ」

とか

「この物件なら、融資、１００％つきますよ（んなもん、僕なら自分でも付けられますってば）」

とか

「金利低い今の条件で買わないと損」

とか、まぁ、あの手この手で、売買契約とろうと必死です。
それを悪いとはちっとも思いません。これが彼らの「仕事」だからです。悪意はないんです（多分）

でも、冷静に分析すると、賃料設定がおかしかったり、水道引き込み費入れると平気で０．２％とか利回り落ちるのに、８％ピッタシです（どや！）的な顔で物件紹介されてもなぁ。と。

とにかくです。

今、不動産投資の市況は、僕の直感ではほぼ、間違いなく「踊り場」です。しかも次のトレンドはかなりの確率で「サゲ」だと考えています。

そんな踊り場で、間違っても、上記のような業者さんに「踊らされないよう」気をつけてください。
踊らされるだけならまだしも、気づいたら、誰も見向きもしない壇上で、ひとり素っ裸で踊っているような状況になりませんよう。（虚しいだけならいいですけど、外は冷えてきてますから、下手すると死にますよ。）

今やるべきは、間違いなく自己投資（※）

※ここでいう自己投資とは？

• 改めて不動産投資とは何かを立ち止まって考えてみる（買うのが目的じゃないでしょう？買って、儲かるのが目的でしょう？）

• 不動産投資の知識上げるために、意味のあるレベルの高いセミナーに参加する。（無料は、何かしらのリターンを求められるはず。ときには良い無料セミナーもありますが、私の経験上、本物の価値あるセミナーは有料であったことがほとんどです。）

• この際、新築物件の紹介をすべて片っ端から見学前提で情報をもらって、未来の自分オリジナルの新築を建てるために情報をパクりまくる。（図面見るだけでも相当勉強になります）

• この際、新築を建てるためのスキームを自分で作り上げる（実は今、僕、それをやっている最中です。すっげぇ難しそうだってのが見えてきていますが、、、でも、頑張ってやってみるであります）

• サラリーマンであれば本業を頑張る。（えー、という感じでしょうが、本業から得られる、不動産投資へのノウハウって実は意外と多いと思いますよ。例えば僕は開発業なので、開発スケジュールをマネジメントするってのを突き詰めると、それは、デベロッパーのしごとですから。様々な業種でちゃんと真面目に仕事すれば、来る買い相場のときにそのノウハウが遺憾なく発揮できるはずです）

• 不動産の領域に近い資格を取って見るとか（宅建士はもとより、FPやら、とにかく不動産の領域に近い資格ってやつです）、または、簿記を取ってみるとか。（仕分けの感覚覚えるだけでも全然違いますよ。やよいつけるとき）

ナドナド、いろいろありますが、とにかく、来る買い相場に備えて、

• 爪をとぐ

か

• 実弾を準備しておけ

ってことです。

繰り返します。現状間違いなく不動産投資は「踊り場」です。

くれぐれも、「冬の空の下、裸のダンサーとならぬよう」ご留意を。

目指すは、

　　　ビッグウェイブを華麗に乗りこなす、素敵なサーファー

たらんことを。

そんじゃ、年末までもう少し（僕はあとめんどくさいイベントが２，３ありまして、それを持って年内は終了！！）。
頑張りましょ。

おやすみなさい。

もうちょっとの予感。。。

久々のUPでございます。

この間も引き続き物件の紹介を受けては、現地へ赴き、「んー、見送り！」を繰り返しております。
なかなかの日々が続きますが、、

先週末なかなか良い物件（新築）の紹介を受けました。

スペックは以下の通り。

1. 神奈川県東部某私鉄駅から徒歩１０分圏内

1. 駅力はいまいちだが、両サイドに大きなターミナル駅があり、そちらから流れてくる需要あり

1. 街自体は閑静で、付近には京浜工業地帯が広がり、それなりの賃貸需要はありそう。

1. 木造２F,２Kの物件の６戸タイプ

1. 積算は珍しく、土地・建物合わせて価格を上回る。

1. 利回りは８％超え。

どうです？なかなかでしょ？
実際に立地も見に行きましたが、ひな壇の上にあり、１Fのプライバシーが確保されている感じです。
日当たりは抜群。

正直悩みました。

ただ、最後の要素である、８％超えが果たして正しい値かどうか？
この裏が取れていないと「絵に描いた餅」となります。

ということで、事前にネットで相場を調べて、週末半日かけて、周辺の駅の客付け業者にヒアリングをかけました。
計６業者が限界でしたが、やはり生きた情報は貴重ですね。

最初に業者さんが出した家賃設定が相場の２割程度高いことが判明。
となると、想定利回りが下がるため、その価格でなら買うということを伝えましたが、価格折り合いつかず。

見送りとなりました。

悪くないんですけどね。
ただ、付け加えるとすれば、
間取りも２Kという点。内装自体は悪いものは使っていないし、メゾネットぽい間取りになっていたりでなかなかおもしろいと最初は思ったのですが、縦長の２Kプランなので、中間の部屋の使われ方がいまいち想像できず、将来使い勝手が悪くなりそうかなと思いました。

ここ数ヶ月ほど、新築の研究（というか、建築の勉強なのかしら）をやっているため、間取りとか、要は半永久的に変えることのできない基本デザインの部分で妥協すると将来苦労するという認識を持つようになっています。

なので、こういった基本デザインにはこだわっていきたいと。

まぁ、でも、あれですね。
だいぶ価格がこなれてきている物件が出てきているような気もします。
まだ、横浜エリアで６％台でものをだしている、時代錯誤な業者も散見するようですが（笑）

そろそろ、購入できる人が絞られてきているのでしょうかね。

焦らず、じっくり構えてみましょう。

僕は、先日大枚はたいて新築のための諸教材をドカンと購入して、建築のイロハから、収益物件の新築における様々なノウハウを頭に叩き込み中です。
＃価格はホント僕の不動産投資人生で一番高いものでした。嫁はん、『てめぇ、これで結果出さなかったら、家からおんだすぞ( - - #)』と脅されております。まぁ、でも、といいつつ、応援してくれる彼女に感謝ですね。

極論を言えば、俗に言う「一人デベ」に近い取り組みなんですが、、、いやはや、これは結構大変そう。
単に土地探して上モノ立てて、、という話ではないのですね。深い。

本業では、一応、それなりの規模の装置を基本設計から市場投入までのマネジメントをやっている立場なので、俯瞰でものを捉えるならば、そんなにやることは変わらないのですが、ただ、いかんせん、建築の細かい話となると全然違いますからね。

ですが、自分でリサーチ・企画・設計の依頼・施工の管理（の依頼？）・金融機関との交渉・契約・客付け業者への営業・そして商品（物件）のリリースまでできるのは結構楽しみです。

当然、様々なハードルが待ち受けているのでしょうが、まぁ、そこは本業でも同じハードルいくつも超えているのであんまり気にしてません。（むしろ、本業のほうがしょうもないことで仕事が滞るので、こっちのほうが全然楽かも）

年末年始は、おそらくこの勉強に時間を費やすつもり。
年始は、リサーチに取り掛かり、３ヶ月程度でデータを揃えて、２０１７年度から具体的な取り組みという形になりそうです。

相当真剣にリサーチに時間費やさないとあかんと思っております。

ま、併せて物件探しもやってますので、状況に変化あれば共有しましょ。

それじゃ、年末に向かってもうひと踏ん張り。
頑張りましょー。

おやすみなさい。

都内でちょいと面白そうな物件を見てきました。

今日は、都内某人気エリアのちょいと訳ありそうな物件を見てきました。
僕の住んでいるところから都内各所は、非常にアクセスが良く、僕の投資対象エリアでもありますが、
ま、いかんせん高止まりしているもので。（笑）

ただ、今回の物件はこのご時世にも関わらず、いい利回りが出ていて、かつ、このエリアは賃貸需要と周辺環境、が非常に良いところなので、「訳あり」であれちょっと見学しておこうと。

駅からは１０分超え。

いわゆる、投資の王道としての「１０分圏内」ルールは逸脱していますが、
都内のこのエリアに限って言えば、無視しても問題なし。

なぜならば、このエリアは、１０分すぎると、次の駅への１０数分いないのエリアに入っているためです。
どっちからか離れすぎるということは、もう一つの路線の駅に近づくということなのです。

かつ、路線バスも充実していますから、最悪はバスでも余裕です。

＃最近思うのですが、本当に不動産投資において、投資対象エリアを「自分の足で歩く」というのはマーケティング上非常に大事であるということです。グーグルストリートビューで得られる情報を大したものですが、自分で投資対象エリアに足を運ぶことで得られる情報はやはり、「質」が違います。

さて、その物件。
どうやら、建築確認が取れていないものらしく、融資が非常に厳しいとのこと。
ですが、その分利回りが高く、面白い物件なんですよね。

気になるのはその家賃設定が正しいのかどうかということですが、
こういうときは、地域の不動産業者さんへの聞き込みをやる。これが鉄則でございます。

駅周辺にある不動産業者さんでも、僕はどちらかというと、「老舗」の雰囲気（ですが、あまりにおじいちゃんがいるようなお店だとこれまた情報がずれてしまうのでご注意）を醸し出しているところ。

今日もそういったお店に顔を出してみました。

いぶし銀のおじさんが対応してくれましたが、どうやら名刺をいただくと、社長さんでした。
根っからの地元民で、不動産業者さんになったということらしく、地域情報にえらく詳しい。

この物件を検討しているんだけどもと伝えたところ、

「んー、賃料設定たかすぎるんじゃないかなー」と。

僕もなんとなく周辺の相場を見ていて、また、たの新築物件を見ていると、この物件の値付けよりも安くで回しているようなので、

『ですよね。大体５万前後じゃないですかね？』

と聞いたところ

「うん、そうだね。周りにはもっと面積小さい新築で近い賃料だから、勝負できないからね。」
「賃料の妥当な価格で還元で価格設定してみて、それでさせれば、面白い投資になるかもですね」

と。うん。この人はわかってる。
あ、そうだ、と思い

『ところで、御社では、投資物件って扱っているんですか？売買で』

と聞きました。すると、その社長さん。

「えぇ、というか、私はどちらかというと、賃貸よりも売買がメインなの」

と。

『へー、どういった物件を？』

「いろいろですよ。お客さんはどのくらいの価格帯がいいの？」

ということで、大体１億以内で数字が面白ければ融資つけて買いますよと伝えて、その場は終了。

適当に入ったのにちょっとした業者開拓になりました。
まぁ、流石に、普通に買ったらこのエリアではせいぜい６，７％台でしょうから、買わないと思うけど、こういったおじさんがたまにすごい物件を紹介してくれる、、、という事があるらしく。

良いクリスマスプレゼントがこないかなぁって。（笑）

その後、近所の公園で息子とバドミントンしてヘロヘロになりながらお家に帰りました。
＃お陰で背中と腰がひどく痛いです。。。

家に帰ってからは、新築のための建築のお勉強中。

また、今年は所得がやたらでかいので、建築系に必要なDVD教材を買いまくっています。
これから年末にかけて、これをひたすら勉強し、
３月までに腹に落とし、年度明けから具体的な行動に移していきます。

昨年考えていた新築のコンセプトもまだ活かしてありますが、当時はコンセプトのみで、実際の建築の知識がゼロでうごいていたため、自分でコンストラクション・マネジメントが全くできていないことに気づきましたので、ここは少々自己投資して少なくとも論理武装はしておいて、建築費用を抑えることで収益性を上げていくようにしようと考えています。

巷では、ボチボチ、面白い相場になりそうだという声が表面化しつつあるのでトレンドとしては踊り場なんだろうなぁと思うので、こういったタイミングでの高値づかみほどみっともないものはないので、
今は、自己研鑽と物件の質の向上に投資しておこうと思います。

焦らず、焦らず。
でも、詰めは研ぎつつ。。。

上がったもんは必ず下がります。

たぶん。。。