１０１０回目のプロポーズ。カーネルサンダースおじさんLOVE。なお話し。

何だこのタイトル（笑）
自分で書いておきながら寒いなぁ。と感じている始末です。はは。

「いい質問」が人を動かす

会社の生き返りの電車の中吊りで気になった本で、思わず購入してしまいました。
この手のノウハウ本は、正直あまり役に立たないことが多いのですが、
この本に限って言えば結構役に立っています。

今、停滞している僕のプロジェクトをドライブするために、この「質問力」は大いに役立っています。
この状況で、いくら僕から「はよせんかーい（怒）」とけしかけたところで、全然状況は良くならないし、むしろ悪化しますからね。
この質問の力を使わせてもらったら大分（とはいえ、まだまだ課題は山積ですけど（笑））状況は改善されてきた模様です。

ま、興味あればお試しあれ。

ってお話しではなく、実はその本の本質からそれる部分ではあるのですが、
著者が触れていた話でとても心に響いた箇所があったので共有しておこうかと。

なぜか、質問力を説いているこの本の終盤で、「人生で成功するための3つのルール」という章が現れるのですが、
ある事例として、かのケンタッキー・フライド・チキンの創始者である、カーネルサンダースおじさんの逸話。
これが僕の今のこころに「ズキューン」と来たのでご紹介しようかと。

　　　　　１０１０回目のプロポーズ

これがキーワードなのですが、

カーネル・サンダースおじさんといえば、ＫＦＣの前で、笑顔満面でたたずんでいる（大阪ではいろいろイベントごとにいじられているようで）のが印象的ですが、このおじさん、もともとは、レストランを経営していたらしいのですが、近隣にハイウェイができた影響で、そのレストランが廃業になったんだそうです。（うーむ、不動産投資にも通ずるものがありますなぁ。）

でもそこで、彼はあきらめず（その時、彼は御年６５歳！すごいですね。）、自分のチキンレシピを売り込むところから改めてチャレンジしたのだそうです。
繰り返しますが、御年６５歳で、です。
※うちの会社でその辺まで残っている人は、かつての勇者でありますが、そのほぼ９割５分は、「昼行燈化」しております。

で、カーネルおじさんは、このレシピを売り込むために２年間、なんと、営業した回数にして１００９回。
１００９回失敗して、１０１０回目にビジネスが受け入れられたんだそうです。

そう、まさに、

　　　　１０１０回目のプロポーズ

なのであります。
カーネルおじさんが、１００回目であきらめていたら、僕らが楽しく・おいしく食べているあのケンタが食べられなかったのですから、すごいことですよね。
今度、ＫＦＣに立っているおじさんの人形見たら手を併せなくちゃね。

ここまで、土地が高騰し、建築家価格が高騰し、なかなか狙った利回りに到達できず、また、到達できそうでも、今度は評価が全然追い付かなかったりする状況で、物件仕入れもままならず本当に地団太を踏む毎日となっています。

ですが、きっとこの私状況をみたカーネルおじさんは、僕にこういうのかもしれません。

は？お前は、まだ数十回の「ノー」なんでしょ？だったらあと１０００回以上トライしてみればいい。
それでもだめなら、１００１回目をトライしてみればよい。

と。

絶対にあきらめない心がある人こそ、最終的に成功しているのですね。
きっと、巷の「成功者」と位置付けられている投資家さんたちも、見えないところできっと多大なご苦労をされているんだと思います。

こんなところで愚痴言っている場合じゃないですね。

てことで、今秋末も業者開拓、、、あ、いや、違うな、
土曜は、これまた久々の高額不動産投資関連のセミナーに行って参ります。

今日、嫁はんが、「４万ってセミナー代って、、、ちゃんと元とって来いよな(- -#)」
と発破？をかけてくれたので頑張って何かをものにしてきます。

あ、お題は「新築系」のセミナーです。
ただ、今日振り込みしたのに、確認メールが来ていない。。。ドキドキ。

ま、大丈夫そうですけど。
てことで、この辺の情報もまた別途共有しましょう。

おおぅ。まだ木・金とあるのね。
お互い頑張りましょーね。

おやすみなさい。。。

新築の仕込みをやっていますが、、肝心なあれを忘れていました。。。大反省。

不動産投資、楽しくやってますか？？

さて、ここ数か月ほど、業者様とのパイプ作りにいそしんでおります。
ほぼ毎週のように、業者さん面談を繰り返しております。（基本 Face to Faceがいいと思っているので、自分で足を運んでおります）

不動産投資の話をしても糠に釘状態の担当の人や、
「それ、レインズからしかひっぱってねーだろ」的な提案の人や、
実力のある方とか。

まぁ、人それぞれで結構楽しんでます（んー、最近人と会うのが楽しいようで、目的が変わりつつあるような（笑））

ですが、こういった行動に少しずつですが成果（の入り口ですかね）が出始めているようです。

日曜のお昼時、この日も午前中、田園都市線の某駅の某大手業者さんに足を運んで、青葉台でハンバーグ食べてましたところ突然電話が。
出たところ、これまた東横沿線の某業者様からでした。

「kanaloaさん、土地からの新築、やりません？」と。

『ひょえ？場所はどこですか？』

「某私鉄沿線とＪＲのハブ駅徒歩数分の土地ですけど、どうです？」

『ぬ。それは面白そうですね。ではハンバーグ食ったら、お店に参じます。もうちょいお待ちを！』

といって、一旦電話を切り、
ハンバーグを完食し、午後にアポを入れていた別の業者さんとの打ち合わせを華麗にすませ（笑）、夕刻日暮れ時に電話をもらった業者さんに直行。

紹介を受けた土地に直行。すっかり更地になっており、んー、大した値引きできそうもねーけど、まぁ、立地は、超抜群なのでしょうがないか。
というのが所感。あとはウワモノがどのくらいで入るかなってところです。

最初にその業者さんが「想定」で建てた建物代金は、坪９１万。
＃おい。それって下手すればＲＣ行けるんでねーの。的な驚異的な木造です。

「その坪単価はちょっと現実的じゃないような。。。大体、在来で７０～８０万てところじゃないとー。」

ってことで、この辺を精査すべく、昨日時間を作って、夕刻に工務店さんと面談（併せて日中金融機関へ打診もしました）。

この工務店さんは、５０年の実績ある小さいながらも信頼がおけそうなところでした。
ただ、良くも悪くも老舗なので、値段が融通利かなそうな感じ。
どう頑張っても外構費用込みで９０万弱だとか。。。

んー、高い。
土地が高いから建物をある程度抑えたかったのですが、といったところ、「○○不動産からのご紹介なので、その辺を加味して勉強はさせて頂きます」
と意気込みは頂きました。

この駅から徒歩5分以内であれば、利回りが７％後半であれば「即買い」でしょう。
ここに何とか持っていけそうな感じにはなっています。

なので収支上は、自己資金を1割チョイ突っ込めば十分成り立つのですが、

完全に見落としていたことが。。。

そです、「銀行評価」の側面です。

積算がぜんっぜん追い付かんのです。有名駅、近隣商業エリア、かつ徒歩5分以内であれば、30万/平米は下らんと高を括っていたところ、実際は24万。
ぎょえー。

想定価格に対して、6割弱にしか届かない。。。7割強であれば、自己資金突っ込んで十分行けると思ったのですが、、、
工務店さんも呼んで侃々諤々やったのに。。。

僕のメインバンクと、いま競合で競ってもらっている別の某地銀さんも、基本は積算あってのものですから、相当評価は厳しくなると思います。
某信金さんにも打診しましたが、「んー、積算が伸びないですね。。」とボソリ。

もちろん、積算だけにこだわりすぎると、購入機を失うわけですから、あれですが、あまりにかい離しすぎるのもまずいかなと。

てことで、現状は残りの某地銀さんの評価待ちで、ですが、土地はホールドしてません。
その間に業者さん（まず個人でこの価格を変える人はほぼいない）に持っていかれたらそれはそれでいいかなと。

いやはや、うかつでした。

ま、こんな感じで日々楽しくやっております。

今回の取り組みで得たこと。

• 良い工務店さんとのパスができたこと

• 銀行さんの融資スタンスがあまりイケイケでなくなったことがわかったこと

• メインバンクでは、いちげんさん扱いでない金利メニューがあることがわかったこと

• 土地の形がいいと、当たり前ですが、値引きなんて対してできないことがわかったこと

• もっともっと新築のための知識をつけねばならんと再認識したこと

こんな感じでしょうかね。
先日、例の高額セミナーで新築のコンテンツやってたんですが、忙しくいけませんでした。
うー、こんなことだったら行けばよかった。。。

しかし、物件の収益力が高いエリアでは、なかなか評価が伸びないものです。

さて、今日は寝ます。おやすみなさい。

次の投資タイミングに向けた種まき

良い週末でしたでしょうか？
私は、土日どちらも不動産業者周りを家族でやっておりました。

土曜は、南武線沿線の地場の業者さんが売り主の物件見学と、鶴見駅付近の大手不動産業者さんおすすめの物件見学、そして今日日曜は、横浜の大手不動産業者さんおすすめの３駅利用可能な新築物件の「土地」の見学、そして最後に川崎の大手不動産業者の訪問。

まぁ、我ながらよく動いたなと（笑）
息子も物件見学はピクニック気分でついてきてくれるのがありがたいです。
こういう感じで自然と不動産投資についての選択眼を身に着けさせてできるだけ早く不動産投資家デビューさせてやろうかと画策しております。

南武線沿線の某駅から徒歩３分の物件はなかなか面白い物件でしたが利回りが中古なのに６％後半とどう考えてもありえない数字だったので、「交渉できない？（売主さんでしょ？）」と聞いたところ、その業者さん曰く「いやー、うちも買い取り時に高く買っちゃってかんたんに下げられないんですよね〜（苦笑い）」とのこと。

普段は実需のお客さん相手にしているそうなので、そういった相場観なしに購入しちゃった感じかもしれませんね。
てことで、見送りですが、その担当さんが誠実な感じの人だったので、物件購入の条件を渡して引き続き物件紹介を依頼。

次に鶴見の物件ですが、これはいわゆる積算評価がバリバリ出る物件で、融資はほぼ１００％出ちゃうわけですが、いかんせん利回りがひどい。現状７％を切っている状況（上モノの評価ゼロなのに）しかも、駅からとほ２０数分。
この物件は、エリア的には高級住宅街とされている立地にあり、駅までも分オーダーでバスが頻繁にやってきますという点で、いわゆる「徒歩１０分」という一般的な不動産投資のセオリーは通用しない特殊なゾーンだとは理解しています。

なので、投資の背景によっては買って数年で売却というスキームもありますが、現状の利回りだとちょっとなぁと。「中古なので８％くらいでいただけるなら考えますよ」と伝えたら「そうすると、土地の坪単価を大幅に割っちゃうので、業者価格になっちゃいますよ。」とやんわり怒られました。あはは。

無理して買うものでもないので見送りです。

そして今日は、新築の土地の見学。
この土地は、横浜エリアでJRと私鉄の計３駅が徒歩圏の物件。
横浜ならではの坂道の上の雲ならぬ、坂の上の物件（笑）なのですが、価格次第ではこの物件の購入はありかもしれません。現状７％中盤の値付けをもくろんでいるらしいですが、８％台に値引きがうまくできれば購入するつもり。
ただ、現状まだまだ融資がゆるゆるなので、他の人が買っちゃうかもですね。

で、夕方は、家族で川崎のヨドバシカメラで家のネット環境の見直ししてきました。

※お特情報！：ワイモバイルでNTT+他社プロバイダでネット環境を持っている方、今なら、ほとんど手出しなく、softbank光に乗り換えて、＋wifiルータを手に入れられるみたいです。僕はこれでNTT+某社のプロバイダ契約を解除することになりました。旧プロバイダのメールアドレスは引き継げるみたいですね。諸事情でこの窓はそこまで長くは開いていないそうです。

これで、僕のモバイル環境は劇的に改善されます。うふふ。

そして最後に、１７時から川崎の某大手不動産業者に訪問。
「収益物件に強い担当さん」を社員プロフィールから見つけ出し、指名させていただきました。

彼の担当は川崎の川崎区と幸区が中心なのですが、話を聞くにどうやら、僕が８年前に以下のような分析（というか、素人がゆえの自由な「予測」ですが笑）が現実のものになっているようです。

★８年前の自分が偉そうに川崎を語る。
川崎熊手地帯。（明日の不動産投資をボケっと考える）: ハワイを目指す不動産投資家 アロハ大家Kanaloa

結果的にこの恩恵なのか、川崎物件ではかなり儲かったのですが、今日の話から、川崎エリアの進化が更に進んでいるようで、新たな目線で市場を捉え直す必要があるようです。
こちらも鶴見エリアと同じく、「別に駅から１０分を死守する必要はない」特殊な市場が開けているというところがミソです。

だからといって、闇雲に投資しても駅から１０分以上はリスクが上がっていく一方ですから、ここには一定の「マーケティング能力」が求められます。
エリア一つ間違えるとそれなりに苦労しちゃいます（失敗はないと思いますけど）

川崎は、駅チカで勝負するならば、当たり前ですが基本は区分なんじゃないかな。（実績ある僕が言うのですからここは信じてもらっていいと思う）
で、一棟モノでは、駅チカは規模がでかくなるのが必然なので一般投資家はなかなか手が出せないと思う。
かと言って、小さい規模を立ててもそもそもそろばんが合わない。

であれば、、、というロジックですが、これも短絡的に「え、じゃぁ、駅から遠くてもOKなのね？」とするのはちょっと危険。ここで大事になるのが「マーケティング」と言うわけです。

ポイントは「日本の今後の所得層は大観では、２極化する」というところです。（ここ数年如実化しているという話です）

これに合う投資エリアと言うものが川崎にはピンポイントで存在しているということを担当さんから聞きました。
僕は低所得層向け＆ハイソ向けの両面でトライしたいという旨を伝えて、今後は物件提案まちとさせてもらいました。

一部の海外で有名な投資家さんが「ボチボチ、リーマショックを凌駕する市場暴落がくる」と言われ始めています。大体そういった情報が流れている状況は日本では１，２年後に顕在化するのが経験的にあるので注視しておかねばなりませんが、かといって現金を持っていてもそいつの価値が落ちてしまったら意味がない。

なので、現時点の現金を物件に反映させておくのは大事なのかもしれません。
一般的には不動産投資はインフレに強いとも言われますし（遅効性あるんじゃなかろうかとおもいますけど）。

こういった感じで、最近は週末ともなると、家族で次の投資のための種まきをやっております。
秋が来たときに種まいても仕方ないですからね。

ということで、また明日から、チャレンジングなサラリーマン生活ですが、不動産事業家としてもチャレンジングに参らないといかんなぁ。
と改めて目標を改めたところです。

頑張りましょ。おやすみなさい。

物件が高どまりしている、こんな時には。

先週末は世のお父さん方は、娘・息子さんの運動会で無理しちゃって今日あたり体中が痛い、、なんてことになっていたりしませんかね？
実は僕もそうでして、、、綱引きで（こう見えて勝負事に負けるの嫌いでして）マジ全開したら、体中が痛くなり、日焼けで夜中熱中症気味で苦しんでみたり。。散々な週末でして。。。

まぁ、息子にいいとこ見せるためですから、多少の犠牲はね。ということで。

土曜は、とある賃貸併用物件を見に行くと同時に、新規業者開拓をしていました。
賃貸併用は最近になって始めた活動でして、手持ちの自宅マンション（完済）の場所が息子の教育環境としてイマイチという嫁さんの意向を組み、だったら、狙ったエリアに賃貸併用の売り物でたらそっち移るか？程度に始めた活動です。

土曜に見た物件は、某有名私鉄ハブ駅から10分圏内。
建物も見た目は悪くないので「まぁ、見に行ってみっか。」程度の発想で行ってきました。
＃最近は息子も僕らの活動を理解してきたらしく「え？次の物件見に行くの？場所はどこ？」なんて偉そうに聞いてきます。まだ小学１年生ですが、この際だから物件のスクリーニングも教えたろうかと画策してます。
（そのためには四則演算が必要なんで、現在算数ドリルを前倒しで調教中（笑））

半ばピクニック気分なので気楽なもんです。
値段はとても合わないのですが（自宅売却して購入費に割りてても持ち出しなんてあり得んでしょ。）、物件を生で見る感覚や、町の雰囲気を体で感じるのはそれなり意味があると思って続けてます。

＃もし、地方の方で都内や神奈川に投資したいと思っているけど、このエリアってどうなの？という方、いらっしゃいましたら、お気軽に僕に声かけてください。無償でその駅の情報を（実際に現地に行って）お伝えしますよ。周辺の雰囲気や駅前の不動産屋情報、超個人的な物件解析など無用な情報も？提供しちゃうかもしれませんです。（ただし、商売柄忙しくなると、週末仕事になるので、仕事は遅くなること、ご了承くださいませ。あくまで趣味の延長なもので。）

その後は、私鉄沿線沿いの大手不動産販売業者にアポ入れて物件紹介をお願いしに訪問。
こちらからの希望を伝えて1時間ほどお話ししました。

まぁ、最近の業者さんから私が聞いた共通の話題は以下。

• 神奈川東部エリアのグロス利回りは大体中古で８％から９％弱（物件によるが）

• 神奈川東部エリアのグロス利回りは大体新築で７％前半から８％前半（物件による）

• 融資は都銀はかなり厳しめ。だが、ノンバンク系は相変わらず鼻息荒し。（これが物件価格を不当に釣り上げている主要因かと）

• 一時期のイケイケな雰囲気はしなくなってきた。

• かといって、不動産が暴落するような雰囲気ではない。

要するに、「高止まりしている」という感じかなと。相場としては１０年周期でアップダウンを繰り返す大きな流れからすると、

• Ｈ５年あたりまで（不動産好況）

• Ｈ１５年あたりまで（不動産不況）

• Ｈ２５年あたりから今まで（不動産好況）

な、ら、ば、、、ということですが、どなたかのコラムで言いえて妙だなと思ったのは、ここまでの日本不動産の歴史とこれからの（ここ10年ほどの）それは状況（条件）がこれまでとはかなり内容が異なっていくということ。

なので、例えば、Ｈ３５年あたりが次の不動産不況の底、、、と考えるのはちょっと難しいかもということです。
要は、ネットの登場で情報がフラット化されつつあるということ（まぁ、とはいえまだまだ情報にひずみがあることは承知ですが）、プレーヤーがかわってきていること（サラリーマン不動産投資家はもちろん、最近では、海外からのマネーも参加者として大いに市況に影響を及ぼしていますしね。）、これらにより投資家・機関投資家に与える心理的な影響が変わりつつあること。

この辺が要因で、昔みたいにシンプルに市況が動くとは限らないのではないかと考えています。

一番いやなのは、現状の市況がダラダラと続き、高い不動産に、底値ギリギリの金利で融資を際限なく出して、儲かるか儲からないかわからない（すなわち実質的なＣＦが０で、しかも、売却してもほぼて残りなし。→何のために投資したの？的な）不動産投資の状況が続くことです。

結果として儲かるのは、手数料で稼ぐ業者と、薄い金利ながらも手数料やらで稼ぐ金融機関だけ、、という構図。
投資家は儲かりも損もしないから損切物件もでてこないような、そんな状況が続くと本と困ったなぁ。と。

まぁ、暴落したらそれはそれで今度は融資自体がストップすることも考えられるので一概に下がればいいっとものじゃないですが、そろそろ調整が入るべき時期ではないかと個人的には考えているわけです。

ただ、さらに質が悪いのは、これに海外マネーが入り込んでいるということ。
我々が上記利回りでは低いと感じていても、海外ではこの条件で「オォ、コノリマワリハ、ワタシノクニノ、ブッケンヨリ、タカイデスネェ。ホシイデス。」という理由で物件が売れているという現実もあり、いやはやちょっと困ったぞと。

じゃぁ、我々投資家・事業は何もしないで言うかというとそういうわけではなく、

• 市況を紙面でなく、現実・現物・現場を踏まえて実態をつかんでおき

• 業者さんと広く・まぁまぁの深さで付き合いを作りつつ

• 来るべきタイミングを合わせる

この努力を続けるべきなんでしょう。
昔のようにドラスティックに潮目が変わることは少ないかもしれませんが、潮目は絶対変わる時が来ます。

我々は、この潮目の変化に常に注意を払っていくべきなんだと思いますが、あなたは、いかが考えますでしょうか？

物件が高止まりしている、こんな時には、こういったことに時間を使ったり、ファイナンスアレンジをいろいろ考えてみたり、
やることはそれなりにあると思いますよ。

それじゃ、まだ機能の綱引きの腰痛が取れませんので今日はこの辺で。

おやすみなさい。

不動産投資市場の歴史を知れば、未来も見えるのか？

こんばんは。
どうやら、黒田さんの方針により、今後もしばらくは融資のひもは簡単に絞られないような気がしてきました。
んんー。ボチボチ、カクっと市況が傾くかなぁと思っていましたが、
やはり、過去のようにはいかない時代なのか。。。

僕が、好きで拝読させていただいている、「超高属性くまろうさん」のブログでしたか。

richoya.blog.fc2.com

※何せ半端ない属性で僕にとっては、キラキラな世界に住んでいる人しか見えませんで、さらには歯に衣着せぬ内容で、ズバズバ物言うところが好きで読んでいます。

ここでおすすめされていた、以下の本を読み始めたところです。

不動産投資市場の研究―1992年から2011年の市場変遷と投資行動の二十年史

どこを見ても、「え、こんな場所で、この利回りかよ。」「え、こんな間取りでこの先１０年耐えられんの？立地悪いのに」みたいな物件だらけで、なかなか良い物件にであえない昨今。

この市況で光る物件を探し出すのはなかなかなんでしょう。
なので、じっくり時が来るのを待ちつつ、爪だけは研いでおこうと思う次第。

ただ、市況をとらえるためには、それなりの「感性」も必要。
しかし、とはいえ、現場を知るにも手持ちの物件が少ない僕らは、ある程度の書籍、しかもある程度の確度で汎用性が高い書籍で不動産市況の過去を知り、今後起こるであろう、「未来」を推して図るしかありません。

それにうってつけじゃないかってことで読んでます。

なかなか面白いですよ。これ。
５０００円で、６００ページくらいある超分厚い本。（あ、そういや、ピケティの本、途中で挫折したような。）

過去の日本で起きた不動産市場での出来事を年代で抑えており、僕らの知らない世界でこういう風に不動産市場が形成されてきたんだと言い学びが得られます。おすすめです。

過去の歴史もそうですが、まだ読めていない、

９章：歴史の教訓

の章立てが非常に興味あります。マクロ指標や投資インデックスのアラーム機能など、今後の僕の不動産市況を読む物差しが増えるんじゃないかと期待してます。

こういった指標を「不要だ」という論者がいるようですが、僕はおそらくその方はすんごく「不動産市況をとらえる、第六感的な何か？」を人並み以上のレベルで持っている方なんじゃないかと思ってます。
僕もかくありたいですが、いわゆる「凡人」の部類に入る僕です、おそらくそれは無理。

なのでこういう「手に入れられる情報」と「自分で動いた範囲で得られた知見」を融合させてライバルと戦っていくしかないんです。

個人の不動産投資の本は参考にはしますが、「汎用性」の面では融通が利かないので、自分の投資判断には使いません。
それよりも、汎用的な情報や指標を見て、自分の行くべき方向を決めた方がより確実ですし、何より楽しいですしね。

ホラ、車でどっか行くときには、地図みて、カーナビ見て、車のメーターみて、アクセル踏んでブレーキ踏んで、、、目的地に着いた時の達成感と言ったら、、、あ、車に乗らない人には共感いただけないっすね。（汗）

ま、そんな感じです。

とにかく、秋の夜長です。
こういった本をたくさん読んで自分の現状、過去、未来に思いをはせてみてください。

なんか違う切り口の不動産賃貸事業が見えてくるかもしれませんね。

なんかぼわっとした内容でしたが、週末まで頑張りましょ。

＃融資は、メガバンク系はそれなりに絞り込んでいるらしいですが、、、これが地銀・信金・ノンバンクに波及したら、、、ですね。
　くれぐれも立地悪い、利回りがアホみたいに低い物件を「キャッシュフローでるからいいんすよ。」といって購入しないようにしましょう。
　立地よければ大丈夫だと思いますよ。こういう時は立地超重視で安定パイにお金を好感しておくのも策かも。

僕も早く現金を物件に変えたい。。。

おやすみなさい。

不動産投資ドメインでのロジカルなチャイナマネーの動き

大変ご無沙汰しております。
一ヶ月以上放置プレイですいません。

本業のマネージャ研修で日々スパーリングを受けておりまして（新しくボスになった親分がそれはまぁ、可愛がってくれるもので、胃に穴が飽きそうです。ｗ）、つい先日その研修が終わったところです。

「あぁ、これで一息つけるなぁ」と思っていたら、今度は自分のビジネスがうまく軌道に乗らない可能性があるとかで「はよなんとかせんかい！」と発破かけられております。

そんな状況でも、８月終わりに開催された、狼さんのセミナーに出てみたりしてます。
初めて参加させていただいたのですが、まぁみなさん、熱心だなぁと。
建築に特化した内容だったので面白いのですが、反面、「一人でゼロからの建築ってこんなにやることあるんだぁ。」などと、およそエンジニアとは思えない感想を持っちゃったりして。（笑）

地形と、建築ボリュームがどれだけ入るか？これを限られた時間で判断できるようにならないと（判断できるだけの組織づくりができていないと）新築はかなりの確率でコケる可能性が高いという点が非常に大きな学びとなりました。

あぁいけない。表題と関係ない話しちゃいましたね。

実は、こうしている間も、僕は粛々と物件探しを続けてます。最近は、下手に知識をつけてしまったせいか、石橋を叩いて叩いて、、、もう人たたきしたら橋が壊れる的な探し方をするもんですから、物件のアラしか出てこないで購入に至っていないというのが実態でございます。

先日の銀行さんとの金利交渉も無事作戦通りになって（残存期間２０年で、固定期間３年の1.05%ならまずまずでしょ？）、最近は未開拓領域の「地場の不動産業者とのパイプづくり」に勤しんでおります。

地場といっても、それなりに大きな駅の周辺にある、大手じゃない、地場の大手（？言葉が変ですね。ニュアンス伝わりますかね？）に触手を伸ばし始めているんです。

流石にまだ、おじいさんがやっている「超ローカルな地場の業者さん」には足を踏み入れる自信がなく。。。

昨日は、横浜駅に本拠地を構える地場系の業者さんに行ってきました。
もとはといえば、嫁さんが、今の家は子供の通学・帰宅後の習い事にも使えねぇから新しい場所に移りたいんだけど、ってことで勝手に某人気私鉄の駅近くで禁断の「賃貸併用住宅」を探していたみたいで（※）、

その一環で見つけた業者さんだったそうです。
彼女いわく、見つけた物件は坪単価が他の同等物件に比較して極端に安く（賃貸併用だからでしょう）、お買い得だと思ったんだそうです。

※僕は賃貸併用はよほど条件が整わないと買いたくないし、今のマンション住まいに満足しているので基本的には興味なんですよね。。（といったら嫁はんにぶっ飛ばされますが）

彼女の選択眼は正しくて、たしかに相場よりかなり安い（賃貸併用だからでしょう）ということもあり、すでに契約済みということでこれは流れました。

が、そういう良い物件を仕入れる（しかも売り主の専任で）事ができる業者を探していたので、早速収益物件も探してもらおうということで参じたというのが背景です。

担当の方に要件を伝えて、今後よろしくということでしばらくは様子見です。

ようやくここで、今回の表題の話なんですが、、

以前は、東京都心部を中心に席巻していたチャイナマネー。主にタワマンや大規模なレジ一棟モンにドカンと現金を投下して、、なんてことが良くテレビで取り上げられていましたが、

最近はちょっと流れが変わってきた（というより、そういう層が出てきたというのが正しいかも）とのことです。

端的にいうと、

このチャイナマネーは、個人投資家・事業家である我々にとって脅威になるかもしれないということ。

なんです。
その業者さんいわく、

「なんか、最近中国の方がふらりと訪れて、『このエリアで９％の利回りが超える物件があって、出口もそんなに極端に価格が落ちないような物があったらすぐ買いたい。ローンも組み合わせて』という方がチラホラいるんですよね。

と。
何が怖いって、彼らが日本の不動産投資をちゃんとロジカルに分析して、その上で購入是非を決めているというところなんです。

なんとなく都内だからいいやではなく、横浜エリアで、投資的に他の日本人と同じ目線を持ち始めているという点。
まぁ、横浜エリアで、９％表面ともなると、それなりにリスクを伴う物件となると思いますが、（新築９％は横浜はありえんでしょう。現時点では）それでも相場と価格が乖離せず、ビジネスとして成り立つのであればこれを購入するというロジックを持っている点が怖いです。

、、、完全に僕ら個人投資家・事業家とかぶるのですよ。。。

為替リスクとかは考えなくていいのかよという気もしますが、そういう方々は、いずれは日本に移住なんてことも考えているのではないかと。（だとしたら、円でもっておいて、円で消費すればいいわけだから、為替リスクは最初の交換時のレートだけ気にしていればいいわけですものね。）

強敵になりそうな予感がしますね。

僕は現在、業者さんに購入時の僕のスタンスは、

• 市場よりも安く

• 業者さん価格よりもちょっと高く

• 論外な指値はしない

ので、いい物件ちょーだい。と言っています。

このレンジに彼らが入ってきたら僕の作戦が壊れてしまう。。

んー、弱りました。

作戦を練り直す必要があるのかなぁ。。。
まぁ、とは言え、極端にチャイナマネーが不動産投資のサラリーマン層レベルのドメインを食い尽くすことは流石にないでしょうから、冷静に見ておいたほうがいいのかもしれませんね。

僕は今、市場でダブってきそうな新築物件の値下げを虎視眈々と狙ってます。
別の大手の業者担当さんからは、新築は相変わらず強気ですが、昨年ほどの市況の強さを感じないとか。

実際、楽待や健美家みてても、古い物件は若干値下がり傾向にあるというのも捉えています。

きっと金融機関が猫も杓子も、、、という融資スタイルを変えつつあるカラなんじゃないかと。

ということで、若干ハイエナ的な物件の物色をしている僕です。

※新築、、、最近放置プレイだなぁ。ゼロからの企画練って、というスキームでやろっかなぁ。。。

とりあえず今日はこんなところで。
おやすみなさい。

金利交渉中＆結果が出た！（品川物件、夏の陣）

こんばんは。
最近UP期間開きすぎてすいません。

猛烈にプレッシャーのかかるマネジメント業務で、やられ気味です。ｗ
まぁ、死なない程度に頑張りますです。

さて、話は品川物件の金利固定期間（５年）が終わり、これの更新手続きに入っているという話。

現在、僕の金利は、期間２５年、２．５％　固定期間５年というものです。

８月末で固定期間が終わるため、この金利の交渉、すなわち「品川物件、夏の陣」が始まりました。

２．５％なんて、昨今の融資状況からするとなんとも高い金利と感じられる方もいらっしゃるかと思いますが、僕のスタートは３．２％（川崎物件の時）ですからね。それなりに頑張って信用作り上げてきたのです。

この金利交渉にあたり、「求めるべき金利を裏付けるロジック」を整理する必要がありました。

参考にして欲しいのは僕のこの過去記事

kanaloa.hatenablog.com

このロジックを改めて現在の残債に当てはめて、少なくとも

あ、こいつ、ある程度わかってやがんな。

と思わせるようにしています。

再計算の結果、僕が求めても良さそうな最低ライン（これ以下をいきなり求めると、シカトされるライン）は、

１．２％（固定３年）

でした。

これを、メインバンクの某地銀さんに伝え回答を待ちます。

ちょうど同じ時期に最近プッシュをかけられている某信金さんから、借り換えの金利を提示してもらっていました。

期せずして、今日、両者からの回答がありました。

まず、某地銀さん

変動：1.175%
２年：1.05%
３年：1.1%
５年：1.2%

、、、僕の予想を超えてきました。更にすごいのは、某信金さん（まぁ、借り換え前提なので）

５年固定：0.9% (!)
変動：0.732%( TIBOR連動変動金利 )

、、、すごい。今の融資ってこんなんなの？

てことで、すさまじい金利（というか、、これ以上金利が下がることはないような、、（笑））。

悩んでしまいますが、結論から言うと、借り換えをするほどのメリットはないので、今の銀行さんを延長する形ですね。
多分３年を選ぶと思います。今から３年とすると、２０１９年９月なので、オリンピック前の年に金利をもう一度見直せるチャンスがあるって感じでしょうか。

今の景気（いいんだか悪いんだかピンときてませんが）が腰折れするのももしかしたらその辺かも知れませんしね。

２年で、変動で以降様子を見るというのもありですが、、、

んー、悩む。

まぁ、とにかく、収穫は、信金さんからTAIBOR連動の金利を引き出せたことですかね。
借り換えとは言え、ここまでの数字を出せたのは収穫です。

今回は、某信金さんにはすいませんと伝える予定ですが、次の物件は（流石に、この金利は厳しいかもですが）彼らにお願いする前提でことわりを入れに行こうと思っています。

現メインバンクの金利でも年間４０万くらいの節約になります。（リッチなワンルームリノベ代がでますものねｗ）

てことで、今日は仕事では散々でしたが、金利では一気にストレスが吹き飛びました！！

不動産賃貸業やっててよかった。

次は、あなたの番ですよ。（笑）

おやすみなさい。