不動産投資は不動産賃貸ビジネスでしょ?

2007年に初めて不動産投資を始めました。ペースは遅いものの、2014年に物件1つ出口とりました(内部収益率約35%:譲渡税引後純収益2500万円)。これをベースに新たなフェーズ(規模拡大)に入る過程をあなたと共有させていただくと共に、さらにその先のフェーズ「不動産賃貸ビジネス」に昇華させていく過程もあなたと共有したいと考えています。今、不動産賃貸ビジネスは大きな岐路にたたされていると考えます。同志であるあなたとこの荒波を超えて行こうではありませんか!

どうやら、現実味を帯びてきているようですね。地に足をつけて、前に進みましょう。

とは言え、まだ「ガツン!」という様相ではないようですが、少なくとも地方物件はかなり厳しい状況になってきていると買いないとか。


私の住む神奈川エリアの物件も場所によっては、感覚的申し訳ないですが、0.5%程度の利回りアップ(価格ダウン)という感じでしょうか?
ですが、現状川崎エリアではまだまだ取引が活発である、、、と、業者さんからは情報入ってきていますが、なにせ向こうは「売ることが仕事」ですので、多少フカしていると考えたほうがいいのかな。



実態を抑えないとですね。



あなたの住むエリアはどうでしょうか?



過去の記事でも再三述べていますが、くれぐれも、くれぐれも「融資が出るからと言って、立地条件、建物仕様がスーパービハインドな物件を利回り6%とかで買っちゃあきまへんよ」。


これをお忘れなきよう。
この状況で未だ新築(しかも、竣工が2017年4月とか、なんの冗談だよという)を6%で平気で売りつけようとしている業者が散見されます。



渋谷区・恵比寿の駅徒歩5分の新築なら吟味の上、喜んで買いますけど。(んなもん、ないって。(笑))



僕も前回の記事から、いくつも物件紹介を受けていますが、もう一歩の条件がクリアできないため見送り・見送りの日々です。主に新築系。(築古は、ほしいのですが、現状のポートフォリオを考えた場合、合理的には新築の方が良いのです。僕にとっては)


最近大枚はたいて購入した新築系のための情報、ファシリティを合理的に安く仕入れるための情報をゴリゴリ・ゴリゴリ勉強した成果もあり、一般に出回っている新築が(当然、業者さんが作り込んでいるという面を考えたとしても)どんだけ利益をとっているんだ。と見えてきているため、余計買うのに慎重になってしまいますね。



「あー、俺ならこうするんだけどなー」
「えー、なんでこの間取りなんだろう」
「この周辺の市場に合ってないんじゃないか?」



とかね。(ま、実際作ったことないから、いわゆる、おじさんのプロ野球評論と近いのですが(笑))



新築を売っている業者さんは、必ずと行っていいほど




「なかなか出回らない希少な物件ですよ」

とか

「この物件なら、融資、100%つきますよ(んなもん、僕なら自分でも付けられますってば)」

とか

金利低い今の条件で買わないと損」

とか、まぁ、あの手この手で、売買契約とろうと必死です。
それを悪いとはちっとも思いません。これが彼らの「仕事」だからです。悪意はないんです(多分)


でも、冷静に分析すると、賃料設定がおかしかったり、水道引き込み費入れると平気で0.2%とか利回り落ちるのに、8%ピッタシです(どや!)的な顔で物件紹介されてもなぁ。と。


とにかくです。


今、不動産投資の市況は、僕の直感ではほぼ、間違いなく「踊り場」です。しかも次のトレンドはかなりの確率で「サゲ」だと考えています。


そんな踊り場で、間違っても、上記のような業者さんに「踊らされないよう」気をつけてください。
踊らされるだけならまだしも、気づいたら、誰も見向きもしない壇上で、ひとり素っ裸で踊っているような状況になりませんよう。(虚しいだけならいいですけど、外は冷えてきてますから、下手すると死にますよ。)


今やるべきは、間違いなく自己投資(※)


※ここでいう自己投資とは?

  • 改めて不動産投資とは何かを立ち止まって考えてみる(買うのが目的じゃないでしょう?買って、儲かるのが目的でしょう?)
  • 不動産投資の知識上げるために、意味のあるレベルの高いセミナーに参加する。(無料は、何かしらのリターンを求められるはず。ときには良い無料セミナーもありますが、私の経験上、本物の価値あるセミナーは有料であったことがほとんどです。)
  • この際、新築物件の紹介をすべて片っ端から見学前提で情報をもらって、未来の自分オリジナルの新築を建てるために情報をパクりまくる。(図面見るだけでも相当勉強になります)
  • この際、新築を建てるためのスキームを自分で作り上げる(実は今、僕、それをやっている最中です。すっげぇ難しそうだってのが見えてきていますが、、、でも、頑張ってやってみるであります)
  • サラリーマンであれば本業を頑張る。(えー、という感じでしょうが、本業から得られる、不動産投資へのノウハウって実は意外と多いと思いますよ。例えば僕は開発業なので、開発スケジュールをマネジメントするってのを突き詰めると、それは、デベロッパーのしごとですから。様々な業種でちゃんと真面目に仕事すれば、来る買い相場のときにそのノウハウが遺憾なく発揮できるはずです)
  • 不動産の領域に近い資格を取って見るとか(宅建士はもとより、FPやら、とにかく不動産の領域に近い資格ってやつです)、または、簿記を取ってみるとか。(仕分けの感覚覚えるだけでも全然違いますよ。やよいつけるとき)


ナドナド、いろいろありますが、とにかく、来る買い相場に備えて、


  • 爪をとぐ



  • 実弾を準備しておけ

ってことです。



繰り返します。現状間違いなく不動産投資は「踊り場」です。


くれぐれも、「冬の空の下、裸のダンサーとならぬよう」ご留意を。


目指すは、

   ビッグウェイブを華麗に乗りこなす、素敵なサーファー


たらんことを。


そんじゃ、年末までもう少し(僕はあとめんどくさいイベントが2,3ありまして、それを持って年内は終了!!)。
頑張りましょ。


おやすみなさい。

もうちょっとの予感。。。

久々のUPでございます。


この間も引き続き物件の紹介を受けては、現地へ赴き、「んー、見送り!」を繰り返しております。
なかなかの日々が続きますが、、


先週末なかなか良い物件(新築)の紹介を受けました。


スペックは以下の通り。


  1. 神奈川県東部某私鉄駅から徒歩10分圏内
  1. 駅力はいまいちだが、両サイドに大きなターミナル駅があり、そちらから流れてくる需要あり
  1. 街自体は閑静で、付近には京浜工業地帯が広がり、それなりの賃貸需要はありそう。
  1. 木造2F,2Kの物件の6戸タイプ
  1. 積算は珍しく、土地・建物合わせて価格を上回る。
  1. 利回りは8%超え。

どうです?なかなかでしょ?
実際に立地も見に行きましたが、ひな壇の上にあり、1Fのプライバシーが確保されている感じです。
日当たりは抜群。


正直悩みました。


ただ、最後の要素である、8%超えが果たして正しい値かどうか?
この裏が取れていないと「絵に描いた餅」となります。


ということで、事前にネットで相場を調べて、週末半日かけて、周辺の駅の客付け業者にヒアリングをかけました。
計6業者が限界でしたが、やはり生きた情報は貴重ですね。


最初に業者さんが出した家賃設定が相場の2割程度高いことが判明。
となると、想定利回りが下がるため、その価格でなら買うということを伝えましたが、価格折り合いつかず。


見送りとなりました。


悪くないんですけどね。
ただ、付け加えるとすれば、
間取りも2Kという点。内装自体は悪いものは使っていないし、メゾネットぽい間取りになっていたりでなかなかおもしろいと最初は思ったのですが、縦長の2Kプランなので、中間の部屋の使われ方がいまいち想像できず、将来使い勝手が悪くなりそうかなと思いました。


ここ数ヶ月ほど、新築の研究(というか、建築の勉強なのかしら)をやっているため、間取りとか、要は半永久的に変えることのできない基本デザインの部分で妥協すると将来苦労するという認識を持つようになっています。


なので、こういった基本デザインにはこだわっていきたいと。


まぁ、でも、あれですね。
だいぶ価格がこなれてきている物件が出てきているような気もします。
まだ、横浜エリアで6%台でものをだしている、時代錯誤な業者も散見するようですが(笑)


そろそろ、購入できる人が絞られてきているのでしょうかね。


焦らず、じっくり構えてみましょう。


僕は、先日大枚はたいて新築のための諸教材をドカンと購入して、建築のイロハから、収益物件の新築における様々なノウハウを頭に叩き込み中です。
#価格はホント僕の不動産投資人生で一番高いものでした。嫁はん、『てめぇ、これで結果出さなかったら、家からおんだすぞ( - - #)』と脅されております。まぁ、でも、といいつつ、応援してくれる彼女に感謝ですね。


極論を言えば、俗に言う「一人デベ」に近い取り組みなんですが、、、いやはや、これは結構大変そう。
単に土地探して上モノ立てて、、という話ではないのですね。深い。


本業では、一応、それなりの規模の装置を基本設計から市場投入までのマネジメントをやっている立場なので、俯瞰でものを捉えるならば、そんなにやることは変わらないのですが、ただ、いかんせん、建築の細かい話となると全然違いますからね。


ですが、自分でリサーチ・企画・設計の依頼・施工の管理(の依頼?)・金融機関との交渉・契約・客付け業者への営業・そして商品(物件)のリリースまでできるのは結構楽しみです。


当然、様々なハードルが待ち受けているのでしょうが、まぁ、そこは本業でも同じハードルいくつも超えているのであんまり気にしてません。(むしろ、本業のほうがしょうもないことで仕事が滞るので、こっちのほうが全然楽かも)


年末年始は、おそらくこの勉強に時間を費やすつもり。
年始は、リサーチに取り掛かり、3ヶ月程度でデータを揃えて、2017年度から具体的な取り組みという形になりそうです。


相当真剣にリサーチに時間費やさないとあかんと思っております。


ま、併せて物件探しもやってますので、状況に変化あれば共有しましょ。


それじゃ、年末に向かってもうひと踏ん張り。
頑張りましょー。


おやすみなさい。

都内でちょいと面白そうな物件を見てきました。

今日は、都内某人気エリアのちょいと訳ありそうな物件を見てきました。
僕の住んでいるところから都内各所は、非常にアクセスが良く、僕の投資対象エリアでもありますが、
ま、いかんせん高止まりしているもので。(笑)


ただ、今回の物件はこのご時世にも関わらず、いい利回りが出ていて、かつ、このエリアは賃貸需要と周辺環境、が非常に良いところなので、「訳あり」であれちょっと見学しておこうと。


駅からは10分超え。


いわゆる、投資の王道としての「10分圏内」ルールは逸脱していますが、
都内のこのエリアに限って言えば、無視しても問題なし。


なぜならば、このエリアは、10分すぎると、次の駅への10数分いないのエリアに入っているためです。
どっちからか離れすぎるということは、もう一つの路線の駅に近づくということなのです。


かつ、路線バスも充実していますから、最悪はバスでも余裕です。


#最近思うのですが、本当に不動産投資において、投資対象エリアを「自分の足で歩く」というのはマーケティング上非常に大事であるということです。グーグルストリートビューで得られる情報を大したものですが、自分で投資対象エリアに足を運ぶことで得られる情報はやはり、「質」が違います。


さて、その物件。
どうやら、建築確認が取れていないものらしく、融資が非常に厳しいとのこと。
ですが、その分利回りが高く、面白い物件なんですよね。


気になるのはその家賃設定が正しいのかどうかということですが、
こういうときは、地域の不動産業者さんへの聞き込みをやる。これが鉄則でございます。


駅周辺にある不動産業者さんでも、僕はどちらかというと、「老舗」の雰囲気(ですが、あまりにおじいちゃんがいるようなお店だとこれまた情報がずれてしまうのでご注意)を醸し出しているところ。


今日もそういったお店に顔を出してみました。


いぶし銀のおじさんが対応してくれましたが、どうやら名刺をいただくと、社長さんでした。
根っからの地元民で、不動産業者さんになったということらしく、地域情報にえらく詳しい。


この物件を検討しているんだけどもと伝えたところ、


「んー、賃料設定たかすぎるんじゃないかなー」と。


僕もなんとなく周辺の相場を見ていて、また、たの新築物件を見ていると、この物件の値付けよりも安くで回しているようなので、


『ですよね。大体5万前後じゃないですかね?』


と聞いたところ


「うん、そうだね。周りにはもっと面積小さい新築で近い賃料だから、勝負できないからね。」
「賃料の妥当な価格で還元で価格設定してみて、それでさせれば、面白い投資になるかもですね」


と。うん。この人はわかってる。
あ、そうだ、と思い


『ところで、御社では、投資物件って扱っているんですか?売買で』


と聞きました。すると、その社長さん。


「えぇ、というか、私はどちらかというと、賃貸よりも売買がメインなの」


と。


『へー、どういった物件を?』


「いろいろですよ。お客さんはどのくらいの価格帯がいいの?」


ということで、大体1億以内で数字が面白ければ融資つけて買いますよと伝えて、その場は終了。


適当に入ったのにちょっとした業者開拓になりました。
まぁ、流石に、普通に買ったらこのエリアではせいぜい6,7%台でしょうから、買わないと思うけど、こういったおじさんがたまにすごい物件を紹介してくれる、、、という事があるらしく。


良いクリスマスプレゼントがこないかなぁって。(笑)


その後、近所の公園で息子とバドミントンしてヘロヘロになりながらお家に帰りました。
#お陰で背中と腰がひどく痛いです。。。


家に帰ってからは、新築のための建築のお勉強中。


また、今年は所得がやたらでかいので、建築系に必要なDVD教材を買いまくっています。
これから年末にかけて、これをひたすら勉強し、
3月までに腹に落とし、年度明けから具体的な行動に移していきます。


昨年考えていた新築のコンセプトもまだ活かしてありますが、当時はコンセプトのみで、実際の建築の知識がゼロでうごいていたため、自分でコンストラクション・マネジメントが全くできていないことに気づきましたので、ここは少々自己投資して少なくとも論理武装はしておいて、建築費用を抑えることで収益性を上げていくようにしようと考えています。


巷では、ボチボチ、面白い相場になりそうだという声が表面化しつつあるのでトレンドとしては踊り場なんだろうなぁと思うので、こういったタイミングでの高値づかみほどみっともないものはないので、
今は、自己研鑽と物件の質の向上に投資しておこうと思います。


焦らず、焦らず。
でも、詰めは研ぎつつ。。。


上がったもんは必ず下がります。


たぶん。。。

今期の決算が大体見えてきました。

最近は、プロマネとして、日々人をどうするとか、こっちが間に合わねーからどうすんだー、でも、人いねーぞー、と上とビシバシ戦う日々(というか、イビられる日々(泣))です。
しかし、一旦会社でると、頭を完全に不動産賃貸業の社長!と切り替えております。
そうすることで、心の病から逃げられるので(笑)


でも、ホント最近は不動産賃貸業やっててよかったって思います。これやってなかったら頭の中が仕事でいっぱいになって、この鈍感な僕でさえ鬱になりかねないので。
感謝です。


さて、んなことはどうでもよくて、
我が社の経理担当、兼、将来の法人社長(自称)の妻が、今期の大体の決算のめどが付いたとのこと。


うちは、CEOを嫁さんが、COOを私が務める立場を目指しています。
てことで、経営的な部分は彼女におまかせということで、僕は現場でゴリゴリ営業活動や価値創造作業に明け暮れる立場隣りたいなと思っています。


二人で同じことやっても仕方ないですしね。ま、厳密にはCEO的か、COO的かと言われるとちょいとかぶっていたりしますが、まぁ、それは良しとしましょう。


話を戻します。
で、決算内容が、「想像以上に儲けが出た」ということらしいです。


減価償却(S造なのでそれなりに償却額が取れる)してもかなり儲けが出たと。


へ?なして?
と整理していったところ、どうやら、今年は空室ゼロ(滞納期間あったが、すでに、地場の優秀な管理会社の方が見事に回収済み)、修繕らしいものはなし。更に金利交渉成功で手残り増大。


この辺が大いに寄与していたらしいです。


結構でかい額なので、それなりに税金ひかれちゃう。。。
まぁ、それ自体は国家に貢献できると割り切れば全然構わないのですが、(ちゃんと正しい方向に使ってくれればね)、とは言え、額がそれなりにあるので、であれば、物件の改善にもう少し回してもいいかなぁって。


闇雲にやればいいわけではなく、
ちゃんと物件の価値向上に役立つ、「それ、何のためにやるわけ?」を整理して、必要な箇所に必要な改善を適用していこうと思います。


まぁ、規模拡大においては、メガ大家になった先人たちは「ちゃんと税金を収めたほうが、結果として規模拡大が加速する」とおっしゃってます(理由はよくわからんけど)。


なので、あまり、無理くり経費を落とさず、意味のある投資を行って、
それでも余ったら気持ちよく、国家に貢献しようと思います。


#あ、今日の僕、ちょっといいこと言ったかな?(笑)


今週もあと2日。(ここからが胃が痛いデーですが)
頑張りましょ。


おやすみなさい。

とにかく、行動。(物件高いからって、何もしない、変ですよね)

こんばんは。
横浜・川崎も随分冷え込んできました。あなたの地域はどうでしょうか?
今年はちょっと寒そうだから、年末年始は雪があるといいな。(昨年は、全然雪がなかったので)


さて、ここのところ毎週末、何かしらの業者さんめぐりをやってます。
いかんせんこの市況ですから、とにかく、浮ついた気持ちにならず、かつ、「物件高いから何もしない」じゃ、相場観を失うよなってことで、「だったら物件めぐりで、まち探索を楽しんで、業者巡りで次なる買い場が来たときにスムーズに動けるための人脈作り」に勤しんでます。


業者さん巡りって最初は緊張気味で、話し込んでしまうと2時間とかになっちゃってましたが、これだと効率悪いので、頭10分でアイスブレイクとして、残り50分で、前半を自分の紹介と投資ポリシーの説明、求めている物件の条件を伝えて、後半は業者さんのお話を傾聴するという形でだいぶ効率よく業者さん巡りができるようになってきています。


今週土曜は、とある信託系銀行さんからの業者さん紹介で横浜の某大手私鉄系業者さんと、その銀行の担当さんの3者面談してきました。


お決まりのアイスブレイクでは、3者の会社の愚痴セッション(笑)。
内容は、あまりに赤裸々すぎてここではかけませんが、よくわかったのは、まぁ、どの業界も、サラリーマンゆえの理不尽さについても共通するところがあるもんだと、良い勉強になりました。


その後、私の個人の話と資産状況サマリ(あ、こういった資料をキチンと作っておくと、どうやら信頼性、、、というか、見込み客として手厚く扱ってくれそうだということがわかりました。是非あなたもそうしてみてください)を開示し説明したところ、銀行の担当さんいわく、


「kanaloaさんは、この時点で審査OKです(笑)」


とまで言ってくれました。えへへ。(リップサービスか?まぁ、普段それなりにいろいろやってるので、ちゃんとそれを見せられれば自ずと結果は、、ってことですね。)


また、この業者さんとは品川物件の取引をすでに一回している点を伝えたところ、裏から上司の方が挨拶に来られて逆にこっちが恐縮してしまいました。


さて、この信託系銀行さん、金利は、店頭金利から2%オフで、実質1%切るらしいとのこと。(うひゃ~、すごい時代です)
評価は、積算と収益還元の併用。ただし融資期間は原則法定耐用年数。


必然的に、新築かRCの比較的新し目の物件でないと、融資がつかないことがわかります。(築古物件は原則NGっぽいです)


オリックスとかでサラリーマン向けの融資をつけてもらえる物件(大抵は、購入価格と銀行評価(積算ベース)の乖離が大きいのが特徴ですが)に関しては、借り換えも受付ないそうです。
結構渋い銀行さんなんですね。


まぁ、僕はポートフォリオとしては、新しめの物件を組み込まないとバランスが悪いので、この銀行さんで、新しめで、ある程度評価画のびる(理想は物件価格の8割)ようであれば、かなり使い勝手が良さそう。


このご時世、首都圏で収益物件を買うとなると、新しい物件ほど販売価格と銀行評価の乖離が激しいのでなかなかですが、最近はチラホラその条件に近い物件が見え始めています。(昨年は全然なかった)
潮目は着実に変わりつつあると思っています。


業者さんも最近やたら新築の売り込みが激しく。(でも、同じ物件が晒し者状態になっている期間も長くなりつつあります)


こういう部分は、日々行動を積み上げていかないと肌で感じられないというか。
業者さん訪問でまだ、結果に直結しているわけではないのですが、こういう、なんていうのかな、、、「相場観」ってのは手足と頭使って、行動しないとどうしても感じることができない、、、というのが僕の考えであります。


ちなみに、今日は息子が「お前、週末ごとに、あちこちわけわからん街に連れ回しやがって、たまには息子の相手せんかい!」てきな不満を漏らしたので((笑))、んー、でも、そうだな、そうだ、最近川崎駅の東口からずーっと東側の産業道路エリア北側(要は殿町付近まで)が気になっている特殊エリアなので、ここを見に行きつつ、息子には「よし、今日は大きな公園に行こう!」と、大師公園につれていきました。


息子も大満足で安心。


ついでに周辺の賃貸需要を見てきました。
なかなかです。このエリアは、いわゆる通常の投資セオリーではない戦略があり、ここは地元民である僕にとってアドバンテージであると考えています。


今日、川崎大師周辺をウロウロしてみて、あんな有名な場所なのに意外と観光客すくねーなぁと思っていましたが、ふと、あるキーワードを思い出し、ここって結構将来面白くなるんじゃなかろうかと考え始めました。


このエリアのマーケティングを強化する必要がありますね。


てことで、物件高いからって、行動は止めず、来るべきタイミングを逃さぬよう、業者巡り、金融機関の開拓、そして独自マーケの継続と、自主新築への計画(妄想?)を続けたいと思います。


そんじゃ、明日から一週間の始まりですね。(僕もやることいっぱいあって、胃が痛いのですが(苦笑))
いろいろ大変ですが、無駄なことは一つもないと信じて、目の前のことに集中してまいりましょう!!


おやすみなさい。

EU離脱ショックの次は、トランプショックですか。さてさて、難しくなってきましたね。不動産投資は。

今日、とある会議中に「げ、トランプが大統領当確だってよ」という情報(仕事しろよって感じですが)から本題からそれてしばらく会議が中断してしまいました。
ま、それだけ世界の情勢を気にするワールドカンパニーだってことでw(んなこと、絶対ないのですが)


つい先日は、イギリスのEU離脱ショックで、市場が混乱、そして今回はトランプ当確でまたも混乱。
ヘッジファンドの書き入れ時がきましたね。


こういう時は、素人は黙って相場を見ているべきですね。(ま、どっちにしても僕は株のポジションないですが(笑))


アメリカ国民は、完全にトランプさん劇場に、国の政治の本質を見失ってしまったのかもしれませんね。
ただ、それだけのことをやれるトランプさんの今後の手腕にちょっとだけ期待しちゃうところもあります。
今でこそあれだけの巨万の富を抱える不動産王も、一時期はじり貧だったこともあったようですよ。そこからここまで上り詰めた人です。


普通の人じゃないってことですものね。


まったく、と言っていいほど世界は違いますが、同じ不動産という領域の人が、国家のトップに立っているところは、単純にとっても興味深いです。
不動産ってやってみるとわかりますが、あらゆるビジネスの基礎になる部分が多分にありますから、また、巷では政治の素人と言われているようですけど、ビジネスをやる以上、トランプさんが国の政治に対して無知であること自体が矛盾していると僕は思っています。


わけのわからない思想家が大統領になるよりははるかに地に足がついているんじゃないかと。


ま、ただ、いろんな問題発言がある以上、なかなかアメリカが一つになれる、、、とは思えませんが。
とにかく、興味津々です。



さて、これが、不動産投資、賃貸事業にどう影響を及ぼすか、、、ですが、、、



全然わかりません。(笑)わかれば、苦労しませんって。



少なくとも、現時点では、円高に振れていますから、現時点では、海外からの日本への不動産投資はちょっと向かい風ってことくらい。わかるのは。
ただ、おそらくは、戻すでしょうから、実際どの程度のインパクトがあるかわかんないですね。


円高が長期化すれば、いくら利回りが相対的に高いからと言って、為替損考えると投資の妙味がない、、、といって海外からの日本不動産への投資が冷え込むといったことはあるかもしれません。


先週末武蔵小杉の某大手不動産業者さんと話す機会がありましたが、最近は武蔵小杉周辺のタワマン(ボコボコ立っているあれですが)の流動性が極端に下がってきており、代わりに3000万円台の実需の動きが活発化してきているそうです。


武蔵小杉周辺のタワマンは、投機目線の買い物が長らくあったそうですが、この辺が先週の時点で流動性が下がってきていることにくわえ、上記円高がさらに続いた場合は、いよいよ不動産は、、、という考え方も視野に入ってきそうですね。
3000万円台の取引が盛んなのは、単に変える人がその層しかいなくなっている部分がクローズアップされているに過ぎないのではないかと僕は考えています。(景気が良いというわけじゃない気がする)


って、いまチャート見たのですが、若干戻してますね。(利確の動きかもしれませんが)


面白かったのは、安全資産として、「ビットコイン」の価格が上がってきている点です。
この値動きは、注意してみておいた方がいいかもしれません。


仮想通貨が市民権を得るということが、現実のものになりつつあるという点、これはちょっとしたパラダイムシフトと考えるべきです。
どうなるか、注視しておきます。


なかなか面白いです。必見です。
http://ビットコイン相場.com/


あとは、肝心の銀行さんの不動産への融資姿勢がどうなるか、金利がどうなるか?
この時点ではなにも予想はできませんが、ここ数か月がちょっとした見ものですね。


一部、金融機関の不動産賃貸業への融資が絞られてきているという話が、もっと広がるのか?
となれば、融資が付かず、物件が値下がりせざるを得ませんから、いま、巷で作られまくっている新築群のあの法外な値段が落ちてくるかもしれません。
(だって変えない人だらけになったら、値下げするしかないじゃんってことで)


ネットの物件情報をいくつか定点観測しておくべきですね。
大体、あと2,3割ほど安くなると、僕的には買い場なので、これから数か月はじっくり見ていきながら、同時に今続けている業者さんや銀行さんとのパイプ作りも進めていこうと思います。


さて、あなたは、このあたらしい「チェンジ」どうとらえて、明日以降、どう行動していきますか?


おやすみなさい。

近況報告と新築物件購入と併せて発生する担保評価割れ(首都圏限定?)について、そして購入判断で意識していること。

アメリカ大統領選挙も目の前ですね。
巷では、トランプさんが大統領になった暁には、市場が混乱する→リーマショックを超える大不況のトリガーになる、、、とも言われているようですが、さて、どうなることやら。


戦々恐々としたところで何も現状は変わらないわけですから、僕らは日々粛々とやるべきことをやる。
これに終止すべきなんでしょう。


さて、近況報告です。
最近はとにかく、「種まき」「種まき」「お!刈り取り?、、、んー、ダメだ、種まき」「種まき」「おおお!!今度こそ刈り取り?、、、むー、ダメだー、種まき」。。。
こんな日々ですが。(笑)


物件を紹介されては、現地へ赴き、数字を弾いては、んー残念!!とお断りしたり。ま、最近は息子も7歳になり現地にいっては、近所の公園でサッカーの真似事で文句も言わないので家族サービスも兼務できているので良しとします。


何より、いろんな地域(駅)でランチしていますから、楽しいですしね。
普通に生きていたら、週末ごとに都内(城南中心ですが)や横浜の東横線京急線相鉄線の駅ごとにまち探索なんてありえないですから、これはこれでありがたいなと。


と、いっても、結果は出さないといけないのですが(泣)
とにかく、中古ですら8%行っていたら御の字の情勢。(あ、横浜東部の主要な駅周辺ですよ。)
新築は7%台が当たり前で、業者さんに「8%台がほしい」というと「バカなの?」くらいの勢いで否定されます。


まぁ、でも、融資は僕の場合、1%前半、場合によっては1%切るであろうとのこと。(期間30年とかで。ほぼ実需の住宅ローンのレベルですよね。)ギャップは取れるからいいんじゃないの〜という甘い囁き(僕の中の心の悪魔の)が聞こえてきます。


また、新築はその性格柄、とくに首都圏に於いては、物件が値上がりしすぎて、物件の評価が追いつきません。
最近新築の提案業者さんからしょっちゅう受けますが、横浜エリアでは、だいたい物件価格の5割、6割がいいところで、都内に至っては4割、5割が限界です。


僕は、積算重視偏重思考はまずいと考えている口です。というか、このご時世、売値が積算を下回るということはまずないと考えるべきだと思います。逆にそういう物件は、よほどのボロ物件、スーパービハインド条件物件、土地がでか過ぎで採算割れする(土地でかいと固定資産税もそれなりでしょ?ってことで)単品では基本的にはキャッシュが出づらいものだと考えています。もちろん、ポートフォリオの一つとして考え、十分にリスクに耐えられる体力をお持ちで、対銀行さんに対する評価対策という意味でこれを組み入れるであれば、否定はしません。



なので、僕はだいたい7割、8割の評価が出れば、自己資金を多少突っ込んで、数年の後にキャッシュ・フロー積算+返済を重ねることで、評価がトントン(ちょっとマイナスくらいでも可)にしていれば、次の投資機会が訪れるのではないかと考えているのです。


そのほうが、経営自体安定しますし、返済も進むので、実際の自分の資産が増えますしね。


本屋さんには最近はあまたの不動産投資本が溢れていますが、この辺の考え方についてロジカルにそしてとても易しく説明されている本で、僕がおすすめしているのはこの本です。



特に終盤の評価損に対するアプローチは僕が参考にしているところです。その他もとてもためになる内容になっているので是非一読してみてください。そして何度も読み返して腹に落としておくことが大事だと思います。


先週の土曜日、とある業者さん(県央エリアに本店がある業者さんで、それなりに実績があるところです)に赴いた際に紹介された町田駅から徒歩16分の新築物件。


結果的には購入を見送りましたが、正直悩みました。


駅力としては定評のある町田駅(県央?といっていいのかしら。投資対象としては僕はあまり好まないこのエリアで数少ない投資対象の駅です)から、16分とは言え、徒歩圏内。
地形もよく(ほぼ長方形)で200平米ちょい。
価格に対し、担保評価(積算ではなく、積算の8掛け計算)が、物件価格の8割に達しています。


業者さんの利回り計算も、五年目の近辺相場の家賃で設定しているのがわかりました。その上での利回りが7%前半。
おそらく、新築プレミアムをつけることが十分に可能ですから、1割、2割り増しの計算で最初の数年は数字が出せるはずです。


でも、踏みとどまったのは、
自分の判断軸がぶれている(買いたいバイアスがかかっている)点と、どうしても徒歩16分圏内での賃貸運営が「分からない」からでした。

   わからないものには投資しない (ウォーレン・バフェット氏)

   リスクとはどれだけ投資の損失が出るものかと捉えがちですが、
   そのリスクが全面に出てくるときは自分の投資をよく理解していない時です。
   バフェットはそのリスクを避けるために
   自分が理解できないものには投資をしなかったのです。

引用:世界一の投資家ウォーレン・バフェットの名言01- 勝ち組・金持ちの名言



は有名ですが、(まぁ、僕がバフェットおじさん級ではないではないか!との鋭い指摘はさておくとして(笑))
とにかく、自分で釈然としない物があるときには投資に踏みとどまることにしています。


もう一つ、こういう場面で、判断軸としてとても助かっている存在があります。
それは、「嫁さん」です。


彼女がどうにも釈然としない顔をしているときというのは、経験則上、「何かよくわからないことがあって、その先にあまりいいことがない」というときなのです。


先の川崎物件(きちゃなかったけど、出口でも儲かった)、品川物件(出口は取っていないけど、すでに安全圏で、十中八九出口でキャピタルゲイン取れる自信あり)のいずれも、彼女は「いいんじゃない。買おうよ」と言っていました。そのときに彼女の表情に一点の曇もなかったことを思い出します。


今回の物件、僕はかなり購入に前向きだったのですが、どうも彼女が渋い顔をしていたのです。



「なんか、ひっかかるのよねー。うん、悪くないと思うんだけど、数字的には」



えぇ、彼女の感覚には、「数字が語ること以外の別のなにか」がその「軸」になっているようです。
なので、全然定量的に議論できるところではないのですが、ボク個人、モノづくりの世界にいて、例えば製品の品質や工程を語る上で、数字が示す「以外の部分」が大いに影響を及ぼすことを知っています。(だから、「見える化」は正しいアプローチだけど、全てじゃないと思っている一人です)



なので、僕自身、購入に際しては、なにせ金額がでかいので、彼女のいわば「第六感」的な部分も判断材料にしているというわけです。


経済の非常に「マクロな視点」では、ここ数年が怪しいと言われていますからね。


わからないときは、投資しない。


改めて、大事だなと思う次第です。まぁ、正解かどうかは、、、これまた「わからない」のですけど。(笑)
あなたはどう考えますか?


#今日、突然某信託系の銀行さん(L&Fじゃないですよ)から電話がかかってきて、なんだろうと思ったら、これまた某信託系の業者さんからの紹介でコンタクトされてきた模様。いろいろ会話したところ、他の業者さんとのパスをお持ちのやりて?っぽい方だったので、マッチングを依頼しておきました。なんか最近、いろんな業者さんとパスができつつあり、誰がどこの人で、、ってのがわかんなくなってきました。


#こういうとき、営業さんって人を覚える商売だから大変だろうなーって感心しちゃいます。こういうパスを地道に作って来るべきタイミングに備えようと思います。


#あと、昨日日曜もかなり購入で悩んだ物件があったのですが、、、あー、かなりダラダラ書いちゃったので、次回(数日後)に共有しますね。


それじゃ、今日もお疲れ様でした。おやすみなさい。